2025年大中华区零售物业市场分析：存量竞争与消费新趋势下的破局之道

2025年是大中华区零售物业市场发展的关键转折点。根据戴德梁行最新研究报告，在政府"大力提振消费、提高投资效益"政策引导下，市场正经历深刻的结构性变革。截至2025年二季度，中国15个主要城市的中高端商场存量已达1.17亿平方米，预计到2027年还将新增超过2000万平方米供应量。在激烈的存量竞争背景下，消费市场呈现出"悦己、质价比、健康、绿色、个性"等新兴特征，推动零售物业运营方从消费者视角出发，创新经营模式，深挖消费潜力。本文将从市场供需格局、区域发展差异、新兴消费趋势和未来发展方向等维度，全面分析大中华区零售物业市场的现状与未来。

一、市场供需格局：存量高企与差异化竞争并存

2025年上半年，中国社会消费品零售总额达24.5万亿元，同比增长5.0%，增幅较去年同期扩大1.3个百分点。这一数据表明，在政府一系列促消费政策推动下，消费市场呈现稳步复苏态势。然而，零售物业市场却面临着供应过剩与需求分化的双重挑战。

从供应端看，大中华区主要城市零售物业存量持续攀升。截至2025年二季度，北京零售市场总存量达到1873万平方米，其中购物中心存量为1686万平方米；上海中高端购物中心市场总存量扩大至约2499万平方米；深圳优质购物中心存量同比大幅上升13.3%至747.7万平方米；广州总存量突破600万平方米。大量新增供应入市导致空置率普遍上升，上海中高端零售物业市场整体空置率同比上升0.2个百分点至9.5%；深圳优质购物中心整体空置率同比上升0.7个百分点至9.1%；广州全市空置率较去年中上升1.9个百分点至9.2%。

面对激烈的市场竞争，零售物业运营方积极寻求差异化发展路径。存量物业焕新升级成为重要趋势，各城市老旧项目通过调整市场定位、业态组合和物业设施来提升竞争力。例如北京多个存量项目在正常营业状态下分区域完成升级改造，望京华彩商业中心已升级改造为"望京万象汇"正式运营；上海众多老旧零售物业积极调整以迎合消费者不断升级的需求。这种存量优化模式不仅降低了新增供应压力，也促进了城市商业空间的提质增效。

从需求端看，品牌方扩张策略趋于审慎，但细分业态表现活跃。时尚、餐饮、潮玩、运动、娱乐及折扣店等业态成为主要需求驱动力。国际品牌商主要关注核心区域，而大众市场及餐饮品牌继续在新兴区域扩张。以上海为例，路易威登全新概念地标"路易号"邮轮在兴业太古汇开业，名创优品在南京东路开设全球一号店，TOP TOY在南京东路开设上海全球旗舰店，这些案例表明品牌方正在通过旗舰店和概念店创新来提升品牌形象和市场竞争力。

二、区域发展差异：八大市场呈现多元化特征

大中华区零售物业市场呈现出明显的区域分化特征，八大重点城市根据自身经济基础、消费特点和政策导向，形成了各具特色的发展模式。

北京市场在政策支持下持续升级。2025年上半年，北京零售市场核心商圈标杆项目首层平均租金报价为人民币2130元每月每平方米，空置率为10.5%。首店经济持续焕发消费新活力，2024年北京引入首店960家，2025年计划引入800家，前5个月已引入400家。新店开业主要以高端时尚及餐饮类为主，如米其林指南入选餐厅宴遇·福建荟馆北京首店入驻北京SKP，全国首家阿玛尼咖啡落户北京国贸商城。北京还持续推进特色商业街区的打造，奥园City街、大屯里商业街及隆福寺商业街区未来都将融合文、商、旅、体等多种创意元素为市场注入新活力。

上海市场表现出较强的消费韧性。2025年1-5月，上海市实现社会消费品零售总额6872亿元，同比增长1.4%。入境消费增长势头强劲，1-6月接待入境游客424.8万人次，同比增长38.5%；实现离境退税商品销售额同比增长85%。但大量新增供应对市场造成压力，2025年第二季度，上海中高端购物中心首层平均租金报价同比下降4.2%至人民币728.7元每月每平方米。未来，知名开发商旗下的成熟物业将继续受到国际及知名品牌的青睐，而若干老旧的零售物业将面临来自邻近新项目的激烈竞争。

