招商蛇口各业务布局情况如何？

2024 年，公司产业园业务布局国内核心一二线 17 个城市，产品线包括网 谷、意库和智慧城等

1.开发业务：穿越周期，聚焦产品突围与前海价值跃迁

 出清速度领先，复苏进程加快

2022 年成为行业销售的“转折点”，所有公司均遭遇大幅负增长。万科、龙 湖等降幅尤其显著，标志着市场进入深度调整期。进入 2023 年，尽管部分 企业如招商蛇口、中国海外发展、华润置地销售额降幅有所收窄或微幅转正， 但整体复苏乏力。2024 年数据显示，除中国海外发展微幅增长外，其他公 司再次普遍面临两位数甚至更大幅度的销售额同比下滑，表明房地产销售 市场整体持续承压，尚未走出低谷，且在 2024 年面临更为严峻的挑战。

对比行业平均水平，我们认为招商蛇口项目结算进度较快，其结算仅滞后销 售约 1 年。受销售下行的影响，市场普遍担忧房企前期销售下行会对后续 2-3 年结算产生持续压力。我们认为招商蛇口销售从顶峰下行约 33%，考虑 公司结算进度快且报表计提充分。重点城市销售触稳背景下，公司未来结转 压力会相对较小，经营质量更加稳定。

 减少库存风险，提高资产周转效率

近年来房企土地储备均呈现显著下降。以上现象反映出市场调整期，房企 普遍采取更加审慎拿地策略，且积极主动去库存。企业通过降低开发风险 和资金占用，以应对市场下行压力和未来不确定性。 合理的土地储备规模（特别是与销售速度匹配时），有助于降低资金占用、 减少库存风险，并提高资产周转效率。数据表明招商蛇口正在适应市场变化， 其土储去化速度领先行业。企业采取更灵活、更聚焦的投资策略。土地储备 从简单数量逻辑转为质量和区位。以上策略转变使其能够更早地将销售转 化为收入，并避免在市场低迷时期被大量存量土地拖累。

标杆产品突围，提升土储质量

创新精神于招商蛇口与生俱来，招商局开发蛇口时“敢为天下先”的创新精 神是“招商蛇口”品牌的重要内涵。自 1979 年以来，招商局蛇口工业区一 直是一面旗帜、一个精神符号，被誉为中国改革开放的先行者。“招商血脉、 海辽精神、蛇口基因”体现招商蛇口不断改革创新的历史传承。作为中国领 先的城市和园区开发运营服务商，招商蛇口通过高品质的产品与服务，以多 元美好为创新沟通点，以更好地获得情感共鸣和品牌认知。

招商蛇口聚焦产品突围和创新营销，销售排名站稳行业五强，产品力跃居 中国房企排行榜第四。公司精雕细琢产品力，以系统性升级的产品管理体系 实现住宅产品力跨越式突破，通过“首席设计师及产品经理”管理体系，“方 案+落地”双团队管理模式，成功研发打造“3+1”全新产品系——“玺”系 以城市顶豪基因打造“一玺一高定”的定制化生活图鉴。“天青”系通过空 间解构重构东方隐奢美学，构建具有文化共鸣的奢适。“启序”系以前瞻设 计语言演绎属地文化，重塑人文美学居住体验，成就区域价值标杆。“揽阅” 系以都市自在乐活、烟火气息开创都市居住新范式。

为优化产品价值呈现，公司创新构建“十二维生活场景全生命周期体验系 统”，从城市界面、园林景观、建筑立面、社区配套，室内的户型设计到毫 米级精工细节，通过沉浸式场景营造实现“所见即所得”的品质交付。2024 年公司完美交付比例稳步提升。 公司标杆项目亮点纷呈，20 余个全国新作首开去化率领先竞品 25%，其中 北京招商玺、合肥招商玺、武汉武昌序、成都翎云阁、西安揽阅、上海揽阅 等共 10 个项目入选 2024 年全国十大高端/轻奢/品质作品榜单，助力公司荣 登 2024 中国房企产品力 TOP100 第四名。公司以设计驱动的产品溢价能力 迈向行业前列。

