房地产行业专题报告：融资周期中的房企资金与大宗商品变化规律.pdf

房地产行业专题报告：融资周期中的房企资金与大宗商品变化规律。2008年至今，在政策主导下地产共经历四轮完整的融资周期：

（1）第一轮周期（2008-2010年）：A股股权融资和开发贷是房企获取资金的重要通道。2008年全年，房企在A股的股权融资额同比 增长55.1%；2019Q4，房地产开发资金来源中的银行贷款增长至3976亿元，同比大幅上升94.6%。

（2）第二轮周期（2011-2014年）：A股股权融资收紧，地产H股融资迎来上升期，同时，房地产信托发行规模快速扩大。2014年， 地产H股股权融资额同比上升24.6% ；2013Q1，投向房地产的新增信托项目金额同比大幅增长246.7%。

（3）第三轮周期（2015-2016年）：在2014年地产下行压力巨大的背景下，股权融资和债券融资窗口逐渐打开。2015年，A股、H股 再融资规模分别增长269.0%和100.8%；同年，地产信用债发行量上升359.2%。

（4）第四轮周期（2017-2021年）：融资渠道逐步缩紧，非传统融资行为逐渐增多。2018年，房地产中票、ABS发行量占信用债比重 增长至43.4%；2017年，房企海外债发行额同比增长189.7%，创历史新高，投向房地产的资金信托余额提升43.0%。

复盘四轮周期，我们认为新增的融资工具和宽松的融资政策，是房企过去大规模扩张同时又能维持稳定经营的关键。第五轮（本轮） 周期中，以上两个条件出现缺失，从而导致地产融资首次大幅回落，房企资金问题难以得到快速解决。今年4月份，除非标外的房 地产融资额为2018.5亿元，环比+2.0%，同比-7.0%，相比去年仍处于收缩状态。

具体分析“三支箭”的落地情况，我们认为下半年2000亿的增量资金将推动房地产融资额同比转正，融资拐点有望到来，不过问题 房企会对整体地产融资形成拖累，减缓复苏节奏。考虑到近几年地产融资普遍领先于竣工端商品价格2个季度左右，预计玻璃和 PVC价格将分别在今年7月和11月触底回升，但上升弹性可能不足。