招商蛇口资产运营与物业服务业务经营分析

自 2019 年重组上市以来，招商积余收入和利润均保持增长。

一、资产运营业务：打通“投、融、建、管、退” 循环，关注后续通过不动产资管循环扩大资产管理 规模的可能性

1、经营表现：资产经营业务收入和利润持续增长，经营表 现保持平稳

公司资产经营业务收入和利润持续正增长，结构上多元赛道协同发力。自 2022 年公司业务调整以来，公司资产运营业务收入连续两年正增长1 ，从 2022 年的 57 亿增长至 2024 年的 75 亿，年化平均增速约 14%。从结构上来看，各经营性业 态收入占比相对均匀，截至 2024 年，公司商业/产业园/写字楼/公寓/酒店/其他运 营收入在资产经营业务收入中占比分别约为 24%/19%/18%/17%/14%/9%。 公司出租性物业平均出租率稳定在 80%及以上，开业三年及以上项目 EBITDA 回报率持续上升。出租率方面，近十年公司投资物业平均出租率持续稳定在 80% 及以上，平均约为 84%。2024 年公司投资物业平均出租率约为 84%，与 2023 年基本持平。利润方面，公司 2022 年以来资产运营业务 EBITDA 保持增长，从 2022 年的 30 亿增长至 2024 年的 37 亿，年化平均增速约 11%。利润率方面， 公司资产运营业务 EBITDA Margin 从 2021-2022 年平均 53%的水平下降至 2023-2024 年平均 49%的水平。回报率方面，公司开业三年以上项目 EBITDA 回 报率连续两年上升，从 2022 年的 5.79%上升至 2024 年的 6.42%。

集中商业：收入保持增长，出租率维持 90%左右。公司商业板块包括“海上世 界”、“汇港”和“花园城”三条产品线。从收入来看，2022 年以来公司集中商 业运营收入连续三年正增长，从 2021 年的 10 亿增长至 2024 年的 18 亿，年化 平均增速约 20%。出租率方面，2019 年以来公司集中商业平均出租率维持 90% 左右。

产业园：收入保持增长，出租率基本维持 80%以上。从收入来看，2022 年以来 公司集中商业运营收入连续三年正增长，从 2021 年的 7 亿增长至 2024 年的 14 亿，年化平均增速约 23%。出租率方面，除 2022 年短暂下滑至 78%以外，2019 年以来公司产业园平均出租率维持在 83%-86%的区间。

写字楼：收入保持增长，出租率维持 70%左右。从收入来看，2022 年以来公司 集中商业运营收入连续三年正增长，从 2021 年的 7 亿增长至 2024 年的 13 亿， 年化平均增速约 26%。出租率方面，2019 年以来公司写字楼平均出租率基本稳 定于 70%左右。

2、“投、融、建、管、退”循环：已建立三个 REITs 平 台，打通“投、融、建、管、退”的不动产资管循环，关 注后续通过不动产资管循环扩大资产管理规模的可能性

公司打造业态资产 REITs 平台退出通道，打通“投、融、建、管、退”的不动产 资 管 循 环 。 公司目前拥有招商局商业 REIT、蛇口产 园 REIT、招商租赁住房 REIT三个 REITs 平台，为产业 园、租赁住房、写字楼、集中商业等多种业态资产建立退出通道，打通了“投、 融、建、管、退”的不动产资管闭环。截至 2024 年末，三个 REITs 平台资产管 理规模共计约 137 亿元。据公司披露，截至 2024 年末公司通过公募 REITs 平台 管理资产约 59 万平方米，2024 年管理口径收入达 8.13 亿。

产业园 REIT 已经完成首次扩募并拟二次扩募，关注后续 REITs 扩募“常态化” 带来持续利润贡献以及公司进一步通过不动产资管循环扩大资产管理规模的可 能性。蛇口产园 REIT 已于 2023 年进行首次扩募，并于 2025 年 4 月发布公告称拟申请第二次扩募并新购入基础设施项目。REITs 平台的扩募能力初步得到验 证。关注后续 REITs 扩募“常态化”带来持续利润贡献以及公司进一步通过不动 产资管循环扩大资产管理规模的可能性。

二、物业服务业务：收入利润保持增长，降本增效 推动利润率边际上升

自 2019 年重组上市以来，招商积余收入和利润均保持增长。招商积余为公司旗 下物业服务和轻资产运营服务平台，2019 年重组上市以来，公司营业收入和归 母净利润均保持增长，其中营收从 2019 年的 61 亿增长至 2024 年的 172 亿，年 化平均增速约为 23%，归母净利润从 2019 年的 3 亿增长至 2024 年的 8 亿，年 化平均增速约为 24%。管理规模方面，公司管理面积从 2019 年的 1.5 亿平方米 增长至 2024 年的 3.6 亿平方米，年化平均增速约为 19%。

通过数次收并购扩大规模，并购聚焦航空、金融等专业性较强的业态。2021-2022 年，公司先后并购上航物业、南航物业、新中物业、深圳汇勤等，总共获得在管 面积约 1063 万平方米。

通过组织变革、优化采购体系、构建全生命周期管理体系等措施推动降本增效， 净利率稳中有升，降本增效措施持续落地背景下关注公司利润率进一步提升的可 能性。2019 年重组上市以来，招商积余净利润率保持在 5%左右。横向对比来看， 招商积余净利率处于主要物业企业中的中等偏低水平，略低于中海物业、保利物 业等可比物业央企。近年来，招商积余采取通过组织变革、优化采购体系、构建 全生命周期管理体系等一系列降本增效措施，2024 年招商积余净利率同比提升 0.4 PCT 至 5.1%。后续随着上述各项降本增效措施持续落地，关注公司利润率 进一步提升的可能性。