2023年城中村改造日本篇：创新金融，发力城改

1. 我国城中村改造方向已定，路径尚不明朗

1.1. 超大特大城市预期以一城一策的方式开展城中村改造

城中村改造政策密集推出，定位为房地产发展新模式的重要抓手之一，是 站在战略全局高度作出的重要部署。2023 年 4 月中共中央政治局会议提到 要在超大特大城市积极稳步推进城中村改造，7 月进一步明确城中村改造 有利于消除城市建设治理短板、改善城乡居民居住环境条件、扩大内需、 优化房地产结构，将以拆除新建、整治提升、拆整结合三类改造方式推进 实施，并指出要破解改造中账怎么算、钱怎么用、地怎么征、人和产业怎 么安置等难题，10 月就改造涉及的人员安置、土地征收、资金筹集等问题 进行再说明，且表示正在扎实开展有关城中村改造配套政策制定、编制改 造项目方案等工作。从城中村改造政策发布进程来看，目前处于前期规划 状态。

本轮城中村改造不是棚改 2.0，预期将会出现新的城市更新模式，并以“一 城一策”的形式落地。在城市更新的体系下，棚改和城中村改造为并列的子 类，两者在土地征收、改造方式、改造范围、资金来源和补偿方式上均存 在差异，具体如下： （1）土地征收：棚改主要针对国有建设用地，有《国有土地上房屋征收与 补偿条例》作为征收补偿标准，城中村用地性质多为集体建设用地，目前 就其征收规范尚未有明确规定； （2）改造方式：棚改以改善居民住房环境为出发点，改造方式为大规模拆 除重建，城中村改造预期采取拆除新建、整治提升、拆整结合三种模式； （3）改造范围：棚改面向全国，尤其是库存较高的三四线城市，城中村改 造预期主要面向超大特大城市，部分项目的复杂程度和改造难度相对更 大； （4）资金来源：棚改的资金来源以政策性资金为主，包括中央的抵押补充 贷款工具（PSL）和专项债等，城中村改造预期将以多渠道筹集资金，可 以包含政府筹措资金、社会资金、银行金融机构资金等；（5）补偿方式：棚改货币化安置比例高，城中村改造预期将采取货币化安 置、实物安置、房票安置等多种安置手段，且需要与保障性住房建设挂 钩。 截至目前 19 个超大特大城市（以住房和城乡建设部发布的《2022 城市建 设统计年鉴》为标准）均对城市更新或城中村改造进行相关部署，其中广 州于 11 月 22 日就《广州市城中村改造条例（草案修改稿· 征求意见稿）》 向社会各界公开征求意见。考虑到每个城市城中村情况不同，预期后续将 以“一城一策”的形式展开。

1.2. 日本城市更新体系成熟，“日本解决方案”可供参考

日本城市化进程较快，追溯其城市更新历史超过 50 年，已经构建了成熟 的城市更新体系。日本城市更新可以分为两个阶段，以两部法律为节点： （1）1969~2001 年，此阶段为城市更新的早期探索阶段。1969 年《都市 再开发法》出台，该法案由《市街地改造法》和《耐火建筑街区改造法》 组合优化而成，新法案优化了前者对于必要公共设施以及周边土地使用权 的限制和后者对于防火区域内的更新同意率的限制，成功将城市更新从点 状的楼栋更新向面状的街区更新转化，以此为起点，六本木新城、惠比寿 花园广场、丸大厦等项目作为先导性的项目对城市更新进行了探索。 （2）2002 年~至今，此阶段为城市更新的正式推进阶段。2002 年《都市 再生特别措施法》作为日本城市更新的纲领性法案出台，此后基于在更新 过程中遇到的实际困难和积累的经验对该法案进行多次修订，同时就补助 金的申领、贷款利息减免、申请方案提出等出台了大量的配套政策。 目前日本已经形成了由都市再生本部领导的城市更新体系。日本城市更新 在更新规则上遵循都市再生基本方针，分为“以民间活力为中心的都市再 生”、“官民连携的公共公益设施建设等全国都市再生”和“通过土地利用引 导等推进紧凑型都市建设”这三类城市更新项目，分别对应重点落实、全国 推进、地方优化三个方面。

