城中村改造专题报告：都市角落万亿大市场，重点关注三大方向.pdf

城中村改造专题报告：都市角落万亿大市场，重点关注三大方向。本轮城中村改造聚焦超大特大城市、助力城市品质提升，非棚改 2.0 。7 月 21 日，国 务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》， 强调本轮城中村改造坚持人民政府负主体责任，多渠道筹措整改资金，鼓励和支持民间 资本参与，坚持“留改拆”并举方式进行改造。改造范围：主要面向 7 个超大城市（城 区人口>1000 万）和 14 个特大城市（城区人口 500 万-1000 万）；与棚改区别：1）改 造对象：城中村改造针对大型城市城中村的自建房、宅基地的更新改造，多为集体土地； 棚改针对城镇中成片危旧住房，多为国有建设用地；2）改造范围：城中村改造聚焦超 大特大城市；棚改面向全国，覆盖大量三四线城市；3）改造模式：城中村改造采取拆 除新建、整治提升、拆整结合等不同方式分类改造；棚改主要采取拆除重建的模式；4） 参与主体：城中村改造以政府引导、市场主导，企业实施，偏市场化；棚改以政府为主 导，国企实施，偏政策化；5）资金来源：本轮城中村改造鼓励民间资本参与，强调多 渠道筹措改造资金；棚改资金来源重点为政策性金融支持，主要体现为 PSL 和专项债。 本轮城中村改造变化：限制“大拆大建”，重点改善基建设施，聚焦城市品质提升。

必要性：扩大内需、改善民生，助力大城市提质扩容  解决大城市住房短缺问题：

1）人口净流入看，2018-2021 年，城中村改造重点城 市（21 个超大特大城市+苏州、合肥）城区人口增速 CAGR+3.6%，较全国高 2.3pct； 其中深圳、杭州、济南、长沙、合肥 CAGR 超 10%；

2）人均住房面积看，根据第 七次人口普查数据，城中村改造重点城市人均住房面积为 36.81 平方米，低于全国 平均水平 41.76 平方米；其中深圳、东莞、广州较低，分别为 21.50、27.80、30.15 平方米。大城市住房存短缺情况显著，城中村改造扩容意义凸显。

城中村改造改善周边居民整体的人居环境，提升城市品质。以佛山市南海区广佛国 际商贸城中心区改造项目为例，改造后，酒店服务、商务服务在内的商务配套产业 齐全，社会效益提高，环境问题得到治理，城市形象改善。

稳增长重要抓手，有望拉动地产投资、带动消费。城中村改造建安费用：根据测算， 重点城市城中村建筑面积合计 9.2 亿平方米，中性情形下（拆建比为 2，单位建安 成本为 3600 元/平方米），对应城中村改造每年建安费用将达 6638 亿元。城中村 改造带来的建安费用弹性：2022 年，重点城市房地产开发投资完成额为 5.66 万亿， 根据全国数据假设建安成本占房地产开发投资额 63%，计算得到重点城市 2022 年 建安成本为 3.57 万亿，进而得到城中村改造每年建安费用占重点城市 2022 年建安 费用 18.6%，有望显著拉动工程需求，并带动相关下游消费。分城市看，哈尔滨、 东莞、广州城中村改造带来的建安费用弹性位列前 3，分别达 63.6%、57.8%、 44.9%。