2022年中国零售物业研究报告 中国零售物业市场未来趋势分析

中国零售物业市场——当前发展

根据国际货币基金组织（IMF）的预测，由 于地缘政治加剧、全球疫情形势再度严峻 以及通胀上升等因素带来的负面影响， 2022年全球经济前景大幅黯淡。在复杂严 峻的国际经济形势下，2022年中国GDP增 速目标为5.5%左右，但受到疫情等因素超 预期影响，上半年中国经济增长2.5%。中 国社会消费品零售总额为21.04万亿元，同 比下降0.7% 。尽管如此，消费仍 是拉动经济增长的第一动力。2022 年5月，中国消费者信心指数为86.8，创下 10年以来的新低。

截至2022年二季度，中国16个主要城市的 中高端商场存量达到9,720.2万平方米。二 季度以来，受多地疫情散发的影响，一些 主要城市的新项目推迟至下半年或明年入 市。许多零售商搁置或缩减了其扩张计划。 有鉴于此，二季度中国主要城市优质零售 物业市场净吸纳量录得91.6万平方米，同比 下跌48.1%。南京和西安分别以3.9%和 20.2%的核心商圈空置率，成为中国一二线 城市中空置率最低和最高的城市。

中国零售物业市场——未来趋势

供应动态

随着中国疫情防控取得阶段性的成果，疫情管控措施也有所放松，省际和 城际之间的人口流动逐步放开。2022年下半年，消费将会迎来恢复性上涨， 带动投资以及出口贸易等方面的复苏。同时，在中央和地方政府出台的稳 经济一揽子政策措施的有力推动下，中国的经济将恢复到正常的增长水平。 受新冠肺炎疫情的影响，一些原计划于2022年上半年入市开业的购物中心 将推迟至2022年下半年或2023年入市。根据戴德梁行的统计数据，约 2,801万平方米的新增优质零售物业计划于未来三年入市。从区域内六大市 场来看，预计未来供给量最大的市场是上海市，为1,007万平方米；预计未 来供给量最少的市场是杭州市，为107万平方米。

利好政策密集出台

疫情期间，中央和各地方政府出台一系列政策措施，在资金 支持、缓解融资难回款难、推动降成本扩需求、加强服务保 障方面帮助中小微企业纾困解难。

各地政府积极响应，助力消费市场回暖。例如，北京推出27 条促消费措施，发放1亿元餐饮消费券。上海于7月—9月期 间举办购物节，统筹“国际消费季”“全球首发季”“全城 打折季”。深圳投入1亿元鼓励市民购买消费电子和家用电器 产品，购买符合规定的数码产品，按照销售价格的15%给予 补贴。天津、重庆、湖北、四川、海南、浙江等地均推出补 贴、优惠券、主题活动等措施带动消费……

刚需型社区商业崭露头角

十四五期间，中国的城镇化建设仍将快速 发展。根据中国社会科学院的预测，2030 年中国城市化率将达到70%。这意味着未 来每年将有近1,500万人口进入城市, 中国 将形成2万个以上的新社区。 同时，近年来，国家多次出台政策鼓励一 刻钟便民生活圈的发展，社区商业作为一 刻钟便民生活圈的重要组成部分，成为商 业领域的当红赛道。

受新冠肺炎疫情的影响，消费者对日常购 物的便捷性和安全性提出了更高的要求。 社区商业利用新技术，实现超市、菜市场、 药房、餐饮等到家到店服务一体，形成社 区商业新的经营模式。以上海为例，2022 年4月与5月期间，一些购物中心与社区物 业管理紧密合作，不仅保障了附近居民的 生活物资，提高了居民的满意度。同时， 有效帮助商户在疫情期间正常营业。

社区商业通过对租户组合、空间、环境等 多方面的优化，提升顾客的消费体验。除 了超市、零售、餐饮、生活服务等业态， 社区商业还会引入共享办公、儿童、娱乐、 诊所、宠物服务等业态，满足消费者的各 类消费需求。一些运营成功的社区商业还 会打造花园露台、屋顶花园、亲子游乐广 场等，作为周边居民的公共活动空间。