2025 年“好房子”被写入政府工作报告，并被定义“安全、舒适、绿色、 智慧”四大标准；5 月住建部发布的《住宅项目规范》国家标准正式实施， “好房子”的建设更加具象化并具备约束力。2024 年以来，多家头部房企 如招商、华润、绿城、华发、电建等均发布了各自的好房子体系。其中，招 商蛇口在好房子作品测评中表现出色，展现出其响应国家政策号召建设好 房子的卓越成就。招商蛇口的“招商好房子”技术体系，围绕“安居无忧、 舒适健康、绿色低碳、智能便捷、精工匠心、美学焕新、贴心服务”七大维度，构建新一代品质住宅范式。

此外，公司在安全性能、舒适宜居、绿色低碳、社区环境等单项奖也各有多 个项目获奖。例如，安全性能好房子中，佛山招商华玺二期凭借“安全感知” 和“安全预控”两大保障维度上榜；绿色低碳好房子中，招商西安玺的光伏 幕墙技术全面落实绿色低碳好房子；社区环境好房子中，苏州招商序通过下 沉式庭院与水庭完美结合营造静谧的社区环境。社区空间方面，打造“垂直 会所”体系和中央车站。在会所中与喜马拉雅联名打造了半封闭式“第二图 书馆”；还以一米儿童视角，开发全封闭发小乐园架空层。

前海资源稀缺，长期价值待释放

深圳市政府与招商局集团自 2013 年开启创新政企合作机制，通过《前海综 合规划》调整土地性质并启动 2.9 平方公里土地整备，至 2019 年底招商蛇 口控股下属子公司招商前海实业与前海管理局下属前海建投完成对前海自 贸投资的增资（各自持有前海自贸投资 50%股权），最终取得妈湾片区 80.62 万方土地开发主导权。在国家战略层面，2019-2021 年《粤港澳大湾区规划 纲要》及《全面深化前海深港现代服务业合作区改革开放方案》的出台，将 前海定位为现代服务业创新高地，提出 2025 年建成具有全球竞争力的营商 环境的目标。与此同时，香港 2021 年发布的《北部都会区发展策略》提出 "双城三圈"布局，明确与前海在金融、物流、科技等领域深化合作，规划跨 境铁路联通。多重政策叠加下，前海土地整备范围位于前海深港合作区核心区域，前海自贸投资不仅承载着统筹开发核心土储的使命，更成为深港协同 发展、粤港澳大湾区战略落地的关键载体，其区域开发主体地位和长期股权 价值显著提升。

到 2023 年为提升对前海核心资产的持有权益比例，招商蛇口通过收购深投 控持有的南油集团 24%股权、招商局投资发展持有的招商前海实业 2.89% 股权，对于招商前海实业的持股比例由 83.10%增至 85.99%。收购股份前 后，招商蛇口均实际控制招商前海实业，但随着招商前海实业直接及间接少 数股东的减少，有利于前海妈湾土地开发效率的优化。

前海自贸投资的核心资产为深圳前海妈湾约 80.62 万方土地使用权，涉及 T102-0296 和 T102-0310 两宗地块，宗地的总竣工时间为 10 年，自合同签 订之日起算，相关合同亦约定了未能按时竣工的违约责任。截至 2023 年 5 月，T102-0296 宗地已开发 15.28%（约 53,958.75 平方米），T102-0310 宗地 尚未开发。若需延期，可在竣工期满前 3 个月申请，最长延期 2 年，但需按 合同地价 1.5%/3 个月的标准支付违约金（政府原因除外）。

2024 年年报显示前海土地的账面价值为 380 亿元，我们保守估算 T102-0296 号、T102-0310 号两宗地的可售货值约为 3342 亿元，该低成本的资源释放 将会强有力保障公司未来的业绩。T102-0296 号和 T102-0310 号宗地共包 括 74 个具体地块，其中 T102-0296 34 宗小地块中有 6 宗小地块已划入 和胜实业名下（已进行开发建设），因此我们估算的是 T102-0296 剩余 28 宗待开发土地和整个 T102-0310 号宗地，共计土地面积 68 万方，规划计容 建面不超过 444 万方。

