招商蛇口发展历程、股权结构、业务布局及财务分析

城市园区运营服务商。

1.发展历程——45 载踔历奋发，奋楫时代巨浪

①起步诞生阶段（1979-2002）：1979 年公司前身蛇口工业区这一“特区中的特区” 成为中国改革开放的标志性区域。1981 年，为配合改革开放后深圳蛇口片区的开 发，招商局成立蛇口工业区建设部房地产科，成为公司前身，并于 1984 年独立 为公司，更名为蛇口工业区房地产公司。1999 年，招商地产注入招商港务，在深 圳交易所上市，此后成为招商局集团旗下唯一的地产上市平台。 ②聚焦地产阶段（2003-2006）：2003 年，公司将增加优质土储，做强做大以房地 产开发为核心的主营业务作为发展战略，将旗下招商石化股权转让给蛇口工业区 以及招商物流，完成了对石化分销业务的剥离，以集中更多资源发展房地产业务。 至此，公司全面转向地产业务，并于 2004 年更名为招商地产。 ③全国布局阶段（2007-2014）：2007 年，公司确立了“加强全国化品牌建设，确 立拓展全国发展战略”的战略目标，房地产销售额开始快速增长，在进入城市方 面，公司秉承稳守一线城市、积极拓展二线城市，择机进入三线城市的策略。 ④综合发展阶段（2015-至今）：吸收合并重组后的招商蛇口拥有房地产一级开发、 二级开发销售、物业、运营、中介等全周期业务线，打通了产业链上下游。其中 地产开发业务借助 2016 年的新一轮地产周期扩张拿地，规模迅速扩大，2017 年， 公司销售额首破千亿，达 1127.8 亿元，至今销售规模已稳定在行业前五。

招商血脉——招商局集团，央企翘楚业务多元

招商蛇口的实际控制人为招商局集团，最新持股比例约 58%。截至 2024 年 8 月， 招商局集团作为公司实际控制人，直接持股 50.84%，并通过子公司招商局轮船有 限公司和招商局港口投资有限公司间接持股 7.62%，合计持股达 58.46%。

招商局集团由国资委 100%控股，超级央企平台协同合作。招商局集团作为国务院 国资委与社保基金会持股的中央企业，旗下控股的主要上市公司共有 13 家，重 要参股公司 17 家。多元的业务布局，为旗下公司提供协同合作大平台。集团 2023 年总资产达 13.6 万亿元、较年初增长 8.9%，再创历史新高，集团全方位深化改 革创新，国企改革三年行动圆满交卷。旗下覆盖领域广泛，包括交通物流（港口、 航运、物流、公路、海洋装备制造、贸易）、综合金融（银行、证券/基金、保险、 直投、多种金融）、城市与园区综合开发、战略性新兴产业（招商检测、招商健康、 招商局创投），产业领域间协同合作，共同发展。

集团内优中选优，团队持续优化。管理团队从集团内优中选优，层层晋升，实现 多元覆盖，持续优化升级。招商蛇口管理层除独立董事外，曾任职于招商局集团 各领域部门。2023 年，蒋铁峰接棒成为公司董事长，曾任招商地产南京公司、本 公司上海公司、华东区域、江南地区、本公司总经理。具有丰富的管理经验，持 续深耕地产行业，具有深刻的行业发展见解。

蛇口基因——中国改革开放发源地

蛇口工业区作为中国改革开放的发源地，为中国经济发展做出了重要贡献。招商 局于上世纪 70 年代末创办蛇口工业区，蛇口工业区作为中国第一个对外开放的 工业园区，其创立和发展为一年之后的深圳经济特区的创立起了探路者的作用， 被视为“特区中的特区”，为特区建设提供先行先试的改革经验。在蛇口工业区孵 化出了招商地产、招商银行、中集集团、平安保险等一大批知名企业。

