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房地产行业年度报告：穿越漫漫长夜，迎接黎明破晓。目标止跌回稳，政策持续推进，基本面修复中。自924以来中央政策加码力度大、频率高，本轮政策出台后，10 月销售规模降幅明显收敛至-2%以内，一二手房价格环比降幅收窄，一线城市二手房转涨。目前11月重点城市的热度 仍维持相对高位，政策出台后第7周（11.11-11.17）北上深二手房成交量同比分别+22%/+73%/+119%，短期效果仍显 著。我们认为一线城市具有较强的示范效应，若一线能够持续释放企稳的积极信号，则能够提振市场信心，或有望向 更多二线蔓延，加快更多城市的企稳进程。

城中村改造+保障房+收储对冲短期压力，并建立长效机制，促进地产平稳健康发展。城中村改造范围扩大到全国 300 城并新增100万套，助力托底开发投资，并持续释放购买力。十四五期间筹建保障房构建“市场+保障”的双轨制 住房供应体系，促进商品房回归市场化，且保障房建设亦能托底开发投资。收储去库存一方面降低去化周期，改善供 需关系，另一方面打下价格锚点稳定市场预期，进而促进市场止跌回稳。三者共同发力对冲短期开发投资及需求的下 行，助力库存去化，并在当前地产调整阶段建立长效机制，逐渐构建房地产发展新模式，促进房地产转型及健康发展。

大力度财政货币组合拳方能困境反转，地产反转后有望走出长牛行情。复盘鄂尔多斯在楼市调整期并未出台大规 模刺激政策，而是随着经济重回增长，地产量价自然止跌，经济复苏后地产恢复而非过去的地产拉动经济回暖。复盘 美国日本在面对地产乃至经济危机时，均持续实施了历史上最大力度的财政政策与货币政策，甚至国家信用兜底，随 后使得房价止跌企稳，销量逐步回升。美日楼市企稳后，能够穿越周期的地产龙头，其经营能力及财务表现进一步强 化，能够走出长牛行情。

展望2025：基本面上降幅有望迎来改善，行情上地产板块底部有望夯实，个股上龙头有望强者恒强。①基本面展 望：随着政策持续落地，我们认为地产或将迎来寻求筑底的关键之年，基本面降幅有望改善，预计2025年销售面积 同比-4.8%；销售额同比-5.8%；新开工面积同比-15.0%；竣工面积同比-15.0%；开发投资同比-6.1%。②行情展望：一 方面本轮出台政策力度更大，楼市热度更持久，另一方面伴随博弈及题材行情，因此9月以来本轮行情最大涨幅61%， 持续时间35 天，上涨幅度及持续时间均好于过往几轮。我们认为后续仍有政策空间，地产板块底部或得到夯实，不 再会有大幅下杀。③个股展望：近三年供给侧持续出清，龙头市占率持续提升。若后续地产基本面企稳，销售表现好、 具备持续拿地能力的房企率先受益，业绩和估值均有望得到修复。