从账面价值到市场价值的跃迁，是前海资源最显著的特征，未来价值增长源 于三个结构性因素：一是前海作为深圳最后的大规模成片开发区域，土地供 应总量受限；二是深港融合的深化，随着北部都会区建设，前海作为"规则 衔接示范基地"的地位将进一步强化；三是招商蛇口"前港-中区-后城"的开 发模式，通过邮轮母港、自贸大厦等设施构建产业生态，提升土地边际效益。 我们认为，以上因素共同构成前海资源的价值安全垫。 经过多年发展，招商蛇口已形成招拍挂、收并购、旧改、轻资产等多元化资 源获取方式，并建立了高素质人才队伍和完善的管理制度体系，以较低成 本获取优质资源，推动公司可持续发展。公司积极响应国家战略，围绕“国 家所需、招商所能”参与粤港澳大湾区、漳州开发区、海南自贸区（港）等 区域的建设，通过产城联动获取独特战略资源。尤其在粤港澳大湾区核心城 市深圳的蛇口、太子湾、前海等区域，公司拥有大量待开发的优质资源。随 着湾区经济的蓬勃发展，这些资源的战略价值日益凸显，为公司未来发展提 供强劲动力。

从蛇口到全国，城市更新的先行者与引领者

招商蛇口是较早布局城市更新领域的房企之一，40 多年来建设开发运营中 国改革开放的发源地——深圳蛇口片区。时间是最好的见证者，蛇口已经由 当年 4700 人的荒芜小渔村，蝶变为国际化滨海新城。不仅为中国经济发展 作出了重要的历史贡献，同时也是中国最耀眼的城市更新案例之一。目前， 招商蛇口城市更新业务已重点布局深圳、香港、广州、上海、佛山、东莞、 常熟等城市。 以深圳区域为基点，自 2010 年前后开始布局城市更新业务领域，经十余载 探索发展，已先后完成南山蛇口网谷、罗湖招商中环、宝安招商臻府、大鹏 招商东岸、宝安福海意库、蛇口半山臻境、宝安海谷科技大厦等典型城市更 新项目。

在深圳，这些作品如璀璨星辰般散布在“美好人居、城市综合体、产业基地、 绿色建筑/文创、片区蝶变”等各大板块。

招商蛇口上海公司凭借深耕上海 22 载的品牌力与影响力，积极参与上海“两 旧一村”和中心城区风貌街坊保护项目，不断创新开发模式，保留历史文脉 和城市印记的同时，打造引领上海人文封面的标杆作品，以海上·清和玺、 弘安里、静安里、桐安里四大标杆项目为窗口，向社会传递了“美好生活承 载者”的使命担当与未来愿景。

2.资产运营：在管业态丰富，业务发展成熟

公司资产运营业务涵盖集中商业、产业办公、公寓酒店及其他等多种业态的 持有物业运营及资产管理。2024 年，公司主要持有物业全口径收入 74.64 亿 元，2021-2024 年 CAGR 为 11.55%，EBITDA 实现 36.67 亿元，2021-2024年 CAGR 为 8.84%。

分项业务来看，2024 年公司资产运营业务全口径收入中集中商业、写字楼、 产业园、长租公寓、酒店、零星商业的占比分别为 23.7%、18.1%、18.5%、 16.5%、13.6%、9.5%。2024 年，公司开业三年以上稳定期项目 EBITDA 回 报率达 6.42%，较 2022 年提升 0.63 个百分点。

按照资产运营类总收入进行档次划分，龙湖、万科、新城控股、中海地产为 第一档（大于 100 亿元），招商蛇口、美凯龙为第二档（小于 100 亿元且大 于 50 亿元），宝龙商业为第三档（小于 100 亿元）。

