新世界发展公司分析报告：积极投资布局把握市场机遇，业务优化调整着眼长远发展.pdf

新世界发展公司分析报告：积极投资布局把握市场机遇，业务优化调整着眼长远发展。公司是最早布局内地市场的资深港资地产开发商之一。新世界发展是领先的港 资地产综合开发商，发展至今逾 40 年历史，覆盖物业发展、物业投资、道路、 建筑、保险等多元业务内容，是最早布局中国内地市场的港资开发商之一，主 要重仓大湾区，通过精选优质合作伙伴与内地诸多企业广泛开展战略合作拓展 业务机遇。

香港农地储备价值丰厚，内地核心区域聚焦布局。公司物业销售分部业绩回报 水平总体较好，2023 财年（2022 年 7 月-2023 年 6 月）公司物业销售营业收入 273 亿港元，同比 57.2%，于中国香港和中国内地物业销售业绩利润率分别为 20.3%、50.3%，在大湾区可实现 60%以上的项目利润率，盈利空间充足。公司 在香港储备的农地储备中约 90%位于北部都会区范围，有望通过农地转化行动 持续释放农地的潜在价值。根据公司公告，2023 财年公司在大陆地区的合约销 售规模 151 亿人民币，其中大湾区和长三角地区贡献 94%，2023 年 7-8 月，公 司在中国大陆实现合约销售 41.5 亿元，同比+138.5%，1-8 月累计实现合约销 售超 100 亿人民币，销售表现显著由于内地房地产市场平均水平。公司土储资 源战略聚焦布局在大湾区和长三角核心区域。截至 2023 年 6 月底，公司在中国 大陆地区的土地储备总面积 477 万平方米，其中核心项目占比 85%，大湾区和 长三角地区合计占比 55%。

两地消费环境持续复苏，K11 产品线贡献长期成长。2018-2023 财年公司物业 投资分部业绩的 CAGR 达到 11%，板块业绩占总业绩表现的比重也从 2018 财 年的 12%提升至 2023 财年的 22%，是公司经营业绩表现的重要支撑。2023 年 以来中国香港和内地消费零售及购物中心客流持续复苏回暖，与此同时，公司 的 K11 系列产品线已然成为投资物业经营增长的核心主力。据香港经济日报报 道，K11 集团旗下 K11 MUSEA 及 K11 Art Mall 在 2023 年国庆及中秋长假的人 流同比上升超过 70%，创开业以来历史新高，销售同比增长超过 40%。公司预 计截至 2026 财年将合计运营 38 个 K11 系列项目（含 4 个轻资产管理项目）， 为投资物业分部未来的经营表现提供强力的成长动能。

地产主业贡献主要业绩，资产处置持续推进，财务杠杆稳步优化。2023 财年， 公司整体业务营收实现 952 亿港元，同比+39.6%，实现整体业绩 146 亿港元， 整体业绩利润率为 15.3%，其中与地产关联的物业销售和物业投资业务贡献了 公司整体业绩回报的 82%，且该两项业务分部业绩利润率回报明显高于其他业 务，是公司业绩表现的主要来源。公司在过去几年一直严格管控压降资本开支， 根据公司公告，考虑到前期投入建设的大量项目将在 2024-2026 财年陆续投入 运营，以及高息环境下对拿地投资的审慎态度，公司预计 2024 财年其资本开支 规模还将显著下降。2020 年开始公司也在持续出售非核心资产以精简聚焦地产 主业，2023 年 6 月，公司公告宣布母公司周大福企业对新世界发展持有的新创建股份的要约收购，若后续交易达成，公司预计将回收现金约 218 亿港元。我 们认为，公司的净负债率水平在过去几年确实相对偏高，但伴随资本开支的持 续管控压降和非核心资产的陆续处置出售回笼现金流，公司净负债率水平有望 在未来得到持续改善。