深圳市场呈现恢复性增长态势。2024年下半年至2025年上半年，深圳零售市场迎来共计87.8万平方米优质购物中心的集中供应。"港人北上"消费成为日常，部分粤菜、江浙菜连锁品牌迎来新机会，重启扩张计划。从业态分布看，零售业态占比47.3%，其中女装、运动户外的占比分别为8.1%、5.2%；餐饮业态占比40.6%，地方特色菜、新式饮品及奶茶是主力需求。深圳还积极推动消费创新，2025年上半年消费品"以旧换新"政策效果显现，家用电器和音响器材类零售额同比增长高达55.7%。

广州市场加速零售版图外拓。2024年下半年至2025年上半年，广州新增优质购物中心44.3万平方米，其中87%分布于非中心城区。在首店首发政策推动下，过去一年优质购物中心共引入各类首店85家，同比增长70%。政策环境持续优化，6月份出台了《提振消费专项行动实施方案(征求意见稿)》，旨在全方位激活消费市场；同时还推出了针对市内免税店、银发经济及餐饮业的支持政策。

二线城市如成都和杭州也表现出独特的发展特点。成都消费提振行动效果明显，2025年上半年社会消费品零售总额5622.3亿元，同比增长6.1%。户外运动品牌持续活跃，昂跑和KOLON KRAFT均在太古里落子中国首家旗舰店。杭州则坚持"扩内需，促消费"，2025年上半年全市社会消费品零售总额4585亿元，同比增长6.0%。消费品以旧换新政策持续显效，限额以上单位家用电器和音像器材类、通讯器材类商品零售额分别增长97.5%和40.9%。

香港和台北市场则呈现出不同的特征。香港入境旅客数字持续上升，2025年前六个月整体访港旅客数字录得超过2360万人次，较2024年同期上升近12%。但旅客消费模式日趋审慎，更重视文化体验和性价比，导致零售业销售货额按年跌3.3%。台北市场在疫情复苏消退后回归常态，国际观光客及内需支撑消费动能，大巨蛋开幕为忠孝商圈带来话题与人潮，各主要商圈租金回稳。

三、消费新趋势：情绪价值与健康生活引领变革

大中华区零售消费市场格局正在重塑，悦己、质价比、健康、绿色、个性等新兴消费特征明显。这些新趋势正深刻影响着零售物业的运营模式和业态组合。

情绪消费下的潮玩崛起成为显著特征。随着我国人均可支配收入的提高，叠加快节奏的生活方式，消费者从以往关注产品的功能与价格，演变为更愿意为具有情感价值、圈层属性的产品买单。以IP潮玩为代表的情绪消费在过去一年表现亮眼，2024年泡泡玛特收入同比增长106.9%达到130.4亿元，新增门店38家，中国内地线下门店达到401家。这一趋势体现了中国消费者在物质满足的基础上，追求更丰富、更具有体验性、更高品质的情感和精神满足。

健康消费活跃度显著提升。今年四月《促进健康消费专项行动方案》出台，提出丰富健身运动消费场景、大力发展体育旅游产业、壮大新型健康服务业态等相关要求。2024年，我国体育场地共计484.17万个，较上一年增长24.9万个；人均面积3.0平方米。过去一年户外运动品牌表现活跃，如始祖鸟、lululemon、KOLONsports等运动品牌凭借更细分的产品定位与精准营销在中国消费市场取得不菲成绩。健康饮食已逐渐生活化、全民化，成为零售业态组合中的重要组成部分。

文旅消费持续火热，为零售物业带来新机遇。在创新多元化消费场景的推动和社交网络的加持下，过去一年我国文旅消费市场空间不断扩大。2025年上半年，国内居民出游人次32.85亿，同比增长20.6%；国内居民出游花费3.15万亿元，同比增长15.2%。免签政策陆续落地，"City不City"、"China Travel"火遍全球社交媒体。2025年上半年，全国各口岸出入境外国人3805.3万人次，同比上升30.2%。在全新的文旅消费趋势下，各地着手提升产品供给质量，加速业态向体验、互动、社交等方向融合，推动了中国旅游消费市场的升级。

