探究城中村改造的四大问题.pdf

探究城中村改造的四大问题。城中村改造是地产和宏观经济走势的关键变量之一。当前新一轮城中村改造 有望加速落地，我们对城中村改造的流程、资金来源、改造模式、可能经济 增量四大问题进行探讨。从以往案例来看，城中村改造流程长，项目周期可 达 10 年左右，筹资渠道和改造模式较棚改更加市场化、多元化。我们预计 本轮城中村改造可能实施拆改结合、房票安置、商业开发和筹集保障房并举 的模式，政府统筹力度和国企参与度可能较高。经济增量上，我们测算基准 情景下城中村改造拉动的总投资规模或超 5 万亿元，增量主要看城市扩容、 拆建占比提升、节奏前置，关注投资规模、资金来源和安置方式等政策进展。

城中村改造的流程如何？

城中村改造可划分为“前期准备→引入合作方→方案审批→拆迁腾地→土地 整理→土地收储→土地出让→二级开发→交付运营”几个主要阶段。前期准 备涉及城中村项目的申报、基础数据调查、方案编制，改造主体可由政府授 权指定，也可引入社会资本合作方。项目方案拟定后，需经村民大会表决同 意并逐级上报审批，获得批复后，一级开发主体负责征地、拆迁、安置、补 偿工作，土地整理完成后由土地储备机构进行土地收储。若为一二级联动开 发，一级开发商可以低价锁定二级拿地。二级开发阶段包括商品房、安置房、 商业配套、公共基础设施建设等，项目竣工验收后交付运营并进入回收期。

城中村改造的资金来源？

城中村改造的资金来源为“财政+专项债+金融机构融资+改造主体自筹+社 会资本”。财政可通过直接投资、资本金注入、投资补助、贷款贴息、规费 减免等起到撬动作用。专项债资金成本低、专款专用，要求项目资金自平衡， 支持规模取决于专项债总额度、发行节奏、城中村项目储备情况。金融机构 方面，政策行、商业银行均可为城中村改造提供贷款支持。国企平台或房企 作为改造主体，也可通过自有资金、银行贷款、信托、债券、资产证券化等 筹集资金。此外，社会资本可通过城市更新基金、PPP、ABO、投资人+EPC 等模式参与城中村改造。改造规模较小的项目，部分资金可由村民自筹。 城中村改造模式有哪些？ 从实施主体角度，可分为国企主导、政企合作、房企主导三类。国企主导有 利于加强政府统筹，对公益性较强项目发挥托底作用；政企合作可结合国企 和房企优势；房企主导有利于开发商低价锁定地块，减轻财政压力，但地产 下行时期房企参与意愿下降；从改造内容角度，可分为拆改结合、统租、微 改造三类。拆建比例较高项目的乘数效应强，但周期较长，在资金平衡上需 合理分配拆除/改造、商住租和公共设施的比例，关注楼市景气度和启动资 金；从安置方式看，可分为纯货币化补偿，房票安置和实物安置。房票有利 于定向去库存，缓解地方短期财政压力，或为本轮改造主要安置方式。