招商蛇口发展历程、股权结构、战略与财务分析

城市投资开发运营商。

招商局蛇口工业区控股股份有限公司（简称“招商蛇口”）是中国领先的综合开发运营服务商。作为招商局集团旗下地产 园区板块的旗舰企业，公司为城市发展与产业升级提供综合性的解决方案， 致力于成为“美好生活承载者”。 目前，公司围绕开发业务、资产运营和物业服务三类业务，在多个领域逐步 积累了独特优势：开发业务上招商蛇口是综合开发专家，是绿色人居的探路 者、实践者和领跑者。资产运营上招商蛇口业务涵盖了园区会展、商业办公、 公寓酒店、邮轮业务。物业服务上公司旗下招商积余 作为物业资产管理与服务的平台企业，从事基础物业管理、平台增值服务、 专业增值服务。

从 1979 年成立起，公司经历了公司成立、股份改制、上市融资、发展壮大 四个发展阶段： 公司成立阶段：公司前身为招商局蛇口工业区有限公司，于 1979 年 1 月 31 日经国务院批准在深圳成立。 股份改制阶段：公司以 2015 年 4 月 30 日为基准日进行了改制，整体变更 为股份有限公司，折合的股份总额为 55 亿股。其中招商局集团持股比例为 95.00%；招商局轮船持股比例为 5.00%。 上市融资阶段：2015 年 11 月 27 日，中国证监会核准公司发行 19.02 亿股 吸收合并招商地产，并非公开发行不超过 5.30 亿股新股募集配套资金。换 股后招商地产 B 股和 A 股股票分别于 2015 年 12 月 11 日和 12 月 30 日终 止上市并摘牌。公司 A 股股票于 2015 年 12 月 30 日在深交所主板上市。 2016 年 2 月 3 日，公司注册资本为 79.23 亿元。 发展壮大阶段：2022 年 6 月 20 日，公司注销股份 1.84 亿股，公司总股本 由 79.23 亿股减少至 77.39 亿股。2023 年 7 月 19 日，公司为购买深圳市南 油（集团）有限公司 24%股权以及深圳市招商前海实业发展有限公司 2.8866% 股权，向深圳市投资控股有限公司、招商局投资发展有限公司发行股份 6.02 亿股；于 2023 年 10 月 18 日，公司为募集配套资金向招商局投资发展有限 公司等 13 名特定对象发行股份 7.20 亿股。至此，公司总股份由 77.39 亿股 增加至 90.61 亿股。

公司的实际控制人和控股股东均为招商局集团有限公司（简称“招商局”）。 截止 2024 年末，招商局直接持有上市公司 50.84%的股权，并他通过招商局 轮船有限公司和招商局投资发展有限公司间接分别持有上市公司 4.52%和 3.10%的股权，合计控股比例为 58.46%的股份。 其它重要股东还包括深圳国资委通过深圳投资控股有限公司持有的 5.03%的股份，以及社保基金、中金公司、国开金融、华侨城股份等重要国家级资 本参与。

公司控股股东招商局集团是中央直接管理的国有重要骨干企业，总部位于 香港，是中资在香港成立运营最早的企业之一。 招商局是一家历史悠久的百年央企。招商局创立于 1872 年洋务运动时期， 是中国民族工商业的先驱，开创了中国近代民族航运业。改革开放时期，招 商局在深圳蛇口打响改革开放“第一炮”，独资开发了中国第一个对外开放 的工业园区—蛇口工业区。进入新时代，招商局奋力推进世界一流企业建设。 招商局是一家业务多元的综合央企。招商局主要业务集中于交通物流、综合 金融、地产园区、科创产业。近年来，招商局成为国际化水平较高的央企之 一。当前，招商局正在锚定成为创新驱动的国际化综合型世界一流企业目标， 全面加速推进“第三次创业”，聚焦提升核心竞争力，大力推动传统产业转 型升级、积极培育发展战略性新兴产业。 招商局是一家深耕香港的驻港央企。1873 年，招商局就在香港设立分局。 近年来，招商局全面融入香港经济社会发展。2024 年，招商局全面加速推 进“第三次创业”，交通物流产业乘势跃升、综合金融产业稳势提质、地产 园区产业逆势奋发、科创产业蓄势增能，国企改革全面深化、科技创新全面 发力、数智化转型全面拓展。2024 年，招商局全年实现营收 9167 亿元、利 润总额 2272 亿元、净利润 1872 亿元，年末总资产 14.7 万亿元，连续 20 年 荣获国务院国资委经营业绩考核 A 级，连续六个任期荣获“业绩优秀企业”。

