招商蛇口各项业务经营情况如何？

高能级城市深耕卓有成效，市场地位持续巩固。

1.开发业务：行稳致远，穿越周期

开发业务作为公司的主营业务，销售规模已稳居行业前五，24 年上半年在全国 12 个城市进入当地流量销售金额 TOP5，其中深圳、西安、长沙、合肥、南通排名当 地 TOP1，南京、佛山进入 TOP3，上海、成都、重庆、苏州、徐州进入 TOP5。土 储方面，公司坚持在新形势中寻找结构性机会，开拓进取，谋求企业的长远发展， 截至 24 年 6 月底，公司一二线城市全口径土储建面占比达 81%，与强心 30 城占 比接近（82%），其中核心 10 城全口径土储建面占比达 40%，同时公司在深圳前海 妈湾片区与太子湾片区拥有丰富的土地储备，前海片区待开发货值约 3000 亿元 +。投资方面，公司坚持核心 30 城大投资框架，同时进一步聚焦核心 10 城，2023 年一二线城市投资占比达 99%，其中核心 10 城投资占比超 8 成。

销售表现：规模成长，排名抬升

公司规模排名持续抬升，稳居行业前五。2021 年前公司销售规模持续增长，2021 年峰值达 3268 亿元，2015-2021CAGR 高达 34%，随后伴随市场下行，公司销售规 模有所收缩，但行业排名持续攀升，公司销售规模已稳居行业前五，较 2015 年 抬升九位。

高能级城市深耕卓有成效，市场地位持续巩固。公司高能级核心城市的市场地位 持续巩固，2024 年上半年，公司强心 30 城销售业绩贡献占比 91%；核心 10 城销 售业绩贡献占比 66%，同比去年提升 2pct。公司 24 年上半年在全国 12 个城市进 入当地流量销售金额 TOP5，其中深圳、西安、长沙、合肥、南通排名当地 TOP1， 南京、佛山进入 TOP3，上海、成都、重庆、苏州、徐州进入 TOP5。

土储布局：聚焦一二线，深耕核心城市群

能级布局：土储集中核心城市，一二线城市土储超 8 成。2024 年上半年，公司强 心 30 城的分档由“6+10+14”进一步聚焦为“10+X”，投资上重点聚焦核心 10 城 （北上广深、合肥、西安、长沙、成都、杭州、苏州）。截至 24 年 6 月底，公司 一二线城市全口径土储建面占比达 81%，强心 30 城占比接近（82%），其中核心 10 城全口径土储建面占比达 40%，坚持在新形势中寻找结构性机会，开拓进取， 谋求企业的长远发展。

区域布局：聚焦核心城市圈，重仓华东区域。公司布局坚定城市与地段聚焦，且 侧重在长三角、川渝和珠三角城市群布局。从公司截至 24 年 6 月底的土储结构 看，华东为公司土储重仓区域（占比 37%），华东、华南、西南三大区域占比合计 达 74%。长三角、川渝和珠三角城市群经济活力充沛，伴随着一二线城市需求端 政策的加速传导，该类城市群需求信心修复速度较快。

城市布局：土储较为集中，前 15 城土储占比近 7 成。具体到城市层面看，截至 24 年 6 月底，公司全口径土储建面规模排名前 15 的城市均为核心城市，其中前 五名分别为昆明、成都、武汉、重庆及上海，城市基本面优质，项目去化较具保 障。另外，公司土储布局较为集中，前 15 城土储占比近 7 成，利于公司集中资 源保证可售库存的去化。

拿地情况：坚持核心 30 城大投资框架，同时进一步聚焦核心 10 城

拿地规模：坚持以销定投，投资趋于谨慎。2021 年来，伴随需求侧信心的弱化， 市场的不确定性凸显，公司坚持以销定投，主动收缩拿地金额，2021 年公司全口 径拿地金额高达 2072 亿元，2023 年全年拿地金额仅 1119 亿元，较 2021 年几乎 减半。拿地强度角度看，2021 年后公司拿地强度（全口径拿地金额/全口径销售 金额）不断下降，由 2021 年的 63.4%下降至 2024 年 1-8 月的 12.4%。未来，公 司将继续坚持以销定投、聚焦核心、轻重并举的投资原则，在确保现金流、风险 可控的前提下，根据库存情况进行适当补货。