日本的城市更新体系中就我国目前提出的城中村改造的相关要求和问题给 出了“日本解决方案”，可供参考。以发布的指导性政策为参考，我们从中 摘取了部分城中村改造的基本要求，并在日本城市更新的制度体系中找到 了对应的解决方案，包括统筹布局、民间资本参与、资金安排、文化传承 保护、安置方案等多个方面。

2. 横跨泡沫，以六本木项目的视角看日本城市更新

六本木六丁目项目（简称“六本木项目”）是日本城市更新的典型项目，也 是城中村改造合适的参考标的。首先，六本木项目为日本 1969 年《都市再 开发法》出台后早期由民企实践的更新项目，区域从落后的旧城全面更新 为集办公、住宅、商业设施、文化设施、酒店、影院等为一体的多功能片 区，一直被作为日本城市更新的典型案例；其次，六本木项目具备“穿越泡 沫周期、民企主导、位于大都市东京、街区拆除重建以及人员结构复杂”这 五大特点，与我国城中村改造的背景、改造方向、改造要求等存在一定相 似性，因此有重要参考价值。

2.1. 以区域整体规划为纲，实行容积率弹性调控

2.1.1. 全局视角确认更新方向，遵循综合更新的宗旨

为更好地开展城市更新计划，日本就不同项目的特征对项目进行分类，并 制定针对性的法案和条例。以都市再生紧急整备区域为例，该区域由日本 政府划定，更新的主要目的是提高城市的国际竞争力，因此主要分布在东 京都和大阪府，目前全国范围内有 52 个尚未进行更新的区域，合计 9539 公顷。此类项目的实施主体为民间企业，占比较高的三类实施主体分别为 由不同公司合作组成的综合开发团体、以物业持有者为主的其他类型公司1 和地产开发商。另外，为助力项目推行，都市再生紧急整备区域还享受多 项针对性的措施，例如放宽容积率限制、提供金融支援、享受税收优惠 等。

城市更新为结合物质、经济、文化和社会为一体的综合更新，其中在针对 大都市的更新中，强调国际竞争力和综合魅力的提升。日本城市更新最初 的目的是改善居民居住环境和企业经营环境，内涵较为单一，即更关注物 质更新和经济更新，而后续在原有更新要素的基础上，将历史文化和社会关系融入城市更新的政策制定中，包括文物古迹的保存、社区建设的加强 等，最终形成集物质、经济、文化和社会更新四个角度为一体的综合更 新。其中，针对大都市的更新侧重点略有不同，2010 年 6 月提出的《新成 长战略》中指出，为提高城市魅力、促进城市在国际化交流中发挥作用， 在进行城市更新项目时需要综合考虑，提高大城市的国际竞争力和城市综 合魅力，并以东京都为首要实践对象。 六本木项目对地块进行重新规划，将 11 公顷的土地进行商业和住宅空间的 再分布。六本木项目原有布局中包含住宅、写字楼、商店等多种业态，但 是布局较为分散且合理性欠佳，因此在重新规划后，六本木项目划分出 A、B、C 三个街区，其中 A 和 B 街区以商业为主，包含好莱坞美容广 场、地铁站、朝日电视台、君悦饭店等，C 街区以住宅为主，主要包含四 栋住宅大楼。该方案不仅满足了原所有人回迁的居住、商业、办公等需求 还非常符合该地块位于核心都市区所需要承担的基本职能和需具备的基本 条件。

