如何看待四代住宅升级及趋势？

第三代住宅主要的关注点在于综合配套，基本上从小区概念上升到了社区概念， 同时装修及售后服务更加全面。

1. 第一代住宅：满足人们基本居住需求

我们将“筒子楼”看做我国第一代住宅，其别名叫做“赫鲁晓夫楼”，由苏联首创。 作为第二次世界大战的主战场，苏联各地在战争中遭到严重破坏，战争结束后许 多家庭失去居住空间，不得不居住在环境简陋的土屋和棚屋中。 1953 年赫鲁晓夫上台后，面临严重的住房困难，赫鲁晓夫提出要在最短时间内以 最低成本解决城市居民的住房问题，其解决办法就是在全国各地兴建“赫鲁晓夫 楼”建筑。这种建筑设计简单，均为五层建筑，几乎无装饰，采用钢筋混凝土结 构，利用工厂生产的预制零件（窗户、墙壁、楼层板和内部隔板等）像搭建积木 一样进行拼接。由于都是标准规格拼接，施工几乎无需图纸，建设效率高，大约 两周即可完成一栋楼的建造工作。至 1964 年赫鲁晓夫下台时，近 1/4 的苏联人拥 有了自己的新居。

二十世纪六七十年代，我国城镇人口快速增加，各大城市都面临住房短缺问题。 为解决人民居住需求，我国参考苏联的经验，开始模仿建立类似的矮层建筑。

筒子楼造价便宜，主要由砖块和混凝土组合而成，基本没有保温、隔热措施。由 于缺乏钢筋加固，筒子楼高度一般较低。 70 年代筒子楼一般每一层有一条长楼道走廊，走廊两边为房间，在房间门口简易 搭建厨房，通常一层楼共用一个洗漱间。由于楼道狭长逼仄，通常采光差。这种 房子只能解决人们最基本的居住问题。

80 年代随着改革开放的不断深入，部分城市职工住进了单位福利分房的单元房。 单元房设施相对完备，一般设有私厨、私卫，房间内卧室大而公共区域小。相较 于 70 年代的传统筒子楼，单元房在私密性方面有了较大的提升。

2. 第二代住宅：提升住房功能及质量

尽管单元房在私密性上已经有了提升，但其户型较为单一，功能区块划分并不合 理，也没有小区和配套的概念。 到了 90 年代，建设部启动了小区试点，我国开始有了小区的概念；1993 年以后 开始启动中国小康住宅，提到“五要一活”：科技含量要高、厨房设备要齐、住房 装修要一次到位、物业管理水平要高、住房产品要适销对路，销售方式要搞活。 1999 年 11 月，首批 8 个小康住宅示范小区南京月牙湖花园、广西北海银湾花园、 昆明金康园、深圳东海花园、广东番禺丽江花园等通过了综合验收。以月牙湖花园小区为例，其卫生间、厨房都采用了不串味的排烟气装置；粉刷墙壁的涂料经 过特殊工艺，不会再出现细微龟裂。

从户型结构来看，这个阶段的住宅在单元房的基础上进一步强化了功能的分区， 实现了寝居分离。

3.第三代住宅：完善综合配套

第三代住宅指的是在第二代住宅基础上植入对人的健康、医疗、人文呵护等因素， 实现全方位服务的住宅模式。其直观表现在综合配套设施的完善，除了更加人性化的户型设计、绿色生态等，教育、医疗、文娱设施、超市等被引入到配套考量， 从小区概念升级到了社区概念。 另外，第三代住宅在建筑形式上更加多样化，比如高层住宅、花园洋房等，居民 选择更加丰富；建筑材料上一般采用钢混结构；同时在户型设计上以电视为中心 空间，更加强化公共区域（动区）和居住区域（静区）的分离。

综合来看，我们认为前三代住宅的迭代升级是一个对居民刚性住房需求的补足过 程，从最基本的“有瓦遮身”到配套完善的第三代住宅，居民在住房上的“物质 需求”已经得到了满足。