2.业务布局：城市和园区运营服务商

收入结构——着力构建租购并举、轻重结合的业务结构，培育第二成长曲线

招商蛇口致力于成为中国领先的城市与园区综合开发运营服务商。2022 年，为匹 配战略目标和转型方向，公司将原来的三大主业调整为三类业务，即开发业务、 资产运营、城市服务，致力于成为中国领先的城市与园区综合开发运营服务商。 ①开发业务：以住宅为主的可售型商品房的开发与销售； ②资产运营业务：集中商业、产业办公、公寓酒店等持有物业运营与资产管理； ③城市服务业务：物业管理、邮轮、会展、康养等城市运营服务。 公司着力构建租购并举、轻重结合的业务结构，聚焦培育公司的第二成长曲线。 从营收结构变化看，公司轻重结合战略成效显著，多元业务（城市服务+资产运 营）占营收比由 2022 年的 9%提升至 2024H1 的 22%。

开发业务——守稳基本盘，精雕细琢提品质

践行以质为基，产品系持续迭代升级。面对当下不确定的市场环境，公司加大“向 内求索”的力度，追求品质致胜。具体到产品体系方面，招商蛇口围绕客户需求 及审美的变化，提出了新的 3+1 产品体系，包括天青、启序、揽阅 3 大产品线， 分别对应现代东方、人文美学、自在乐活的产品风格；以及以“玺”为名的高定 豪宅风格顶级产品系列。

开发业务盈利能力短期承压，后续伴随高确定性项目结转有望逐步回升。公司开 发业务系以住宅为主的可售型产品的开发与销售。近年来，受房地产市场整体影 响，公司住宅项目平均结转单价下降，开发业务营收同比下降，2024 上半年开发 业务营收实现 399 亿元（yoy-4.1%）。盈利能力方面，伴随早期高地价项目的逐 步结转，公司开发业务近年来毛利率持续承压，2024 上半年公司开发业务毛利率 录得 12.2%。在严峻的市场环境下，公司战略迅速转变坚持投资聚焦，近年获取 项目去化确定性较高，伴随该些项目逐渐结转，公司盈利水平有望逐渐恢复。

资产运营——把稳转型舵，精益运营提回报

多业态全面开花，坚持“效益优先、规模适度”。公司资产运营业务可细分为 4 类业态，具体来说： ①产业园：公司产业园业态布局国内核心一二线 17 个城市，产品线包括网谷（科 创园）、意库（文创园）和智慧城（智造园）等。截至 2024 年 6 月 30 日，公司 管理范围内的产业园在营主要项目 34 个，总经营建筑面积约 252 万㎡，在建及 筹备项目规划经营建筑面积约 66 万㎡。公司连续四年获评行业权威机构全国产 城发展商综合实力第一名，六年蝉联中国产业园区运营商第一名。 ②集中商业：截至 2024 年 6 月 30 日，公司管理范围内的集中商业在营项目 38 个，总经营建筑面积约 215 万㎡，在建及筹开项目总经营建筑面积约 296 万㎡。 ③公寓：截至 2024 年 6 月 30 日，公司管理范围内的长租公寓布局 19 个城市， 已开业项目经营建筑面积约 133 万㎡，房源总数 3.24 万间；建设期项目规划建 筑面积约 83 万㎡。公司围绕壹间、壹栈、壹棠三条产品线构筑核心竞争力，投资 端向北上深杭等核心城市核心区域聚焦，最大化释放集约运营的规模效应。 ④其他（写字楼+酒店）：公司写字楼业务持续强化产业聚能，24 年上海东虹桥中 心揭牌产业互联网创新发展中心，首批入驻企业 5 家，引入产业发展专家 12 名； 24 年上半年，公司新开业 1 个三亚崖州湾馨乐庭酒店，新增客房数 133 间，开业 当月入住率 100%。

资产运营业务营收持续增长，盈利稳定。公司资产运营业务平稳发展，24 年上半 年，公司资产运营收入 31 亿元，同比上涨 13.1%。同时公司强化精益运营管理降 本增效，持续提升资产投资回报水平，24 年上半年，公司开业三年以上稳定期项 目 EBITDA 回报率达 6.34%，同比提升 0.2pct，毛利率角度，公司资产运营业务 毛利率 2023 年开始持续为正盈利稳定。