2.1.2. 容积率转移和奖励为核心，六本木项目容积率扩张至 2.2 倍

为实现综合开发并吸引社会资本，容积率有效调节是空间价值增值的重要 手段，并成为城市更新推行的基础。随着城市的不断发展，静态的容积率 有悖于保障公共利益最大化的目的，因此对于不同场景理应有不同的容积 率与之匹配。为了配合城市发展的需要、促进土地高效利用等，有必要通 过容积率的提高或降低，调整空间的分布，这就形成了容积率的弹性调 节。对于城市更新项目来说，通过调节容积率来实现空间价值增量，是推 进城市更新项目的核心驱动力，也是其财务模型的基础指标。 容积率的弹性调控为城市更新项目中的实际调控手段，主要综合了容积率 转移和奖励两种手段。历经数十年的发展，日本已经形成了一套成熟的容 积率弹性调控准则，尤其是在人口密度大但土地资源有限的东京，具体包 含转移和奖励两种手段：容积率转移指的是对“未利用开发权”的整体统筹 安排，在进行街区整体规划时，可以根据不同区块的要求，差异化的分配 各个地块的容积率，可将“未利用开发权”从一个地块调整至另一个地块；容积率奖励指的是在更新项目中做出特定利益贡献时，可以通过获得一定 的容积率作为相应的奖励，例如在项目中添加公益设施、防灾设施、景观 等。以下将围绕东京的容积率2调控步骤展开：

（1） 明确适用区域范围以及地块更新方向。在东京，更新制度的适用范 围主要包括Ⅰ类区域和Ⅰ类区域，I 类区域包括中央核心地区、活力 中心地区、枢纽中心地区等，Ⅰ类区域包括被指定为“高强度利用 地区”的区域，被指定为“再开发促进区”的区域等，以上区域的设 定由东京都政府在各类有关土地利用的规划案中确定，不同区域内 的楼栋评估容积率的上限及引导功能比例存在差异。除了指标的差 异，根据更新发展目标的不同，更新方向的设定也有所差异，例如 中央核心地区的目标是创造高质量的城市活动空间，要着力将其打 造为适合国际商业交流以及展示城市文化的空间，而活力中心地区 则更注重促进商业、文化、交流等功能聚集，重点在加强生活和就 业中心的地位。

（2） 容积率弹性控制的上限设定和规划分配。政策给予转移和奖励这两 种容积率调控方式不代表可以无节制的提升容积率，为此对于每个 区域的容积率上限均存在控制，以保证不会对城市进行过度的开 发，从而对基础设施和生态环境带来超负荷的压力。容积率的分配 主要依据商业和非商业两者形态进行划定，两者的核定容积率和规 划容积率存在差异。

（3） 核算公共利益贡献的容积率奖励。在各类管理规则中，已对各类可 以奖励容积率的贡献做出详细说明，并制定标准化的核算方式，具 体包括有效空地、环境配套设施、引导功能设施、社区文化设施及 教育设施等。以没有绿化的效空地为例，有效空地的评估容积率由 有效空地比率（p）确定，如下表所示不同的用地类型对应不同的 换算公式，有效空地比例（p）=有效空地面积/场地总面积，其中 有效空地面积 ST=S*β，β 为有效系数，由空地的类型以及其余周 边道路的高差决定，如自然开放型的空地，若高差为 0~1.5m，则 有效系数为 1.0。

六本木项目充分利用容积奖励规则，将容积率扩大至原来的 2.2 倍。重建 前，项目土地的平均容积为 327%，其中有 90%的容积率为 300%，而重建 后，平均容积增至 723%，其中商业部分的容积为 840%，住宅部分为 630%。容积率的扩张主要来自奖励容积，具体来说一部分来自被东京都厅 政府列为“再开发引导地区”的奖励，一部分来自通过兴建公共设施等获得 的奖励。

2.2. 平衡权利，权利变换计划是否达成合议为项目关键

2.2.1. 日本的“权利变换计划”对应中国的“补偿安置方案”

