地产项目定价策略.pptx

上传者：寐*
时间：2022/11/10
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地产项目定价策略。一：均价及入市价格制定；二：价单制作。场景一：某知名开发商在上海松江老城区新拿一纯住宅用地，现向我公司发起顾问服务邀标，除项目定位、物业发展建议等内容外，邀标文件中明确指出需提供整体均价和入市价格建议，你作为本次竞标报告的主要撰写人，需完成价格部分的撰写。场景二：你所在的项目计划于下月底开盘，甲方要求我方完成此次开盘房源的价单制定，作为该项目的策划负责人，你需要配合项目经理完成价单制作。

第一步：进行市场调研，梳理区域竞品各项价差关系。1、楼座差方法：重点确定两类价差。第一类：同类型产品社区中部与外围的价差区间：社区中部往往因视野、园林景观资源、噪音干扰等因素最优，占据地块最高价值；先制定中心楼座与外围楼座的价差，即为地块内楼座差的最高值，再依据具体的楼座关系补充各楼座差。

第二步：结合自身楼座及产品特性进行各项价差调整。重要关注因素：楼座特殊性：景观资源、楼间距、遮挡、楼座得房率、楼座非正向、路冲、临高压线、变电站、垃圾站、轨道交通等；户型特殊性：户型格局、赠送空间、供应量；楼层特殊性：遮挡、私密性、楼座临车库入口、楼座临主路口。1、楼座特殊性价格调整，A项目在中心楼座与外围楼座的差价制定的基础上，考量楼座特殊影响因素：同期推出的五个楼座中，5#楼南向拥有地块中最核心的景观资源，因此楼座价差提高500-1000元/㎡。B项目从楼座位置资源考虑， 1#楼楼座价差较7#楼低500 元/㎡，但由于1#楼整体得房率高于7#楼3%，因此按照20000元/㎡均价测算，1# 楼因较7#楼高600元/㎡，最终差价调整至1#楼较7#楼高100元/㎡。C项目后排13#、14#、15#楼因朝向偏西15度，在外围楼座与中心楼座差价制定的基础上，楼座差价再降低500元/㎡。