城市服务——筑稳增长极，以轻带重促发展

持续挖掘开发业务和资产运营业务客户资源优势，打造城市服务生态圈，持续巩 固差异化竞争力。公司城市服务业务可细分为 4 类业态，具体来说： ①物业管理：招商积余作为公司旗下物业管理和轻资产运营服务平台，保持战略 定力，坚持“轻型化、规模化、科技化、市场化”发展原则，坚定发展信心，贯 彻“经营+管理”双轮驱动，持续深化提质增效，经营业绩呈现总体平稳的运行态 势，截至 2024 年 6 月，招商积余在管项目 2209 个，管理面积达 3.85 亿㎡。 ②会展：24 年上半年招商会展顺利筹开杭州大会展中心、重庆科学会堂双项目， 实现会展专业服务对外输出成功落地。旗下运营的深圳国际会展中心项目上半年 累计办展 28 场，展览面积 193 万㎡，其中举办 10 万㎡以上大型展览 8 场，包含 20 万㎡以上超大型展览 2 场，首次落地深圳国际会展中心举办的展览 36 万㎡； 上半年累计承接举办 31 场覆盖会议、演艺、企业年会、发布会等多种非展活动。 ③邮轮：招商邮轮 24 年上半年共接待旅客 261 万人次，同比增长 12%。其中，邮 轮港口业务方面，推进跨境直升机项目建设，实现“直升机+客船+客机”多式联 运接驳通航，全球首条 eVTOL 跨城跨湾航线首次试飞成功。国际邮轮业务方面， 顺利完成 3.23 和 4.18 环球邮轮“太平洋世界”号访问蛇口邮轮母港共 5,515 人 次的保障，“亚洲旗舰”MSC 荣耀号 6 月 29 日在蛇口邮轮母港正式首航。 ④代建：公司自 2010 年起开展代建业务，已累计承接代建项目超 530 个，布局 城市超 23 个，累计管理面积超 1,800 万㎡。为推动代建业务规模化、专业化、 品牌化发展，公司于 2024 年 3 月正式设立专业公司招商建管，作为招商蛇口旗 下统筹管理并开展代建业务的专业公司。

第二增长极持续深化，盈利能力不断加强。相比开发业务的挑战，公司资产运营 与城市服务业务相对稳定，业绩增长的第二曲线初具雏形。聚焦城市服务业务， 该板块规模稳定扩大，营收持续增长，同时盈利能力稳中有升，2024H1 城市服务 毛利率达 12.3%，较 23 年全年+3.7pct。

3.财务分析：利润率有望回升，负债结构维持稳健

公司营收方面维持相对稳定，且待结转资源充沛，截至 2024H1 公司合同负债与 预收账款合计 1801 亿元，能够覆盖 2023 年营收（1750 亿元）1.03 倍，合理的 业绩蓄水池水位保障了公司未来的营收规模；利润率方面，高地价项目陆续于近 年结转，公司盈利能力持续承压，但 2021 年开始，公司投资拿地持续聚焦核心 城市，土储结构持续优化，伴随近期获取的高质量项目的逐渐结转，后续公司盈 利能力有望逐渐恢复；同时，公司减值计提力度充分，公司历史问题加速落地， 充分的计提减值使得公司得以轻装上阵；此外公司负债结构维持稳健，“三道红 线”持续维持绿档，且公司融资成本持续下行，主流房企中优势显著，并珍惜各 类融资窗口，成为首单定增落地的房企。

利润率磨底，业绩压力释放

营收维持相对稳定，结算高峰期已度过。2021 年后，公司销售规模有所收缩，相 对应地公司结算高峰期出现在 2022 年，全年营收达到 1830 亿元。随后 2023 年 营收有所下滑，全年实现营收 1750 亿元（yoy-4.37%）。2024 年上半年公司实现 营业收入 512.73 亿元（yoy-0.33%），维持相对稳定。

