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房地产行业2022年公募REITs中期投资策略：绿杨烟外晓寒轻，无边光景一时新。2021 年 6 月 21 日我国首批基础设施公募 REITs 发行，上市一年有余显著跑 赢上证指数 40 个百分点，市场热情反应了对其投资价值的认可。资产在评 估、发行时均有一定溢价，随着首批公募 REITs 年报季报公布，首批 REITs 生产运营、财务指标、收益完成及分配情况整体稳健，但受疫情影响亦开始 出现分化。目前我国基础设施公募 REITs 还处于试点阶段，随着时机不断成 熟，未来市场规模、资产种类、收益必将迎来新机遇。

基本概况：自 20 世纪 60 年代推出 REITs 以来发展迅速。目前全球拥有 REITs 市场的国家和地区达到 43 个，总规模逾 2.73 万亿美元，其中，美国 是全球最大的 REITs 市场，总市值约 1.87 万亿美元。我国于本世纪初探索 REITs，近年来相关政策密集出台，从申报、发行、税收、扩募等多个角度 保驾护航。首批公募 REITs 于 2021 年 6 月成功落地，市场反响热烈。

经营情况：受疫情影响，不同类型 REITs 呈现差异化特征。高速公路类 REITs 受疫情影响较大，防控措施导致整体通行量及营业收入不及预期。产业园类 REITs 表现出现分化，疫情反复增加产业园类 REITs 经营情况的不确定性， 后续需持续关注退租、减免租金等情况。生态环保类 REITs 抗风险能力较强 整体经营情况稳定且好于预期，但收入受季节需求差异和定期检修影响，呈 现季节性特征。仓储物流类 REITs 受益于疫情环境下旺盛的高标准物流需 求，出租率均维持在高位，经营情况良好，未来经营情况预期将较为稳定。

财务状况：REITs 财务报表科目相对简单。利润表方面，营业成本占总营业 收入比例普遍偏高，营业成本最主要为折旧摊销，EBITDA 更具参考性。资 产负债表方面，REITs 资产主要为底层项目资产账面价值，负债主要为实现 杠杆效益设计的对外借款安排，整体资产负债率很低。现金流量表方面，重 组发行时大额投资现金流出和筹资现金流入，经营活动现金流入主要为营业 收入，流出主要为运营管理费、物业管理费、维修维护费等。

收入分配：整体表现良好，但需持续关注疫情影响。可供分配收入完成情况 方面，2021 年首批 REITs 中 8 只产品均超额完成可供分配金额，但 2022Q1 可供分配现金流情况表现不一，与募集说明书预测值的进度相比，仅有 4 只 超额完成。实际分配情况方面，2021 年 9 只产品分配率均超过 95%。派息 率方面，特许经营权类 REITs 年化派息率远高于产权类 REITs，其中特许经 营权类 REITs 派息率远高于募集说明书预测派息率。

市场表现及估值：首批 REITs 在底层资产评估、一级市场发行、二级市场 交易整体均有一定程度溢价。市场表现方面，首批基础设施公募 REITs 上市 以来取得了 40%的相对收益亮眼成绩。资产增值及分红方面，生态环保类 REITs 表现优异。底层资产估值方面，首批 REITs 估值相比开始出现分化， 产权类 REITs 项目估值小幅提升，特许经营权类 REITs 估值小幅下降。一级 市场估值方面，除博时蛇口产园 REIT 外，其余 REITs 均实现小幅溢价发行。 二级市场估值方面，产权类 REITs 较为稳定，特许经营权 REITs 呈现分化。