能级布局：落实“五好”投资标准，进一步聚焦核心 10 城，2023 年一二线城市 投资占比达 99%，其中核心 10 城投资占比超 8 成。公司将 2020 年之前的城市选 择归纳为 1.0 版本，布局超过 70 个城市；2021-2023 年是 2.0 版本，提出强心 30 城；2023 年公司提出“五好”拿地标准，今 2024 年起公司将执行 3.0 版本，大 投资框架仍是核心 30 城，但公司已明确要进一步聚焦核心 10 城。拿地结构角度 看，于一线城市的投资金额占比自 2020 的 18%稳定提升至 2024 年前 8 月的 62%， 2023 年一二线城市投资占比已达 99%，2024 年维持该水平；同时，近两年公司于 强心 30 城的投资占比稳定在 98%的水平，其中于核心 10 城的投资占比达 8 成。

区域布局：倾向高活力城市群，进一步巩固长三角优势地位，24 年于华东地区投 资占比达 85%。从公司投资的区域结构看，2024 年来公司更加倾向于布局长三角 核心城市，公司于华东区域的全口径投资金额占比已由前几年 50%左右的水平提 升至 2024 年前 8 月的 85%。从公司销售情况看，公司 2024 年上半年销售排名第 一的五座城市中有四座为长三角核心城市（上海、苏州、合肥、南通），公司进一 步聚焦长三角城市群，持续巩固市占地位。

城市布局：近年来公司发力布局上海，20-24 年前 8 月累计于上海的投资金额占 比高达 21.4%。具体到城市维度，20-24 年前 8 月期间，公司投资排名前五的城 市分别为上海、北京、南京、杭州、苏州，前五名占比合计达 45.9%，其中上海 占比高达 21.4%。

前海土储：土储丰富，资源价值可观

发行股份购买南油集团 24%和前海实业 2.89%股权，进一步巩固前海大地主地位。 2023 年，公司收购南油集团 24%股权（交易对价 67.64 亿元），及招商前海实业 2.89%股权（交易对价 21.64 亿元），交易完成后公司持有南油集团 100%股权，对 于招商前海实业的直接及间接持股比例由 83.10%增至 85.99%。 图表28:公司对于招商前海实业的直接及间接持股比例增至 85.99%

前海实业主要资产为前海大量土地使用权。前海企业的主要资产，是通过招商前 海实业间接持有前海自贸投资 50%股权。前海自贸投资则持有招商驰迪和前海鸿 昱 100%股权，这两家公司拥有深圳大量的土地和物业项目。招商驰迪（含下属全 资子公司）拥有深圳前海妈湾片区 42.53 万㎡土地的使用权，前海鸿昱拥有位于 土地位处前海深港合作区妈湾组团的面积为 38.09 万㎡土地的使用权，共计约 80.62 万平方米土地。招商驰迪控股的启迪实业、和胜实业两家全资子公司，则 负责开发了深圳前海经贸中心、招商领玺家园、招商港湾广场、招商嵘玺家园等 项目，目前剩余部分仍在继续出售或自持出租。

