房地产行业-绿城中国（3900.HK）研究报告：坚守品质标杆，融资优势+聚焦核心，高质量发展可期.pdf

房地产行业-绿城中国（3900.HK）研究报告：坚守品质标杆，融资优势+聚焦核心，高质量发展可期。21 年业绩逆势增长，坚守高质量发展初心：公司 21 年实现营收 1002 亿 元，同比+52.4%，实现归母净利润 44.7 亿元，同比+17.7%，实现核心净 利润 57.7 亿元，同比+44.4%，是 21 年稀缺的业绩两位数增长的优质公 司。虽然受到限价影响，公司毛利率下滑 5.5pct 至 18.1%，但我们认为， 公司凭借优质的土储和品牌溢价能力，有望实现毛利率的趋稳改善。

聚焦核心+高质高效，销售实现逆势突破：公司 21 年自投项目合同销售金 额 2666 亿元，同比+24.2%，销售均价 28416 元/㎡ ，同比+9.2%，在市 场转冷下依然维持增长势头。我们认为，公司在布局、产品和运营方面的 竞争优势是实现销售逆势增长的主要原因，也是持续巩固行业地位的基 础：

1）坚持深耕核心城市：21 年公司一二线销售金额占比 80%，长三角、环 渤海分别贡献 66%和 18%，区域优势不断巩固。在当前行业从总量增长 变为结构增长趋势下，公司深耕高能级城市和核心城市群，更能把握行业 复苏和新市民释放的增量需求。

2）坚持打造业内品质标杆：公司精于打造中高端改善型产品，绿城品牌 认可度行业领先，客户满意度连续十年全国领先。品质是房企产品端的核 心竞争力，也是结构增长时代下幸存房企二次分化的核心因素。公司产品 力领跑行业，有望再次巩固品牌与口碑，提升溢价与去化，实现正反馈循 环。

3）运营管理提质增效：公司打磨标准化产品，在严守品质红线基础上全 面提升运营效率，21 年公司“拿地-开工-开盘-交付”三个周期能达到 4.3-7.3-30.1 个月，新增货值中 21%能实现当年转化，同比+6pct。运营效 率的不断提升有利于公司灵活铺排供货节奏，及时抓住市场回暖风口，为 当年销售规模提供坚实的基础。

多元拿地+城市深耕，土储质优量足支撑中长期发展：21 年公司新增拿地 1751 万㎡ ，同比-14.2%，新增拿地金额 1592 亿元，同比+6.5%，权益比 59%，较 20 年提升 3pct。公司非公开市场拿地经验丰富，20 年非公开拿 地货值 1326 亿，占当年总新增货值 40%，多元增储能力助力公司有效管 控拿地成本，保障项目利润空间，21 年新增土储楼面均价 9080 元/㎡ ，同 比有所上升但仍处于历史低位。公司拿地亦坚持区域聚集、城市深耕战略， 21 年一二线城市新增货值占比 78%。截至 21 年公司总土储货值 9488 亿 元，同比+18%，其中一二线占比 74%，能够覆盖公司长期销售需求。

大股东背书，融资成本不断降低：中交集团战略性入股公司后，公司融资 渠道全面铺开，平均融资成本 21 年下降至 4.6%，处于行业和公司历史低 位。三道红线进一步改善，净负债率/剔预资产负债率/现金短债比分别为 52%/71.1%/2.2，距离绿档仅一步之遥，有序优化财务结构。我们认为， 较低的融资成本是公司保持拿地强度和竞争一二线优质地块的前提，公司 融资优势突出，有利于公司积极参与核心城市集中拍地，迎来规模的增长 与利润的修复。