质价比消费成为新常态。受经济环境影响，消费者对价格敏感度提高，更加注重产品的品质与价格比。这导致折扣零售、会员制商店等业态快速发展，同时传统零售商也纷纷调整商品结构，增加高性价比商品占比。这种消费趋势迫使品牌方和运营方重新思考价值定位，通过提升产品力、优化供应链来满足消费者对质价比的需求。

"非标"商业在存量市场中脱颖而出。过去几年，房地产增量市场收缩，2025年上半年全国商业营业用房竣工面积同比下跌20.7%。在巨大的存量市场和城市高质量发展的推动下，大规模存量空间亟待盘活。与标准化商业空间相比，非标商业通常以具有城市文化底蕴的建筑为依托，通过打造社交空间、招引个性化品牌、市场化的运营模式等手段，不仅成功吸引消费者前来，更成为城市文化的地标项目。北京朝阳文旅thebox、上海张园、成都东郊记忆等都是成功案例。

四、未来展望：政策赋能与创新驱动并重

展望未来，大中华区零售物业市场在政策刺激和创新驱动下，有望实现持续健康发展。政府持续的"扩大内需"、"提振消费"等相关政策为市场多方预期提供了利好支撑，市场情绪逐步回稳。

政策赋能将成为市场发展的重要推动力。各城市纷纷出台针对性政策促进消费市场发展。北京发布了《北京市扩大时尚消费专项行动方案》，未来商圈、商场的升级改造，消费场景的创新，首店品牌的引入，及对国潮和老字号品牌的支持等都将是激发市场消费潜力的主要手段。上海坚持"政策+活动"双轮驱动，以供给侧创新、消费侧激励、消费环境优化为重点，积极促进服务消费、大宗消费、外来消费、新型消费。广州密集出台多项提振消费的政策组合拳，《广州市提振消费专项行动实施方案(征求意见稿)》围绕服务消费提质、消费能力保障、居民就业增收和大宗消费升级等领域提出多个具体举措。深圳发布《提振消费专项行动实施方案》，从稳就业、增收入、降低教育成本、减轻养老负担等方面着手稳预期、提升居民的消费能力。

数字化转型将深度重塑零售生态。线上线下融合进一步加速，直播电商、社交电商等新模式持续创新。零售物业运营方积极通过沉浸式的场景打造、主题活动及线上线下数字化服务等方式吸引客流，提升消费者的粘性。数字技术不仅改善了消费体验，也提高了运营效率，为零售物业的精细化管理和精准营销提供了强大支持。

可持续发展理念将深入融入零售物业运营。绿色消费、低碳环保成为重要趋势，零售物业通过节能改造、绿色运营、推广环保产品等方式响应国家双碳目标。消费者对绿色、健康、可持续生活方式的追求，将推动零售业态和品牌组合的进一步优化，环保材料、有机产品、可持续品牌将获得更多发展空间。

供应链优化和运营效率提升成为竞争关键。在激烈的市场竞争中，零售物业运营方需要通过精细化运营、供应链优化来提升效率和盈利能力。数据驱动的决策、精准的租户组合管理、创新的租赁模式（如微型店面与灵活租期）将成为重要竞争手段。运营方还需要更加关注消费者洞察，快速响应市场变化，通过持续创新保持市场竞争力。

区域协同和差异化发展将更加明显。各城市根据自身资源禀赋和消费特点，形成差异化发展路径。一线城市继续引领创新和高端化发展，二线城市加速追赶并形成区域特色，三四线城市挖掘下沉市场潜力。城市群内部协同效应增强，通过交通连接和消费一体化，形成更大规模的消费市场。

以上就是关于2025年大中华区零售物业市场的全面分析。总体来看，市场正处于存量竞争与消费升级并存的发展阶段，面临着供应过剩、需求分化、竞争加剧等挑战，同时也蕴含着创新转型、消费扩容、政策赋能等机遇。未来，零售物业运营方需要更加关注消费者需求变化，通过业态创新、场景打造、数字化运营等手段提升竞争力，在激烈的市场竞争中实现可持续发展。随着政策效应的持续释放和消费信心的逐步恢复，大中华区零售物业市场有望迎来新一轮增长周期。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）