公司在深圳前海妈湾片区与太子湾片区拥有丰富的土地储备，前海片区待开发货 值约 3000 亿元+。前海妈湾片区位于前海城市新中心核心区域，与前湾、桂湾并 称为前海三湾，在前海十四五规划中，将妈湾 2.9 平方公里定位为“前海深港国 际服务城”。妈湾片区总经营性用地面积 80.62 万㎡，计容总建面 455.8 万㎡， （另外需安排 60 万平方米人才住房指标，由政府投资，需占公司经营性用地， 含人才住房后总计容建面 515.8 万㎡），截至 2023 年 6 月底，妈湾片区已开发 73.72 万㎡，尚有 382.1 万㎡未开发。 根据规划，前海合作区内的住宅用地占比例约 10%-15%，剩余大部分是商业用地， 我们保守假设公司妈湾片区剩余 382.1 万㎡中住宅建面占比为 10%（38.2 万㎡）， 商办建面占比 90%（343.9 万㎡），并假设住宅部分 11 万元/㎡，商办部分 8 万元 /㎡，则剩余可售货值约 3171 亿元。 太子湾片区则位于深圳市前海蛇口自贸区内，总建筑面积约 170 万㎡，将打造成 为集国际邮轮母港、滨海特色娱乐休闲于一体的深圳新“海上门户”。截至 2023 年 6 月底，已开工面积 163 万㎡，未开工面积 7 万㎡。

2.资产运营：双百战略，REITs 打通全链条

公司资产运营业务主要分为集中商业、产业园、写字楼、公寓、酒店等业态，2020 年末提出“双百计划”，至 2025 年实现至少 100 个集中商业和核心写字楼、持有 物业营收达到 100 亿元。近年来，公司资管业务营收与盈利稳定提升，2024 上半 年，公司管理范围内全口径资产运营收入 36 亿元，同比+15%，EBITDA 实现 18.95 亿元，同比+14%。同时，确立公司资产运营“投、融、建、管、退”全生命周期 发展模式与投融资机制，迄今已完成境内外商业不动产和产业园资产双 REITs 平 台搭建。此外，招商蛇口租赁住房 REIT 将成为自招商局商业房托、蛇口产业园 REIT 后，招商蛇口第三个 REITs 平台。同时我国商业地产、长租房 REITs 频获 中央支持，相关配套政策加速推进，公司坐拥长租公寓等大量优质底层资产， REITs 市场的不断完善将助于公司充分利用 REITs 工具盘活资产，促进资产运营 业务持续发展。

双百战略，规模&效率持续提升

公司 2020 年末提出“双百计划”，至 2025 年实现至少 100 个集中商业和核心写 字楼、持有物业营收达到 100 亿元，近年来，公司资管业务营收与盈利稳定提升。 2023 年，公司管理范围内全口径资产运营收入达 66.91 亿元，实现 EBITDA33 亿 元，成熟运营期项目（开业三年及以上）EBITDA 回报率达 6.24%，同比+0.45pct； 2024 上半年，公司管理范围内全口径资产运营收入 36 亿元，同比+15%，EBITDA 实现 18.95 亿元，同比+14%。公司强化精益运营管理降本增效，持续提升资产投 资回报水平，24 年上半年公司开业三年以上稳定期项目 EBITDA 回报率达 6.34%， 同比+0.2pct。

产业园区：公司产业园业态布局国内核心一二线 17 个城市，产品线包括网谷（科 创园）、意库（文创园）和智慧城（智造园）等。截至 24 年 6 月底，公司管理范 围内的产业园在营主要项目 34 个，总经营建筑面积约 252 万㎡，在建及筹备项 目规划经营建筑面积约 66 万㎡。2024 上半年，公司产业园运营收入实现 5.72 亿 元，开业三年以上项目出租率达 88%。公司连续四年获评行业权威机构全国产城 发展商综合实力第一名，六年蝉联中国产业园区运营商第一名，24 年上半年公司 荣获中国产业园区轻资产运营商 10 强首位，持续巩固榜首优势。

集中商业：集中商业聚力发展“海上世界”及“招商花园城”产品线。截至 24 年 6 月底，公司管理范围内的集中商业在营项目 38 个，总经营建筑面积约 215 万 ㎡，在建及筹开项目总经营建筑面积约 296 万㎡。24 年上半年，公司集中商业运 营收入为 8.38 亿元，开业三年以上项目出租率 90%，其中新开业三亚崖州招商花 园里，开业招商率达 90%，全场品牌崖州区首店率达 99%，推动片区商业提档升 级。集中商业聚力发展“海上世界”及“招商花园城”产品线，继深圳蛇口海上 世界后，打造了厦门海上世界——集邮轮母港、智慧办公、沉浸式主题商业、奢 华酒店建筑群、滨海文娱等多业态为一体的城市新地标。

