新世界发展研究报告：深资历港商沉潜蓄势，双市场布局厚积薄发.pdf

新世界发展研究报告：深资历港商沉潜蓄势，双市场布局厚积薄发。新世界发展是最早进入内地发展的港资房企之一，深耕大湾区及长三角核心城 市，打造高品质住宅项目，同时开启以K11为中心的持有物业扩张。我们预计 公司2024-2026财年归母净利润为10.8、13.9、17.2亿港元，对应EPS为0.43、 0.55、0.68港元，当前股价对应PE为18.3、14.3、11.6倍。公司内地核心土储 优质，中国香港土储有望农地转换释放价值，物业销售体系成熟利润率高，旗下 K11品牌物业投资布局进入收成阶段，债务结构进一步优化，未来利润空间有保 障，现金流稳定。

销售强劲保障回款能力，土储优质蕴含稳固回报

新世界发展在内地自2019财年以来销售额均超150亿元，2023年下半年在内地合同销 售额75.5亿元，完成销售目标50%；公司2024财年及以后来自大湾区和长三角 的可售资源约570亿元，主要分布在深圳、广州和杭州等核心城市；截至2023 年末，公司已在广州和深圳投资8个城市更新项目，可售面积达200万方，可售 资源总额约800-1000亿元。公司在中国香港新界持有1634.2万平方呎待更改用 途的农地储备，其中约90%位于北部都会区范围，已引入华润置地、招商蛇口等 优质央国企进行合作，有望通过农地转化行动持续释放农地的潜在价值。

投资物业布局稳健，消费回暖表现“复苏+”

新世界发展投资物业有望叠加两地市场复苏展现出超预期收益，2024上半财年公司物 业投资在内地和中国香港收入同比分别增长3.6%和17.0%。投资物业板块中， 公司预计在2024财年及以后，将于北京、深圳、杭州等地开业38个K11项目， 共计约297万方，深圳太子湾K11 ECOAST旗舰项目预计将于2024年底开业。

负债结构持续优化，人民币贷款比重增加

2024年1月至6月24日，公司已完成合计约350亿港元的贷款安排及债务偿还， 同时提高人民币贷款所占比重，坚持其资金管理策略以降低融资利率、延长债务 期限，并规避汇率及利率波动相关风险，财务管理能力稳健。