房地产行业2024年投资策略：脉冲式修复，需求侧支撑仍在.pdf

房地产行业2024年投资策略：脉冲式修复，需求侧支撑仍在。2023 年回顾：脉冲式修复。销售端，新房销售整体仍处底部，二手表现更 优，1-9 月商品住宅累计销售面积 7.28 亿平米，同比-6.3%；9 月，我们跟 踪的 23 城新房月度日均成交套数同比-29.4%，12 城二手房月度日均成交套 数同比+24.5%。投资端，开发投资压力尚在，1-9 月房地产开发投资完成额 8.73 万亿元，同比-9.1%，同期资金来源同比-13.5%；竣工年内回暖，前 9 月累计竣工面积同比+19.8%；房企拿地意愿相对较弱，1-9 月克而瑞百强房 企拿地强度 23.3%，较 22 年同期-1.5pct。库存方面，整体库存偏高，9 月 全国商品房待售面积 3.12 亿平方米，同比+19.7%；分城市看，根据克而瑞， 9 月重点 30 个一二线城市中 85%以上库存消化周期超过 1 年，50%以上超 过 2 年。价格方面，新房/二手房价格走势分化，9 月 70 城新房/二手房价格 指数同比分别-0.57%/-3.25%，二手房跌幅进一步增大；核心高能级城市房 价相对于低线城市更为坚挺。

2024 年预测：整体承压，新开工企稳回升。由于去年和今年土地购置面积 大幅收缩的影响也将在未来两年对供给形成制约，在不出台强力财政刺激政 策（如加快货币化安置城中村改造）的假设下，我们预测明年住宅销售面积 可能将继续回落，全年增速为-6.1%，土地购置面积降幅收窄至-6.1%，新开 工面积企稳，增速为 2.4%，全年房地产开发投资增速为-9.3%。

从生命周期视角看全国住房需求稳定中枢约为 16.2 亿平米。从住房的生命 周期视角来分析，我们认为现有的存量住房无论从建筑的物理年限还是居住 周期而言都存在自然的更新需求，为此我们将全国住房分为城镇商品住房、 城镇非商品住房和农村住房三类，假设更新率分别为 3%/4%/1.4%，测算得 出全国的需求中枢约为 16.2 亿平米，假设二手房承接比例为 20%，则对应 新房需求中枢约为 12.9 亿平米，22 年全国商品住宅销售面积为 11.5 亿平米， 较需求中枢低 11.5%，整体看需求端存在支撑。