中国金茂（0817.HK）研究报告：央企资源推动双曲线发展，多业务支撑地产赛道.pdf

中国金茂（0817.HK）研究报告：央企资源推动双曲线发展，多业务支撑地产赛道。央企背景保驾护航，“新中化”资源助力公司协同开发。中国中化与中国化 工联合重组后，金茂的资源协同优势进一步强化，在城市运营项目获取、产业资 源落地、物业业务协同等方面落地多项成果。

深耕城市运营及物业开发，“双轮两翼”多元化发展创新业务。（1）2016- 2021 年公司营收年复合增长率超 25%，2022H1 营收 287.45 亿元，同比提升 1%，其中城市运营及物业开发占总营收 87%。（2）公司坚持以城市运营为“第 二增长曲线”，已在一二线城市成功打造 34 个项目。2022H1 新增二级项目中城 市运营贡献率达到 48%，良好的政企合作有利于获取低价土储。（3）旗下的物业 管理公司金茂服务营收快速增长，截至 2022H1 在管面积为 4550 万平，对应营 收约 10.97 亿元。此外，金茂已孵化形成金茂绿建、金茂资本、金茂云服等创新 业务单元。

销售排名再创新高，公司土储充沛优质。（1）公司 2021 年全年录得销售金 额 2356.03 亿元，同比增长 1.9%。尽管 2022 年 1-11 月合约销售金额仅达 1374.8 亿元，同比下降 35.7%，销售排名同比去年上半年提升 4 个名次至第 11 位。（2）较大体量的已售未结项目具备业绩增长空间，2022H1 合同负债及预收 款 869.65 亿元，是当期营收 3 倍，销售回款率 105%。（3）公司稳健拿地，2017 年以来每年新增二级土储建面 1000 万平以上，2021 年末总土储 9323 万平，对 应货值可覆盖全年销售约 4 倍。2022 年共拿地 10 宗，总规划建面 125 万平米， 均布局在一二线城市。

负债结构不断优化，融资成本逐年降低。（1）2022H1 公司剔除预收账款后 资产负债率为 68%，净负债率为 73%，现金短债比为 1.2，保持“三道红线”全 绿。（2）公司持续优化债务结构，一年内到期债务占比仅 24.6%，信用债、海外 债大部分于 2025 年后偿还。（3）融资成本自 2018 年持续降低，2022H1 获取 多笔低息融资，平均融资成本仅 3.8%，创历史新低。