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房地产行业-保利发展（600048）研究报告：泥沙俱下，价值凸显。三十年来公司把握政策趋势发展，关注住房居住属性，保持经营规模稳步 提升，商品房销售规模稳居行业前五，央企第一，并保持稳中求进的态势。 房地产行业在经历了政策严格调控、信用风险暴露等，目前处于低谷期， 但政策面已在持续改善，公司作为具有财务优势的大型央企，行业逆境中 韬光养晦保持优势，顺势中有望实现进一步突破。

投资要点:

央企地产龙头，深耕主业，革故鼎新：公司成立 30 年以来，顺应政策趋势 发展，关注住房居住属性，保持经营规模稳步提升，多年以来商品房销售 规模稳居行业前五，央企第一，并保持稳中求进的态势，冲击行业前三。 2021 年公司销售规模达到 5349.29 亿元，近十五年复合增速达 32%，稳居 行业第四；公司深耕主业同时，发展两翼业务，已形成一定成果，尤其物 业、商业等领域与公司主业形成有效互补，不断孵化新的增长点。

捕捉市场窗口，控制土地成本，保持竞争优势：（1）公司土储充足。截止 2021 年中期，公司土储货值 2.5 万亿元，居于行业第二，公司土地布局始 终以一二线为核心，进行城市的纵深拓展。截止 2021 年中期末公司深耕的 38 核心城市资源储备占比超 70%；（2）回顾公司上市以来拿地历程，公司 精准把握市场变化趋势，在市场下行期进行集中发力，推动公司在行业上 行期实现快速发展。

经营稳健，业绩持续保持在行业前列：（1）2006-2021 年公司营收 CAGR 达 32.83%，归母净利润 CAGR 达 28.1%，利润增速保持在行业前列。受市场影 响，公司毛利率承压，但整体依然维持较强韧性；费用管控能力显著，净 利率保持小幅提升状态，由 2016 年 11%提升至 2021 年三季度末的 14.03%； （2）负债结构健康，杠杆水平合理，财务优势凸显。公司三条红线保持绿 档，现金短债比维持两倍左右，融资成本仅 4.7%，接近公司历史低位。