权利变换计划是日本城市更新的核心内容，与中国的补偿安置方案类似， 对象为土地和建筑物的所有权人和租赁人。日本城市更新与权利人达成协 议的方案为权利变换计划，其中被纳入该计划的权利包括土地所有权、建 筑所有权、租地权、租屋权等，因此谈判对象为以上权利的所有者。 权利变换计划应列明相关准则，以下 8 项基础内容必须覆盖。一份合规的 权利变换计划书在内容上应该至少包含以下 8 个方面的内容： （1） 参与权利变换计划的各类权利人（土地权利人、租地权利人、建筑 物权利人、租屋权利人等）在权利变换前后的权利种类、具体的权 利情况以及权利对应的价值； （2） 不参与权利变换计划的权利人拥有的权利种类、具体的权利情况以 及补偿款的付款方式和日期； （3） 面积太小而无法参与权利变换计划的权利人的权利种类、具体的权 利情况以及对应的价值； （4） 参加权利变换计划的权利人的分配明细； （5） 租赁物业的管理方案、租赁条件以及标准资金； （6） 设施建筑用地以及地上权的价值及租地条件的概要； （7） 新公共设施的土地归属； （8） “权利变换”日期、土地交接的预定时间以及工程完工的预定时间。

常见的权利变换计划主要包含权利置换和现金补偿两种方案，且需要设定 具体的评估模型对更新前后权利价值进行评估。权利变换的核心流程是由开 发商向权利人提供权利变换计划方案，权利人可自由选择“参与”或“不参与”： 对于不参与者，将会获得其权利评估价值对应的补偿金；对于参与者，将会 在权利区获得重新分配的等价的置换权利。更新前，价值评估需要参考周边 类似的房屋和土地情况，取评估基准日 30 日内的交易价格作为参考；更新 后，除了要考虑周边建筑物的表现还需要考虑再开发的费用。另外，从评估 的细节来看，以建筑物的评估为例，价值的评估不仅仅以面积和位置作为标 准，而是要进一步结合朝向、层高、使用情况、环境等进行综合评估。

2.2.2. 六本木项目权利变换计划抵御了地价下跌超 40%的冲击

六本木项目的权利变换计划之所以被关注，主要因其在土地价格下降超 40%的背景下依旧达到了接近 100%的同意率。拆解六本木项目权利变换 计划后，我们总结出其具备的四大重要特质可供参考：

（1）权利变换计划应该动态调整。城市更新项目通常时间较长，以六本木 项目为例，从权利变换计划案第一版至最后一版，相隔时间长达 8 年，在 项目推进的过程中市场走势和权利人意愿可能会出现明显改变，因此一份 好的权利变换计划应该是定期进行修订的。六本木项目在 1998 年更新会成 立前，森大厦分别在 1991 年、1993 年、1995 年以及 1996 年提出四版方 案，每版方案均以当时的状况为基础进行测算，并在方案出台后均向权利 人征求意见。

（2）在不确定性中找确定性。在六本木项目中，权利人回迁的比例较高， 因此房价的走势与可变换的权利面积紧密相连。1999 年 5 月，由于 4 年间 土地价格下降约四成，权利变换率较 1995 年 2 月出现偏差，权利人恐慌情 绪蔓延，公司第一时间向权利人出具了“权利变换率保证书”，从而平定权 利人因房地产市场整体下行产生的面积缩水的担忧，为权利人在大环境的 不确定性中找到了确定性。同时为了实现这一保证，公司需要对原有方案 进行调整，使得权利面积价格与对应土地评估价格同比例下降，具体来说 是将停车场和 DHC（地区冷气和暖气）权利面积变为保留面积，由投资人 承担实体工程费以外的部分项目费，包括停车场、DHC 的工程费、通损补 偿（包括调查费、搬迁费、营业损失等权利人可能遭受的损失的补偿） 等。

（3）提供多样的权利变换选项。公司在房屋和货币补偿外新增“入股分红” 的赔偿模式，即将六本木新城的部分面积开发成新项目，由权利人与投资 者共同入股，和开发商分享土地升值、土地经营的收益。该模式的加入不 仅缓解了公司的资金压力，将部分前期赔款后置，还通过多元化赔偿方 案，提升了权利人的满意度，推进了项目的进程。另外，入股分红模式也 将部分权利人与开发商进行利益捆绑，更好的发挥了其主观想要推进项目 落地的意愿，大大减小了项目的阻力。