 集中商业与写字楼

招商商管是招商蛇口旗下商业地产投资运营和管理核心平台，专注于包括商业综合体、甲级写字楼等业态在内的项目投资、运营和资产管理。 公司集中商业项目因项目面积、区位、定位等不同覆盖海上世界、招商花园 天地、招商花园城、招商花园里等产品线，以上产品线分别定位城市级滨水 （海）综合文旅商业、城市级盒子+街区式购物中心、城市级购物中心、社 区级购物中心。

2023 年，公司提出“X+商业”核心理念，以潮玩、艺术、文旅、游娱、运 动、会展、生态等多样元素，为商业赋予更多可能性。 2024 年，公司管理范围内的集中商业在营项目 47 个，总经营建面约 277 万 平，在建及筹开项目总经营建筑面积约 233 万平。2024 年，公司集中商业 开业三年以上项目出租率达 91%。

相较同行竞企，招商蛇口集中商业在营规模较为紧凑，但储备规模较为丰厚， 发展势头足劲。项目出租率方面，招商蛇口与国内一流商业地产开发商基本 处于同一水平。

2023 年，公司管理写字楼在营项目 32 个，总经营建面 128 万平，在建及筹 开项目 10 个，总经营建面约 81 万平。2024 年，公司管理范围内的写字楼 业务开业三年以上项目出租率达 81%。未来，公司写字楼业务将持续聚焦 工业互联网、商业互联网、绿色经济和智慧城市四大万亿级产业板块，构建 区域企业生态圈。

 产业园

2024 年，公司产业园业务布局国内核心一二线 17 个城市，产品线包括网 谷、意库和智慧城等。网谷系是科创园产品线，融合了办公、商业、展示、 服务、孵化等五大特色 IP 空间。意库系是文创园产品线，以文化科技为核 心驱动力，推动文创产业发展、IP 孵化。智慧城是智造园产品系，集“工作、 生活、休闲”多功能于一体的智慧型产城生态综合体。 公司产业园业务聚焦数智科技、绿色科技和生命科技三大新兴产业方向打 造主题园区，营造有利于科技型中小微企业成长的良好生态，做大做强新兴 产业集群。利用园区平台，公司大力开展产业投资与创新孵化，布局前沿技 术，加速孵化拥有自主知识产权的种子项目。 2024 年，公司管理范围内的产业园在营主要项目 31 个，总经营建面约 261 万平，在建及筹备项目规划经营建面约 56 万平。2024 年产业园业务开业三 年以上项目出租率达 88%。

公寓和酒店

2020 年，公司正式成立深圳招商伊敦，负责招商蛇口旗下酒店及公寓业务 运营管理。 公寓方面，公司围绕壹间精品公寓、壹栈人才公寓、壹棠服务公寓三条产品 线构筑公寓品牌的核心竞争力，为中高端商务客群、精英和青年白领提供 “全周期租住解决方案”。酒店方面，公司建立“伊敦酒店”及“伊敦睿选 酒店”自有酒店品牌，同时与国际品牌进行合作，为中高端商务人士、度假 人士提供多元化、高品质的差旅服务。

2024 年，公司管理范围内的公寓布局 19 个城市，已开业项目经营建面约 144 万平，房源总数 3.42 万间；建设期项目规划建筑面积 76 万平。2024 年， 公司开业 1 年以上精品公寓出租率达 90%。

相较同行竞企，招商蛇口长租公寓业务规模处于起步阶段，出租率基本与同 行持平但仍有成长空间。

2023 年，公司管理范围内的酒店业务布局 17 个城市和 2 个海外国家；已开 业项目 18 个，经营建面 55 万平，房间总数 4505 间；建设期项目 24 个， 规划总建面 76 万平，房间总数 0.5 万间。

3.物业服务：非住打造优势，发展稳健向上

招商积余为公司旗下物业服务和轻资产运营服务平台。2024 年，招商积余 实现营业收入 171.72 亿元，2020-2024 年 CAGR 为 18.75%；归母净利润 8.40 亿元，2020-2024 年 CAGR 为 17.88%。

