2022年金陵饭店发展现状分析 金陵饭店拓店加速增长规模

1. 拓店进入加速期，多路径提升规模

1.1. 十四五规划门店规模进入加速扩张期

携高端品牌势能，向中高端精选服务型市场延伸。公司在十四五规划后 将战略调整为多品牌多模式发展，利用品牌运营和资本扩张双轮驱动， 在房地产红利末期市场向存量结构调整过程中战略性的向下延伸，力图 在中端市场打开新的局面。

十四五制定明确拓店目标，将跑步进入规模扩容阶段。目标预计到 2025 年实现门店规模达到 500 家左右水平（目前约为 200 家），高星级酒店 在稳定增长的同时，重点布局中高端酒店市场，3 月疫情反复对拓店有 影响，但恢复后将努力实现目标。

规模拓宽并不意味着大幅资本开支投入旗舰店，而是通过体外文旅产业 基金做重资产样板直营投入，体内通过品牌管理公司轻资产输出。

专注中高端产品拓店，品牌矩阵重构：品牌转变较大，目前产品模型介 于希尔顿欢朋和亚朵之间，单房造价 20-25 万元，定位商务/度假/城市主 题文化的四大中端品牌，与金陵+金陵精选这两大高端品牌构成六大品 牌矩阵，实现多品牌、多模式、规模化发展。

以提升运营质效为主线，利用供应链优势增强服务能力。公司聚焦资产 运营质量和经营绩效，强化总部连锁系统建设和组织架构的优化，构建 完善的“集成服务”系统以强化引流能力，服务效率的提升带来优质用 户体验。

截至 2021 年 H1，金陵贵宾会员总数突破 1064 万，2021 年 H1 发展会员 数 529 万，继续保持高质量增长。

国信集团资产划拨，资源整合后品牌优势继续强化。2018 年江苏省国资 委推动国信集团旗下资产与金陵集团进行整合。2021 年 8 月 9 日，金陵 饭店集团已将全资或控股的 11 家酒店经营管理权全部通过委托管理形 式注入上市公司，将进一步整合企业资源，立足高端定位发挥品牌优势。

1.2. 扩张途径一：把握中高端细分高增长红利

行业重要变化：需求差异化，中高端品牌认知度提升。

进入精细化增长时代，可开发优质核心物业减少，容错空间降低；产品与需求同步升级到中端及中高端领域，品牌认知度提升，中高 端产品需求差异化和品牌认可度更高； 行业开始从门店产品驱动，向产品品牌和集团品牌驱动。

因此对品牌矩阵进行梳理，强化集团品牌认知度成为酒店集团共同选择：

对于同质化强，品牌认知度不高的中低端酒店，整合最优标准化模 型，集中资源低边际成本快速扩张； 对于差异化需求明显，品牌认知度高的中高端和高端产品，搭建前 端多品牌矩阵满足多元化需求，但在供给侧坚定实施标准化供应链 提升非效率。

1.3. 扩张途径二：疫情后是寻找区域性特色龙头的好机会

疫情带来并购高峰但标的需要甄选，综合考虑品牌定位/区域布局/体量 与公司形成互补。疫情带来优质资产出清机会的同时，集团更多考虑并 购后的持续盈利能力，短期的经营困难将带来普遍亏损风险，因此将综 合品牌（经济型和中低端不入手）、战略布局（关注长三角和核心一二 线城市）和规模体量（具有一定规模且估值性价比高）进行考量。

1.4. 扩张途径三：国资背景物业资源获取有优势

公司是江苏省国资委控股企业，资源禀赋能力强，获取物业有优势。公 司是改革开发初期改革开放初期经国务院批准立项建设的全国首批旅 游涉外企业之一、江苏省首家五星级酒店，在区域政府支持下对优质资 产的整合与外部投资并购进程中始终占据优势。

截至 2021 年 Q2，公司与贵州饭店酒店管理集团共同设立的贵宁达公司 签约连锁酒店 35 家，遍布贵州省各州市，与合肥文旅博览集团共同设 立合肥文旅金陵酒店管理有限公司提升在安徽区域连锁化布局及获取 优质资源的能力。

此外，公司还与西藏弘毅等合伙人共同投资设立的金陵文旅基金，完成 首期实缴出资、基金备案及首个项目的投资决策，设立“镇江心湖酒店 管理有限公司”，推动镇江心湖“金陵嘉珑”、“金陵山水”项目落地。