全渠道零售被持续关注

疫情的反复，以及激烈的市场竞争，加速 了零售行业的变革和升级。零售商与购物 中心业主积极布局全渠道零售、精细化流 量及用户运营、搭建私域会员体系，以及 提升供应链效率，从而优化门店和购物中 心的运营。 随着科技的进步，互联网已经成为消费者 日常生活的一部分。以往所认知的线上零 售和线下零售已经被全渠道零售所取代。 线上零售和线下零售的优势互补，才能提 供给消费者便捷、优质的商品与服务，从 而营造良好的购物体验。尤其在后疫情时 代，为了满足消费者任何时间、任何地点、 任何方式购物的需求，零售商与购物中心 业主积极搭建线上零售平台，并且打造 “千店千面”的线下零售场所，满足不同 消费者多元化的消费需求。

需求动态

展望未来，在新冠肺炎疫情形势逐渐好转、各地密集出台促消费政 策、稳增长措施逐渐落地见效等因素的拉动下，我国消费市场将逐 步回暖。 受到中国经济发展、综合国力增强、人口结构改变、移动互联网普 及、中国文化自信提升，以及新冠肺炎疫情等多重因素的影响，我 国的消费主体及其消费行为发生了改变。中国的零售行业不断推出 新商业模式、新服务内容，以及新零售业态，以适应消费人群和消 费方式的变化。

新消费品牌崛起

近年来，伴随我国消费市场的不断扩大、 智能科技的进步、利好政策的密集出台和 雄厚资本的加持，品牌商与零售物业的业 主积极抢占新消费市场风口。 我国年轻一代出生于中国经济腾飞与互联 网普及的时期，其生活方式发生了质的变 化。他们对新消费品牌也最为感兴趣。更 健康、更新潮、更注重美学、更注重品质 的新消费品牌正为迎合年轻人的需求而诞 生。 资本的加持之下，新消费品牌成为了中国 零售市场一股不可忽视的力量。据「新消 费Daily」不完全统计，2021年新消费品 牌共有842起投融资事件，共融资907.21 亿元，其中有140轮融资未披露金额。展 望未来，预计2022年新消费投融资金额可 达到千亿规模。

零售物业供应趋势

北京

过去一年

2021年下半年至今，北京共有6个零售物业 投放市场，共为市场带来38.8万平方米的优 质零售空间，较去年同期下降43%。新增供 应的减少一方面由于整体市场供应节奏持续 放缓，另一方面主要是入市项目多位于核心 商圈且城市更新项目占到一半，均为小体量 项目。 2021年8月，随着《北京培育建设国际消费 中心城市实施方案》的发布，北京进一步推 进零售市场的提质升级。非核心商圈的新增 供应均为品牌开发商运营的项目，项目品质 普遍较高，无论在业态设置还是品牌引入方 面都为区域内注入了更多的新鲜血液；而核 心商圈在城市更新的推动下，新增供应主要 来自对原有品质较差或老旧项目的改造升级。 如，三里屯太古里西区是由太古地产在原雅 秀服装市场的基础上改造而成的；王府井商 圈的传统百货东安市场也经过升级改造后以 潮奢买手制百货亮相。

展望未来

未来，北京零售市场仍将紧紧围绕北京“十四 五” 规划中关于“城市更新”及“建设国际消 费中心”的主题持续推进传统商圈和老旧商业 项目的升级改造、首店经济以及新消费品牌孵 化试点等的发展。 疫情之下，市场恢复还需要一定的时间，新项 目招商及开业压力也较大，预计整体市场供应 的脚步将继续放缓。核心商圈的城市更新项目 及非核心商圈的社区型商业将成为北京零售市 场新增供应的主力。 核心商圈在城市更新的推动下，各商圈及项目 将持续得到提质升级，如中关村商圈的中关村 广场、食宝街等区域已启动改造；万达以轻资 产方式拿下的多个核心商圈商业项目也在转型 升级中。而非核心商圈的社区型商业作为城市 15分钟生活圈商业配套的重要补充，在品牌引 入及业态设置上也将更多地覆盖全年龄段的消 费需求，成为未来零售市场消费的潜力所在。