招商积余发展物业管理及资产管理两项核心业务。2024 年，招商积余收入组成中物业管理业务、资产管理业务、其他业务分别占比 96.01%、3.9%、 0.09%。 相较同行竞企，招商积余非住物管已成气候，2024 年收入规模几近百亿， 接近万物云的水平；增值服务凸显独特性，由平台增值服务与专业增值服务 构成；资管业务初具规模，运营管理与租赁经营属当前物企较少涉足的领域。

基础物管

基础物业管理，作为“沃土云林”商业模式中的“沃土”，是招商积余聚集 资源，提供平台增值服务、专业增值服务等延伸业务的根基。 2024 年，招商积余在管项目 2296 个，覆盖全国 162 个城市，管理面积达 3.65 亿平，年内实现新签年度合同额 40.29 亿元。

招商积余物业管理非住业态占比逐年攀升，第三方占比保持高位。2024 年， 招商积余物业管理在管面积中非住业态占比为 62.3%，较 2020 年提高 12.6 个百分点；新签年度合同额中非住业态占比为 85.9%，较 2020 年提高 10.7 个百分点。2024 年，招商积余物业管理在管面积中第三方占比为 63.8%， 较 2020 年提高 2.1 个百分点；新签年度合同额中第三方占比为 91.7%，较 2020 年提高 16.2 个百分点。

招商积余管理的非住类物业主要由第三方贡献。2024 年，招商积余物业管 理来自第三方的新签合同额中非住业态占比为 92.0%，较 2020 年提高 4.3 个百分点，来自控股股东的新签合同额中非住业态占比为 19.6%，较 2020 年下降 17.1 个百分点。2024 年，招商积余物业管理来自第三方的在管面积 中非住业态占比为 83.7%，较 2020 年提高 14.8 个百分点，来自控股股东的 在管面积中非住业态占比为 24.4%，较 2020 年提高 5.9 个百分点。

招商积余物业管理具备多业态综合服务能力，管理非住项目包括办公、公共、 园区、政府、学校、城市空间及其他、商业业态等，2024 年招商积余物业 管理非住管理面积中以上细分业态分别占比为 20.0%、20.2%、23.5%、4.4%、 14.3%、15.6%、2.1%。 相较同行竞企，招商积余物业在管规模处于中游，其物业在管面积中第三方 占比与非住业态占比均位于行业前列。

增值服务

招商积余推动“沃土云林”的商业模式，以基础物业管理为“沃土”，平台 增值服务将线上业务延伸到物业管理的各个领域形成广袤云层，培育专业 增值服务成长为茂密森林，与沃土紧密结合发挥“根系”作用。

招商积余到家汇商城云平台增值服务，打造以到家服务、空间资源、企业集 采等为拳头产品的多元增值服务；专业增值服务提供楼宇科技、南光电梯、 招商置业、正章干洗等地产物业相关专业服务。2024 年招商积余平台增值 服务收入为 5.36 亿元，2020-2024 年 CAGR 为 86.09%；专业增值服务收入 为 25.51 亿元，2020-2024 年 CAGR 为 13.69%。

资产管理

招商积余资产管理业务主要为商业运营、持有物业出租及经营。2024 年招 商积余商业运营收入为 2.27 亿元，2020-2024 年 CAGR 为 56.06%；持有物 业出租及经营收入为 4.43 亿元，2020-2024 年 CAGR 为 1.88%。

商业运营方面，2024 年公司旗下招商商管在管商业项目 70 个（含筹备项 目），管理面积 393 万平，其中自持项目 3 个，受托管理招商蛇口项目 59 个，第三方品牌输出项目 8 个。

持有物业出租及经营方面，招商积余 2024 年总可出租面积为 46.89 万平， 总体出租率为 95%。招商积余持有物业包括酒店、购物中心、零星商业、写 字楼、住宅、公共建筑等多种业态，2024 年以上细分业态占总可出租面积 的比重分别为 22.0%、67.7%、3.4%、6.4%、0.2%、0.3%。