利润率磨底，盈利能力有望逐渐恢复。受房地产整体环境下行影响，同时高地价 项目陆续于近年结转，公司盈利能力持续承压。2024H1 公司毛利率录得 11.98% （yoy-4.3pct），净利率录得 3.6%（yoy-3.8pct），实现归母净利 14.17 亿元（yoy34.9%）。但 2021 年开始，公司投资拿地持续聚焦核心城市，土储结构持续优化， 伴随近期获取的高质量项目的逐渐结转，后续公司盈利能力有望逐渐恢复。

减值计提力度充分，业绩压力释放。公司归母净利的承压一定程度上来源于近年 来公司连续计提大额减值。2021 年开始行业供需关系发生重大变化，面临不确定 的市场环境，公司遵循谨慎性原则充分计提减值损失，2021 与 2022 年资产与信 用减值损失分别计提 44.49、64.59 亿元，随后 2023 年计提减值损失共 24.18 亿 元，较 21 与 22 年显著收窄，公司历史问题加速落地，充分的计提减值使得公司 得以轻装上阵，伴随 21 年后获取的优质项目逐渐结转，期待公司盈利能力持续 改善。

业绩蓄水池水位维持高位，未来营收具备保障。因预售制度的存在，合同负债即 为预售的房屋款，待房屋竣工交付后方可结算为收入，因此房企的合同负债即为 公司未来的营收蓄水池。公司待结转资源充沛，截至 2024H1，公司合同负债与预 收账款合计 1801 亿元，能够覆盖 2023 年营收（1750 亿元）1.03 倍，合理的业 绩蓄水池水位保障了公司未来的营收规模。

把握股权融资窗口，负债结构维持稳健

珍惜各类融资窗口，成为首单定增落地的房企。 【窗口一：债券融资】2022 年 11 月 13 日，央行、银保监会发布《关于做好当前 金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（金融“16”条）提及保持债券融 资基本稳定; 对应动作：2024 年 6 月 16 日，招商蛇口通过了总额为 90 亿元的小公募债券项 目；2024 年 8 月 7 日，招商蛇口面向专业投资者公开发行公司债券，第一期发行 规模为不超过 50 亿元人民币。 【窗口二：股权融资】2022 年 11 月 28 日，证监会恢复涉房上市公司并购重组及 配套融资。 对应动作：公司抓住政策窗口期于 2022 年 12 月启动股权融资，于 2023 年 2 月 公告拟发行股份购买南油集团 24%股权和前海实业 2.89%股权，并募集配套资金 不超过 85 亿元。6 月 16 日定增方案收到证监会同意注册批复，6 月 27 日完成标 的资产过户，7 月 20 日为购买资产而发行的股份于深交所上市，9 月 29 日公告 以 11.81 元/股的发行价格向包含招商局投资发展在内的十三名符合条件的特定 对象发行 A 股股票约 7.2 亿股，募集资金总额约 85 亿元。自 2022 年 11 月行业 股权融资放开以来，招商蛇口成为首单定增落地的房企。

负债结构稳健，“三道红线”维持绿档。公司秉持稳健的财务管理策略，采用稳杠 杆优结构的融资策略，坚持精耕细作，稳中求进。截至 2024 年 6 月底，公司有 息负债规模略有上升，达 2181 亿元。负债结构看，截至 2024 年 6 月底，公司剔 预资产负债率 60.33%、净负债率 47.60%、现金短债比 2.12，“三道红线”始终维 持绿档。

 现金流管控严格，融资成本逐步下行

经营性净现金流走宽，连续 6 年为正。公司以现金流安全为保障，经营性净现金 流连续 6 年为正，2023 全年经营性现金流 314.3 亿，同比大幅增长 41.8%，达近 6 年新高。公司强大的现金流管理能力，使得公司能够在确保现金流、风险可控 的前提下，根据库存情况进一步获取优质地块，持续巩固行业龙头地位。

融资成本持续下行，主流房企中优势显著。2024 上半年，公司紧抓 LPR 下行的市 场窗口，充分发挥信用优势进行高息债务置换，新增融资成本仅 3.01%，综合资 金成本显著由 2023 年 3.5%的低位进一步下行至 3.25%。与主流房企横向比较， 公司融资成本优势显著，截至 2024H1 综合融资成本排名行业第二。