（4）设计“收益区”用于计划的查漏补缺。公司在六本木新城的森大厦设立 了合计 6 层的“收益区”，作为应对计划缺漏的资金来源。（1）关于管理 费：为了解决未来管理费上涨而部分权利人无法承担的问题，森大厦在公 司大楼内选取 1 层作为“收益区”，该层将以信托委托出租的方式处理，并以长期租赁的方式确保租金收入，租金收入部分用于稳定管理费用，即部 分用于支付管理费用，剩余和相关权利人分摊，约 120 人。（2）关于资产 差额：为了解决部分权利人的权利未能在权利变换计划中合理定价，在公 司选取 5 层作为“收益区”，租金收入与相关权利人分摊，约 150 人。

2.3. 提高安置质量，强调人性化安置

项目涉及超 400 位土地/建筑物所有者，以及超 100 位租户，对于建设期安 置的需求各有不同。六本木项目有三类所有权持有者，分别是土地和建筑 物所有者、土地所有者和建筑物所有者，三类所有者累计数量超 400 户。 此外，持有土地租赁建筑物者、持有建筑物租赁土地者，租赁房屋者累计 数量超 100 户。

六本木项目不以赔偿金作为一刀切的安置方案，以“尽可能不改变原来的 生活状态”为宗旨进行人性化安置。六本木项目针对不同类型的权利人提供 多样的选择，具体如下： （1）对于原本拥有办公楼或商店的权利人，森大厦提供了两个选择：①分 配六本木周边的由森大厦所有的或由森大厦向其他公司租赁的办公大厦及 商店，使其能继续业务；②逐一商讨补偿方案，大多为赔付期间的租金收 益。 （2）对于原本在此的住户，由于其住宅大多位于南边地区且面积约为 30 坪，公司希望能够尽可能提供面积相近且位置较近的区域作为临时安置居 所，但是六本木区域其他的住宅大多为 15 坪的公寓大厦，而周边的元麻布 和元麻尾为高级住宅区，因此没有找到合适的临时安置居所。为此，森大 厦最终选择自建住宅提供给权利人，位置在六本木六丁目周边的元麻布及 西麻布，该临时安置居所于 1998 年开始建设，2000 年完工，共有 4 栋， 成功满足了 2000 年 4 月前居民撤出重建区域的需求。

2.4. 区域统一管理运营，由开发商深度参与

由森大厦担任六本木新城的“统一管理者”，助力区域效益最大化。六本木 项目竣工后该地区被称为“六本木新城”，考虑到区域内各个楼栋所有者不 同，对应着多样化的管理人与管理机构，为了保证管理质量的统一，各独 立管理组织共同委托森大厦作为统一管理者，并由各个管理组织选派代表 组成“六本木新城协会”，对森大厦的管理范围、方式等进行协商，而森大 厦需要定期向协会就管理情况进行汇报。 森大厦的管理工作分为管理和运营两部分，管理费用由所有者共担，运营 费用由森大厦自担。（1）一体化管理：管理相关的事项包括美化环境、交 通治理、治安防盗等，由此保障区域内日常生活的舒适度并维持新城的稳 定，因此管理费由区域内的所有者共同承担；（2）一体化运营：运营包括 外部设施的利用、广告宣传、区域指南等事项，强调的是利用区域内已有 资源实现创收，并不断提升其价值，因此运营费主要由运营带来的收益覆 盖，若有不足则由森大厦补齐。

