房地产行业2024年春季投资策略:地产需求筑底,政策优化升级.pdf
- 上传者:加油站
- 时间:2024/03/28
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房地产行业2024年春季投资策略:地产需求筑底,政策优化升级。1、近期分析:短期需求底有望来临。基于以下三点:1)今年春节后二手房成交修复:成交端,24年春节以来17城二手房成 交呈现复苏,其中深圳和成都表现突出;房价端,本轮周期北上广深二手房房价累计降幅均值已达25%,降幅超过以往周期, 已呈现深度调整,近期一线城市呈现降幅收窄趋势。2)核心城市按揭负担比明显改善:由于房价的深度调整以及持续的房贷 利率降息,核心城市的按揭负担比呈现显著改善,支撑需求底的来临;一线城市(前40%收入群体)家庭按揭负担比均值从 18Q3的90%回落到23Q4的57%,接近历史低点;核心10个二线城市(前40%收入群体)按揭负担比均值从18Q3的47%回 落到23Q4的27%,达到历史低点。3)百城租金回报率对国债利差收窄:由于租金回报率的提升以及国债收益率的持续下行, 当前房产配置性价比有所提升,进一步支撑需求底的来临;百城租金回报率和国债收益率利差持续收窄,24年2月租金回报率 2.20%,较10年国债利差收窄至-0.14%、创近年来新高,其中一线城市租金回报率和国债利差已接近历史低点。
2、中期支撑:中期需求依然有支撑。本轮周期中,房地产销售和开工都已深度调整。根据统计局数据,2023年,全国住宅 销售面积9.5亿平、新开工面积6.9亿平,分别较高点累计降幅达39%、59%。并且目前住宅销售面积(12个月滚动)已降至 9.1亿平,已经回到了2010年的水平;住宅新开工面积(12个月滚动)已降至6.6亿平,已经回到了2007年的水平。但中期来 看,虽然本轮房地产基本面调整较深、市场目前预期也比较悲观,但我们认为我国住房需求中枢仍有较强支撑,主要基于两 个维度需求测算:1)通过城镇化率、人均住房面积、旧房更新率等指标推演测算,预计我国2022-30年的住宅需求中枢约为 11.6亿平;2)通过日本和韩国饱和阶段的住房开工情况借鉴测算,预计我国住宅新开工(或销售)中枢为10.5亿平。鉴于 2023/2024E我国住宅销售已降至9.5/9.0亿平、新开工已降至6.9/6.3亿平,均已连续低于我国住宅需求中枢,由此我们认为 目前行业基本面已经超跌,预计后续需求中枢对销售的支撑也将逐步走强。
3、政策优化:政策优化升级再助力。今年以来,中央和地方政策表态持续升级。需求端,一线城市从放松认房不认贷到放松 限购,5年期LPR大幅下调25BP至3.95%、房贷利率仍有下降空间,近期国常会首提激发潜在需求等,政策放松力度持续加码。 供给端,住建部融资白名单和房企经营性物业贷款有序推进,白名单目前已审批通过2,000亿元贷款,万科、金地集团、龙湖 集团等房企经营物业贷款陆续落地。中期维度,预计住房双轨制将是破局关键。预计我国住房单轨制供应体系将转向双轨制 供应体系,“保障房+商品房”并重供应体系逐步形成,刚性需求和改善性需求将得到分类满足。其中,保障房方面,预计保 障房建设将以需定供,收购存量助力商品房销售;商品房方面,政策导向总体呈现“住有所居”向“住有宜居”转变,预示 着高品质住宅将成为鼓励方向。展望后续,我们认为房地产行业政策将进一步优化:需求端,预计一二线城市的限制性政策 (限购和限价)将进一步放松,房贷利率和首付比例仍有进一步下行或优化空间,此外城中村改造和保障房收购存量商品房 的推进也值得期待;供给端,融资白名单、经营性物业贷等多种融资工具也将助力房地产行业融资逐步修复。
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