招商蛇口销售、拿地力度与战略资源情况如何？

增量项目去化率及利润率兑现情况 较好，战略资源获取能力为业绩释放的可持续性提 供支撑。

1、销售：2025 年初以来销售金额排名升至行业前四，销 售表现优于百强房企

2025 年 1-7 月招商蛇口累计全口径销售金额位居行业第四，近年来公司销售表 现优于百强房企。根据公司公告及克而瑞数据，2024年公司全口径销售金额2193 亿，位列行业第五；全口径销售面积 936 万平方米，较 2023 年提升 1 名至行业 第五。2025 年 1-7 月，招商蛇口全口径销售金额排名较 2024 年提升 1 名至行业 第四，全口径销售面积排名保持行业第五。 2016 年至 2021 年期间，招商蛇口全口径销售金额持续上升，从 2016 年的 739 亿元上升至 2021 年的 3268 亿元；2022 年受市场及外部因素影响，公司全口径 销售金额同比下降 10%至 2926 亿元；2023 年全口径销售金额 2936 亿元，同比 基本持平；2024 年，公司全口径销售金额/销售面积分别为 2193 亿元/936 万平 方米，分别较 2023 年同比下降 25%/24%，销售单价为 2.34 万元/平方米，较 2023 年同比下降 2%。与 TOP10 和 TOP100 房企销售金额同比增速相比，2018 年以来公司销售金额同比表现基本优于 TOP10 和 TOP100 房企。

2、拿地：2025 年初以来拿地力度有所回升，增量项目去 化率及利润率兑现情况较好

公司拿地力度在 2024 年有所下降，2025 年初以来边际回升，横向对比处于主 要房企中上水平。2016 年以来公司全口径拿地力度整体呈下降趋势，从 2016 年 的 124%下降至 2024 年的 22%，截至 2025 年 7 月，公司全口径拿地力度较 2024 年上升 18 PCT 至 40%。横向对比，招商蛇口全口径拿地力度处于主要房 企中上水平。

公司投资逐步聚焦，在强心 30 城基础上进一步聚焦到核心 10 城。2020 年以来， 公司强心 30 城投入占比整体呈上升趋势，从 2020 年的 80%上升至 2024 年 98%。2024 年核心 10 城投入占比就达到 90%，其中上海投入金额达 49%。

2022 年及以后拿地的增量项目测算去化率和测算净利率均有明显上升，或可佐 证公司增量项目拓展质量较优。去化率方面，考虑到项目从拿地到实现大部分去 化大致需要 2-3 年时间，我们截取 2022 年及以前拿地的项目进行对比，截至 2025 年 6 月，公司 2022 年拿地的项目累计去化率约为 89%，明显高于 2019-2021 年拿地项目的累计去化率。利润率方面，公司 2022 年及之后拿地项目测算 净利率在 10%左右，明显高于 2021 年及之前拿地的项目，或可佐证公司增量项 目的拓展质量相对较优。

除了投资聚焦及严守投资刻度外，增量项目去化率及利润率改善的背后或包含 产品力提升的贡献。公司持续打造高品质、特色产品系与标杆项目，形成玺、 启序、天青等多个产品线，并不断迭代升级。

3、战略资源：历史战略资源逐步释放或为销售及结算利润 提供支撑，增量战略资源的获取能力或为业绩释放的可持 续性提供保障

蛇口、太子湾、前海等历史战略资源的逐步释放或为后续销售及结算利润提供支 撑。公司在深圳的蛇口、太子湾、前海等区域拥有大量待开发的优质资源。其中， 太子湾片区总建筑面积约 170 万平方米，大部分面积已开工，近年来或逐步进入 竣工结转阶段；妈湾片区总经营性用地面积 80.62 万平方米，计容总建面 455.8 万平方米。这些土地储备初始成本低，增值收益可观。以太子湾片区为例，太子 湾片区估算净利率或可达到约 23%。历史战略资源的逐步释放或为公司后续利 润提供支撑。

从更长期角度来看，公司坚持多渠道投资拓展，可通过旧改等方式持续获取优 质资源，或为公司后续业绩释放的可持续性提供保障。除招拍挂外，公司还通 过收并购、旧改等方式以较低成本获取优质资源。据公司披露，仅 2021 年公司 就获得包括虹口区 17 街坊旧改（弘安里）项目在内的共 14 个旧改项目排他资格以及 9 宗产城联动项目。同时据公司披露，公司积极与上海市属国企筹划组 建上海城市更新基金。深圳以外的旧改项目或一定程度上佐证公司除了蛇口、 太子湾、前海等历史战略资源外，在上海等核心城市获取增量战略资源的能 力。增量战略资源的获取能力或为公司后续业绩释放的可持续性提供保障。