2.5. “算的过账”，解决盈亏平衡与资金筹措问题

2.5.1. 确认保留区的收入可以覆盖几乎全部的支出

城市更新相关的费用由投资人（实施者）承担，区域内权利人无需支付费 用。在《都市再开发法》中明确指出：再开发事业所需的经费由实施者负 担，结合项目的具体情况，即相关费用由投资者支付，权利人无需承担， 相关更新费用的高低与权利人能够获得的土地和建筑物的权利分配无关。 项目进行过程中的收入主要包含来自相关部门的补助以及出售或出租保留 区的收入。 日本城市更新项目中保留区收入为最大的收入项目，补偿费和工程费为最 大的支出项目。项目收入主要来自保留区收入和补助金，项目支出主要来 自调查设计计划费、土地整备费、补偿费、工程费、借款利息和事务费。 以六本木三丁目更新项目披露的收入支出情况来看，保留区收入占比最 高，达到 94%，补偿费和工程费的支出占比最高，合计达到 93%。

进一步推演，即需要使得保留区面积创造的收入可以覆盖更新几乎全部的 支出。保留区3是在更新后按照权利变换比例分配给权利人后剩下的面积， 以六本木项目为例，A、B 街区主要为商业区，权利人分配 30%，投资人 分配 70%，C 街区主要为住宅区，权利人分配 55%，投资人分配 45%。保 留区的面积部分出售给投资人，部分长期持有收取租金收入。为创造保留 区，容积率的提升至关重要：根据 CBRE 的数据，自日本《都市再开发 法》颁布以来至 2006 年 2 月，日本共有 651 块、合计 955 公顷的土地已经 完成更新，土地容积率从重建前平均 90%增长至重建后的 586%，即原来 的 6.5 倍。

2.5.2. 确认更新的各个阶段尤其是前期资金流充裕

城市更新项目前期资金投入量大且回收时间长，日本法律规定公、民营金 融机构需提供相应的融资支持。在城市更新的开发过程中，核心的支出来源于赔偿费和工程费，两者均需要在筹备期及建设期支出，金额较大，但 由于项目收益需等到竣工甚至稳定运营后才可陆续收回，因此需要项目开 发商拥有较强的资金能力。为了缓解开发商的资金压力，在《都市再开发 法》中就明确规定公、民营金融机构对于城市更新项目要提供长期的低利 率贷款。以六本木项目为例，森大厦引入了 SPC 公司即六本木 Hills 金融 公司，通过向民间金融机构、政策投资银行以及民间企业法人组织申请融 资，获得开发所需的基本资金流，并通过保留区的收入进行偿还：公司委 托三菱信托银行管理保留区，代收承租人支付的租金，再由其转让给 SPC，从而实现资金的循环流动。

3. 以日本经验，透视城中村改造的路径

制定一套统一且透明的城中村改造管理制度。参考日本的城市更新体系， 城市更新由法律和配套政策综合约束，且每个城市更新类目都有标准的项 目流程规范，具体到各个流程需要提交的材料、流程的时限以及流程通过 的要求等。由于城中村情况复杂，若缺少可以统一遵守的制度规范，不仅 容易因为项目管理混乱导致进程延缓，还可能因为项目间缺乏公平性而提 升村民等的抵触情绪。因此各地可以考虑制定一套城中村改造管理制度， 该制度内应对城中村改造各个类别的工作流程、各个部门的职责、相关的 支持政策等进行明确的规定。 绘制一张由政府主导的结合村民、居民和利害关系人意愿的“城中村改造 地图”。以上文展示的日本“都市再生紧急整备区域”地图为例，在进行城市 更新前，应对全局进行整体规划，明确哪些区域需要进行更新，以及需要 进行何种更新。映射到城中村改造上，即可以考虑首先明确某个城市内有 哪些城中村需要纳入此次改造、分别以哪一类方式改造、预期什么时间进 行等问题，再着力推进项目的落地。另外，需要注意的是在制作地图时， 不仅需要体现政府规划的意志，还需要充分征询村民、居民和利害关系人 的意愿。

