招商蛇口发展模式、业务布局及股东背景介绍

稳中求进的央企龙头。

1.公司简介：龙头央企模式成熟

发展脉络：招商蛇口是招商局集团旗下城市综合运营开发板块的旗舰企业。1984 年公司前身蛇口工业区房地产公司注册成立。1999 年公司经过多次资产重组，借助 “蛇口招商港务平台”完成上市。2004 年公司更名为“招商地产”。2015 年蛇口工 业区完成股份制改造，吸收合并“招商地产”，成立“招商局蛇口工业区控股股份有 限公司”（简称“招商蛇口”），于深交所整体上市。

发展模式：上市以来，公司围绕“成为中国领先的城市和园区综合开发运营商” 的发展愿景，总结出一套成熟的“前港-中区-后城”的片区综合发展模式，将港口、 园区、社区的建设与经营有机联动，从城市功能、生产方式、生活方式三个维度为城 市发展与产业升级提供综合解决方案。在此过程中，公司积累了丰富的片区综合开发 经验，也逐步形成满足城市发展需要的多元化业态矩阵。

业务布局：1）从业态类型看，公司业务可以分为社区开发与运营、园区开发与 运营、邮轮产业建设与运营三大板块。社区开发业务聚焦精品住宅的开发与运营。园 区开发业务主要包括产业园、商业、办公、酒店等业态的开发销售及运营管理。邮轮 业务则围绕邮轮母港开展“船、港、城、游、购、娱”一体化运营。目前社区开发板 块仍是公司主要营收来源，2021 年营收占比达 79.7%；园区开发板块 2021 年营收占 比 20.2%，已连续两年营收占比超过 20%；2）从业务条线看，公司主要业务包括开发、 持有、物业三大类业务，分别聚焦房地产开发销售、持有物业出租运营、物业管理。 此外公司还开展产业招商、邮轮运营等创新型业务。

2.股东背景：招商局集团资源优势显著

股东背景强大：截至 2022 年中报，招商局集团直接持有公司 59.53%的股份，并 通过集团旗下子公司招商局轮船有限公司间接持有公司 5.30%的股份，集团整体持股 比例达 64.83%，是公司的第一大股东。作为中央直管的国有重要骨干企业，招商局集 团业务范围已覆盖交通物流、综合金融、城市和园区综合开发等板块，并持续加强在 健康、检测等新兴行业的布局力度。截至 2022 年底，招商局集团资产总额达 12.4 万 亿元，资产规模与净利润保持央企前列。

资源优势显著：招商局集团雄厚的实力及广阔的业务布局，为公司在融资渠道、 土储获取、业务协同等方面提供了诸多助力。1）融资资源方面，得益于招商局集团 的背书，在 2021-2022 年融资环境严峻的背景下，公司融资渠道仍保持畅通，至 2022 年中公司综合融资成本 4.2%，相较业内竞企处于低位；2）土储资源方面，公司作为 集团旗下唯一的地产资源整合平台，获得集团注入的蛇口自贸区、前海片区等稀缺土 地资源，为公司提供长期优质的后备土储；3）业务资源方面，公司作为集团内重要 业务协同平台，与招商金融、招商物流等板块的横向业务协同具备较大的增长潜力。 以公司与招商金融协同为例，招商金融旗下成员企业为公司多个业务场景提供了系列 金融资源及专业服务，提高公司业务落地效率，形成双向业绩促进。

管理层经验丰富：公司的核心管理团队大多长期于招商局集团体系内履职，对公 司战略理解深刻，对企业文化高度认可，能够有效协调整合集团内资源。其中，现任 董事长许永军曾于招商局物流集团供职超 15 年，并在公司重组后出任首任总经理。 现任董事总经理蒋铁峰历任招商蛇口南京公司总经理，华东区域总经理，具备丰富的 一线工作经验，是招商蛇口内部成长起来的中坚力量。