上海

过去一年

回顾过去一年，2021年上海经济保持增长，多 项经济指标继续向好，带动上海优质零售物业 市场持续繁荣。2021年下半年，共计十六个新 项目入市，分别是位于浦东新区的前滩太古里、 康桥新田360广场、漫乐城和临港万达广场， 虹口区的万泰广场、北外滩来福士和瑞虹天地 太阳宫，静安区的大宁久光百货和中信泰富广 场，宝山区的宝山日月光，松江区的松江印象 城，普陀区的天安千树，徐汇区的西岸凤巢， 长宁区的虹桥中心大融城，黄浦区的博荟广场， 以及闵行区的啦啦荟城，为上海中高端购物中 心市场新增205万平方米的供应量。新增供应 推升市场总存量增至2,082.5万平方米。 但是，2022年上半年，受新冠肺炎疫情影响， 上海GDP同比下降5.7%。此外，上海居民在 四月份和五月份居家隔离。购物中心暂停营业 两个月，于6月初恢复线下营业。今年上半年， 由于部分购物中心推迟入市，上海零售物业市 场没有新增供应。

展望未来

展望未来，2022年下半年，上海经济运行将加 快恢复，消费市场将逐步回暖。由于庞大的人 口基数和强大的消费者购买力，上海零售市场 在未来的发展前景保持积极。上海零售物业市 场仍为投资者关注的重要市场。据估计，上海 零售物业市场预计将于未来三年迎来82个新商 业项目的入市，总建筑面积约761万平方米。 2022年7月上海政府发布了《关于推动向新城 导入功能的实施方案》，向5大新城导入25项 重要新功能。五大新城将加快建设具有全球影 响力标志性商圈。未来三年，上海零售新项目 将集中在非核心区域，如浦东、青浦、嘉定等 区域。大量位于非核心区域的新项目集中入市， 将在短期内推升上海零售物业市场空置率。为 满足消费者不断变化的需求和应对新开业购物 中心的竞争，购物中心的业主需要不断地审视 品牌组合策略，并通过翻新和改造保持其购物 中心紧随市场潮流。

杭州

过去一年

为应对复杂严峻的国际环境和疫情波动带来的 严重冲击，杭州政府深入贯彻落实党中央的 “疫情要防住、经济要稳住、发展要安全”重 要指示精神，大力推进经济稳进提质八大攻坚 行动，加快落实惠企纾困系列政策，有序恢复 产业链供应链。有鉴于此，全市经济运行呈现 稳中有进的发展态势。 杭州经济基本面的持续稳定，为零售市场的发 展提供了重要保障。从2021年第三季度至 2022年第二季度，杭州优质零售市场迎来十大 商业项目的正式开业，包括奥体印象城、江东 天街、七堡花园城、空港德信之翼、丁桥天街、 萧山银泰百货、吾角天街、西嘉广场、铂悦城 以及滨江银泰百货，共计新添体量约109.9万 平方米。 截至2022年第二季度，全市优质零售物业的总 体存量攀升至578.4万平方米，相比2021年同 期增长了23.5%。

展望未来

未来三年，杭州优质零售市场预计将迎来约186.4 万平方米的商业体量，其中81.8%位于非核心商圈， 主要优质项目有恒隆广场、SKP、K11等。 在复杂的市场环境中，商业项目投资减缓、施工 延期将是大概率事件，未来新增供应也将出现明 显放缓的节奏。预计后期开发商将会在投资规模、 运营模式、融资机制等方面作出战略调整。对于 头部企业而言，持续拓展“轻资产”模式不仅是 完善网格布局的战略补充，也是参与存量市场的 重要路径。 继“杭十条”、“服务业40条”后，6月初杭州政 府出台又一助企纾困重要政策举措：《杭州市贯 彻落实国务院、浙江省扎实稳住经济一揽子政策 措施的实施方案》。方案主要包括财政支持、金 融支持、扩投资、促消费、稳外贸稳外资、保产 业链供应链稳定、保粮食能源安全、保基本民生 等8方面52条政策措施。可以预见，宏观经济在多 方政策支持下将逐渐回暖，杭州零售市场亦将重 拾信心。

报告节选：

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）