配备能够实现区域统筹规划的制度体系。研究日本城市更新的事后评估体 系时，我们注意到一个改良版“收益/成本”指标，该指标强调收益不仅仅来 自项目内创造的收益，还来自该项目的落地带来的周边区域的改善，结合 9 月自然资源部在《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》中指出的 “加强全市域、全区域的规划统筹，从城市整体利益平衡出发谋划实施项 目，避免过度依赖单一地块增容实现项目资金平衡”，我们认为城中村改造 中体现为更关注整体收益而非单个项目的收支平衡。为实现该目标，需要 在区域范围内进行统筹规划，就各个地块的土地利用、功能布局、空间结 构等进行综合调整。 打造区域内规划指标的优化机制以促进财务平衡的改善。以日本城市更新 体系中核心指标“容积率”的调控为例，关于容积率的转移和奖励就不同地 块、不同建筑、不同设施等存在清晰的规定，开发商通过灵活的容积率调 控能够实现财务平衡。本轮城中村改造强调市场化主导、多种业态并举的 开发运营方式，鼓励民间资本参与，为了实现这一目标，有关项目的拆建 比、容积率、建筑高度等指标是否可以进行适当的调整，在有限的空间内 创造更多的价值。

构建补偿安置方案的基本标准。日本城市更新的补偿安置方案即为上文所 述的“权利变换计划”，权利变换计划的基本内容框架、变换手段、评估方 式等均有明文规定，项目主体对计划的改动需在遵循规定的基础上进行。 城中村改造的补偿安置方案为改造的核心，就土地征收范围、补偿方式和 标准、安置对象、安置方式等应设计补偿安置方案的基本标准，尤其是一 些特殊情况的应对方法，例如对于集体土地非村民合法产权住宅是否给予 补偿等的规定。

定制适配“租赁人口占比较高”这一特征的针对性安置方案。六本木项目的 安置方案展示了人性化安置的魅力，城中村最大的特点之一是租赁人口占 比高，参考叶裕民教授在《城中村：过去，现在和未来》的演讲中对城中 村特点的描述：“将建设用地面积占村庄面积的 40%以上，非户籍常住人口 占总人口 30%以上，并且纳入城市建城区范围的村庄，定义为城中村”，因 此如何安置租赁人口对城中村改造的重要性不言而喻。考虑到《关于超大 特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》中提出的“把城中村改造与 保障性住房建设结合好”的要求以及 2015 年以来提出的“租购并举”的发展 方向，配套保障性租赁住房或为可选项。 增加项目开发主体和后续运营管理主体的选聘方案。森大厦作为民企参与 六本木项目的方式属于自发申请，即在其方案获得区域内 2/3 以上权利人 同意后可申请立项，且其作为开发商和运营商深度参与项目。城中村改造 的开发和运营主体的选聘要求和选聘流程尚不明确，不利于相关企业提前 布局城中村改造领域，尤其是一些亟需新业务模式且同时具备“建设+运营” 能力的房企。

推进典型项目的树立。在六本木项目中我们注意到，彼时日本民众对于城 市更新普遍持抵触态度，但在 Ark Hills 项目落地后有了明显的缓解，因其 作为典型项目提升了居民对于城市更新的认知，最关键的是展示了更新后 的美好生活，对后续的城市更新项目的推进有很大的帮助。因此通过树立 典型项目带来的效果或许远胜于口头或书面的推广，能够将抽象化的概念 变为具象化的实物，当居民对于城中村改造的接受度逐渐提高，项目可加 速开展。 丰富资金支持渠道，包括直接的资金支持和以降低融资成本为核心的间接 资金支持。日本城市更新的资金支持主要包含两类，分别是政府直接给予 项目补贴和税收优惠以及低成本的融资渠道。同理，城中村改造项目尤其 是拆除重建类项目也存在项目周期长、资金流压力大、后期回收期长等特 点，结合 8 月央行货币政策执行报告中指出的“加大对城中村改造的金融支 持力度”，期待后续相关的专项补助、专项债券、专项贷款等的陆续落地， 实现在资金端为城中村改造提供支持。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）