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房地产行业2024年投资策略：补新盘旧修复信用，高线开发双重影响。恶性循环被逐渐打破，行业越过了信用分水岭。2021 年下半年以来，行业中越 来越多企业遭遇了债券收益率上行，融资性现金流流入骤然从紧，最后走向债务 重组的信用出险之路。我们认为，支持性政策到 2023 年四季度将从量变走向质 变。信用、销售和交付之间的恶性负反馈被基本切断，消费者大多相信保交付的 力度，即使是此前出险企业仍保持了一定的销售回款。未出险企业名单较之一年 前变化很大，企业负债端的历史成本较低，而资产端经过一段时间补新货和洽商 旧货规划条件，资产结构也有了改善。国有资本表达了对万科为代表的混合所有 制企业信用的支持。我们相信，信用风险在逐渐走向平息。

预计高线化影响将在 2024 年放大，投资向下和销售向上可能并存。全行业在 2022 年之后强烈聚焦核心一二线城市拿地，拿地面积降幅远远大于拿地金额降 幅。随着新货占销售比例不断提升，老货中开发缓慢甚至停滞部分占比上升，由 于一二线城市的总成本中建安成本占比较低，我们预计高线化将对 2024 年之后 的房地产开发投资产生较为明显的压制。不过，高线化也会提升企业销售的确定 性，提振新房销售占全国一二手房销售总额的比例。

政策预计进一步发力，销售有望走稳。认房不认贷的政策确实起到了边际效果， 全国商品房销售金额和面积的降幅在收窄。但是，当前主要城市房价仍然跌多涨 少，消费者和企业预期仍然普遍悲观。我们相信，2024 年一季度，在开发投资 下行等因素推动下，政策可能加大力度，按揭贷款利率可能进一步下行，商品房 市场可能彻底重归商品属性。我们预计，2024 年全年商品房销售面积和销售额 分别同比下降 7.9%和上升 5.1%，高线化是导致商品房销售额表现显著好于销 售面积表现的原因。同时，受高线化和信用风波影响，在充分考虑了保障性住房 和城中村改造带来的对冲效应之后，我们预计 2024 年全年房屋新开工面积下降 15%，竣工面积下降 20%，房地产开发投资下降 8.8%。

经营性不动产表现分化。我们预计，办公和产业园物业的供给十分充裕，租金 面临严峻下行压力。购物中心和物流仓储资产分化明显，前者的决定因素主要是 经营管理能力和商圈位置，后者则主要是物流节点的同质仓储用地供给。