公司的可持续发展（ESG）战略（简称“122353 战略”）以“中国领先的可 持续价值创造者”为愿景、以“创美好生活 筑长青基业”为使命，打造“绿 色低碳建筑”和“卓越产品服务”两个可持续发展核心竞争力。以“2025- 2030-2050”为阶段性目标，通过 SDGs 与“绿色发展承载者”、“美好生活 承载者”、“转型创新承载者”、“人文和谐承载者”、“廉洁诚信承载者”五大 行动纲领的深度融合，推动实现“ESG 管理实践”“ESG 信息披露”“ESG 市场表现”三项核心任务。

目前，公司可持续发展（ESG）政策覆盖了公司重要的实质性 ESG 议题， 其内容包括：健康与安全政策（HSE 政策）、商业道德政策、可持续开发政 策、绿色运营政策、生物多样性保护政策、客户权益保障政策、员工权益保 障政策、供应链政策等子政策构成。

从营业收入的绝对水平看，2024 年公司的营业收入中等偏下水平。2024 年， 公司营业收入为 1789.48 亿元，低于六家主要上市公司（万科 A、保利发展、 华润置地、中国海外发展、龙湖集团、绿城中国；下同）均值 2262.52 亿元， 具体要高于龙湖集团和绿城中国，但是低于万科 A、保利发展、华润置地、 中国海外发展。 2024 年，公司的归母净利润处于中等偏上水平。2024 年，公司归母净利润 为 40.39 亿元，仍高于其它六家主要上市公司均值 18.25 亿元，具体还要高 于万科 A、绿城中国，但是低于华润置地、中国海外发展、龙湖集团、保利 发展。

受制于房地产整体调整，近五年以来公司的营业收入增速震荡下行。2024 年，公司营业收入增速为 2.25%，但仍高于其它六家主要上市公司均值5.79%。 受此影响，除了 2023 年以外，近年来公司的归母净利润增速大多数负增长。 2024 年，公司归母净利润增速为-36.09%，但仍高于其它六家主要上市公司 均值-103.82%。

近五年以来公司的房地产开发业务收入处于六家主要上市公司中等偏下水 平。2024 年，公司房地产开发业务收入为 1563.61 亿元，低于其它六家主要 上市公司均值 2006.28 亿元。 占比上看，近年来公司的房地产开发业务收入占比震荡上行。2024 年，公 司房地产开发业务收入占比为 87.38%，低于其它六家主要上市公司均值 88.36%。

类似地，随着行业供求逐步萎缩，近五年以来公司的毛利率水平也持续下行。 2024 年，公司毛利率为 14.61%，低于其它六家主要上市公司均值 15.26%。 受此影响，近五年来公司的净利率水平也快速下行。2024 年，公司净利率 为 2.34%，低于其它六家主要上市公司均值 3.58%。

整体上，近五年来公司的销售期间费用率保持了稳中有降的趋势，反映公司 费用控制水平良好。2024 年，公司销售期间费用率为 4.58%，低于其它六 家主要上市公司均值 5.85%。 但是，近五年来公司的净负债率水平出现了持续小幅的抬升，但仍处于相对 低位。2024 年，公司净负债率为 44.33%，低于其它六家主要上市公司均值 52.32%。

短期流动性压力上，近五年来公司的流动比率保持了相对平稳。2024 年， 公司流动比率为 1.59 倍，略低于其它六家主要上市公司均值 1.64 倍。 而速动比率有所抬升，也略高于行业均值。2024 年，公司速动比率为 0.63 倍，略高于其它六家主要上市公司均值 0.61 倍。

经营活动产生的现金流量净额/营业收入反映房企的相对现金流健康状况， 近五年来公司的经营活动产生的现金流量净额/营业收入保持了基本保持了 行业较高水平。2024 年，公司经营活动产生的现金流量净额/营业收入为 17.86%，高于其它六家主要上市公司均值 8.49%。 受净利润水平承压的影响，近五年以来公司的 ROE 水平呈现震荡下行的趋 势。2024年，公司ROE为3.5%，但要高于其它六家主要上市公司均值1.27%。

类似地，近五年来公司的 ROA 也呈现快速下行的趋势。2024 年，公司 ROA 为 0.47%，低于其它六家主要上市公司均值 1.51%。 受此影响，近五年以来公司的股息率水平总体有所下行。2024 年，公司股 息率为 3.13%，低于其它六家主要上市公司均值 4.05%。