2. 激励机制变革探索带来管理效率提升

2.1. 高端酒店管理运营团队是稀缺资源

公司高端酒店管理运营能力强，具备人才资源优势。公司自 1983 年开 业来从零开始搭建高端酒店运营管理团队，具备数十年酒店管理经验， 高管团队分工明确且作战能力强。

集团在系统实施人力资源的规划、开发与管理，构建人才创新孵化平台， 实施金陵优才养成计划，组织“飞鹰人才计划”、高中层管理人员培训 班等，推进员工职业发展规划，建立了以 KPI 为导向的薪酬考核与激励 约束机制。

2.2. 探索市场化经营与职业经理人管理机制

公司正探索市场化经营与职业经理人管理机制，但受疫情影响，短期不 确定性较高，我们预计疫情恢复，市场稳定后上述进程仍将继续推进。 疫情的反复冲击带来的较大不确定性或放大经理人对组织架构调整的 风险与隐患，为防止被动局面带来的低预期情况出现，公司将暂缓市场 化招聘，但考虑到公司未来的规模扩张和业绩目标需求，待市场稳定后 或予以重启。

2.3. 进入双百企业名单，具备股权激励潜力

公司入选“双百”名单，理论上具备股权激励资格。国企改革的“双百 行动”意在选取百余户中央企业子企业和百余户地方国有骨干企业，全 面落实“1+N”系列文件要求，深入推进综合性改革，上榜企业具备运 用国有控股上市公司股权激励的试点机会，有望通过强化团队与企业的 链接关系，降低委托代理问题的同时提升管理效率。（报告来源：未来智库）

目前疫情导致业绩波动较大，具体方案短时间难以落实，将会在宏观旅 游市场稳定恢复后与国资委进一步制定与落实。

3. 沿产业链多元布局，食品预制菜等业务存催化

3.1. 食品业务：乘预制菜之风，食品业务发力制造端

收购金陵食品科技布局预制菜，利用产品研发和渠道资源积累进行布局。 公司从员工持股的 30%中收购子公司少数股权，实现 100%控股，食品 业务将根据餐饮做成金陵的食品工业化平台，在坚持主业的同时进行产 业链的延伸。

公司前期在预制菜/面点/礼盒的研发和渠道方面均有开拓，力图实现产 供销一体化，上游金陵食品餐饮转化优势有望提升产能，终端将结合盒 马和连锁酒店进行布局，将对标广州酒家进行生产，未来有望进一步提升营收规模，多元化营收来源。

预计国内预制菜市场规模将在 2022 年实现 4152 亿元，2017-2022 年年 均复合增速达到 23.28%，公司有望借助行业东风锻造供应链能力，在基 于主业的同时实现供给能力的提升。

3.2. 租赁业务冲击有限，亚太写字楼出租率稳定

核心城市的租金下调可控，空置率趋稳，出租率波动上升。受疫情冲击 较大的核心城市的优质写字楼租金趋稳，相较于 2016-2022 年北京和上 海租金的下调，南京同比下降幅度较小，即北京-8.45% VS 上海-5.86% VS 南京-0.34%，同时空置率已度过快速上升阶段，逐步趋于稳定。

另外，五星级酒店和星际酒店平均出租率也在波动上升，上海与北京酒 店的上升更为显著。

亚太商业写字楼出租率领先。截至 2020 年亚太写字楼出租率达 93%， 世贸写字楼达 87%，另外各餐厅上座率基本恢复至去年同期 80%水平。

3.3. 苏糖公司业绩坚挺，补充集团经营体系

苏糖公司继续完善集团经营体系，通过线上化升级开拓直销渠道。集团旗下的苏糖公司整合上下游产业链，拓宽融资渠道，做优机制、做精业 务、做深市场，目前已拥有茅台、五粮液等 500 多个品种酒水在江苏地 区的经销权，成为江苏省内高中档酒类品牌的主导运营商。另外，公司 发力各大电商渠道拓宽销量，在疫情期间实现业绩坚挺增长。

公司 2020 年实现营业收入 5.39 亿元/+14.93%，归母净利润实现 0.33 亿 元/+22.22%，在疫情冲击下仍保有亮眼业绩。

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