公寓：围绕壹间、壹栈、壹棠三条产品线构筑核心竞争力。截至 24 年 6 月底， 公司管理范围内的长租公寓布局 19 个城市，已开业项目经营建筑面积约 133 万 ㎡，房源总数 3.24 万间；建设期项目规划建筑面积约 83 万㎡。公司围绕壹间、 壹栈、壹棠三条产品线构筑核心竞争力。投资端向北上深杭等核心城市核心区域 聚焦，最大化释放集约运营的规模效应。产品端不断推动壹棠、壹间产品标准迭 代。

写字楼：持续强化产业聚能，打造“空间-产业”生态圈。24 年上半年，公司写 字楼实现运营收入 6.50 亿元，开业三年以上项目出租率 80%。写字楼业务持续强 化产业聚能，打造“空间-产业”生态圈，上海东虹桥中心上半年揭牌产业互联 网创新发展中心，首批入驻企业 5 家，引入产业发展专家 12 名，持续聚焦工业 互联网、商业互联网、绿色经济和智慧城市四大万亿级产业板块，构建区域企业 生态圈。

酒店：酒店业务上半年荣获第十九届中国文旅星光奖“年度资产管理业主奖”， 伊敦睿选酒店品牌荣获“年度卓越投资价值商务酒店品牌”奖项。24 年上半年， 公司酒店业务实现运营收入为 4.96 亿元，上半年新开业 1 个三亚崖州湾馨乐庭 酒店，新增客房数 133 间，开业当月入住率 100%，携程、美团、去哪儿等线上评 分均在 4.8 及以上。酒店业务上半年荣获第十九届中国文旅星光奖“年度资产管 理业主奖”，伊敦睿选酒店品牌荣获“年度卓越投资价值商务酒店品牌”奖项。

REITs 打通投融管退全链条

确立公司资产运营“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式与投融资机制， 已建立双 REITs 平台。2019 年，招商局商业房托正式登陆港交所，招商局集团正 式开启了 REIT 领域的实践与探索。迄今，招商局旗下已完成招商局商业房托、 招商蛇口产园 REIT 两只 REIT 产品上市。至此，招商局完成了境内外商业不动产 和产业园资产双 REITs 平台搭建。 招商蛇口租赁住房 REIT 将成为自招商局商业房托、蛇口产业园 REIT 后，招商蛇 口第三个 REITs 平台。招商蛇口租赁住房 REIT 于 2024 年 5 月 27 日正式向深交 所及证监会申报，于 2024 年 8 月 22 日获深交所审核通过，于 2024 年 8 月 30 日 正式获得证监会注册批文。招商蛇口租赁住房 REIT 将成为自招商局商业房托、 蛇口产园 REIT 后，招商蛇口第三个 REITs 平台。 招商蛇口租赁住房 REIT 底层基础设施项目为位于深圳市南山区蛇口自贸片区的 太子湾人才公寓一期及招商桃花园五期的林下项目，两处项目均属于招商蛇口旗 下“壹栈”系列人才租赁住房，是深圳市保障性住房体系下，由社会主体运营的 政策性住房的标杆产品。

我国商业地产、长租房 REITs 频获中央支持，相关配套政策加速推进。2022 年 12 月 8 日证监会副主席李超提出将扩大 REITs 试点范围至长租房和商业不动产 领域；2023年2月24日，《关于金融支持住房租赁市场发展的意见(征求意见稿)》 再明确表示稳步发展房地产 REITs；2023 年 7 月 26 日，《关于全面推动基础设施 领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》标志着具有中国特色 的基础设施 REITs 正式迈入常态化发行的新阶段。公司坐拥长租公寓等大量优质 底层资产，REITs 市场的不断完善将助于公司充分利用 REITs 工具盘活资产，促 进资产运营业务持续发展。