招商蛇口未来规模增长路径是什么？

想了解更多相关内容，可以下载报告《招商蛇口（001979）研究报告：百年蝶变，踔厉奋发》查看，以下内容都是根据该报告总结的，仅供参考。

1.城市的选择：深耕核心城市，把握时代红利

拓展城市数量（广度）和进行城市深耕（深度），是房企规模增长的两个维度。 招商蛇口2006-2021年的城市拓展，可以分为三个阶段，2012年之前以深耕为 主，单城市销售金额CAGR+46%，布局城市数量CAGR+13%，2012-2016年城市数 量从从19个增加到了32个，布局城市数量CAGR+14%，单城市销售能力保持稳定， 2016-2021年深耕和拓展并重，布局城市CAGR+16%，单城市销售CAGR+18%。

截至21年，招商蛇口累计进入66个地级市，22Q1-3累计销售均价2.7万/平，同 主流房企对比，数据进入城市数量克制，以核心城市为主，销售均价也超过了绝大多数房企（仅低于滨江、首开、华发等区域性质较强的房企）。 招商蛇口有较强的核心城市深耕能力。以20年布局城市计算21年单城市销售金 额，招商蛇口单城市贡献销售金额54亿元，明显高于主流房企均值（29.5亿元），单 城市贡献仅次于滨江、绿城、万科。

21年以来行业供给侧改革，景气度急剧下行，核心市场与非核心市场持续分化， 22年高能级市场弱复苏，低能级城市景气度持续低位，在这样的大环境下，核心城 市核心板块成为企业的共同选择，招商蛇口作为深耕核心城市的央企更具优势。 在未来可预见的2-3年内，深耕核心城市将是强信用房企的一致选择，新城市拓 展速度大幅放缓。我们统计了11家房企22年前三季度拿地情况，集中供地的22个城 市拿地金额占比86%，其中景气度更高的11个城市占比为70%（北上广深、杭州、 南京、成都、厦门、长沙、宁波、合肥），与公司布局高度重合。城市基本面的分化， 给了蛇口发挥自身优势的机会，高能级城市市场需求韧性强、流速快，销售更具确 定性，公司未来规模增长主要依靠核心城市深耕能力的提升。

2.深耕规模增长空间测算：蛇口具备 5000 亿元销售金额增长的潜力

截至21年，公司累计布局66个城市，22年新进入乌鲁木齐，合计67个城市，按 照21年市场容量计算，累计覆盖了全国12.0万亿元的市场，占全国的66%。 我们将67个城市分为三类，一类城市是4个一线城市，二类城市是21年单城市贡 献销售超过40亿元的城市，一共17个二三线城市，分别为苏州、南京、杭州、合肥、 南通、东莞、绍兴、武汉、重庆、西安、天津、大连、宁波、温州、成都、徐州、无 锡，三类城市是21年贡献小于40亿元的尾部城市（46个）。按照市场容量来看，一 类市场2.0万亿元（占比11%）、二类市场5.2万亿元（占比29%）、三类市场4.8万 亿元（占比26%）。

从对应市场的市占率来看，一类城市21年招商蛇口市占率为4.6%，其中深圳9%、 上海5%、北京3%、广州2%。二类城市21年招商蛇口市占率为3.5%，其中苏州9%、 南京7%、合肥6%、东莞6%、大连7%市占率较高，杭州3%、宁波2%、成都1%市 占率还有提升空间。三类城市整体市占率为1.1%，超过1%市占率的城市有20个，厦 门、长沙、佛山等城市市占率均为1%左右，具备提升空间。综合三类市场，公司在 布局城市整体市占率为2.7%。

扩表能力叠加投资聚焦，招商蛇口在核心城市市占率有显著提升。根据公司经 营公告，22年前10月在一类、二类城市拿地金额市占率5.6%，较21年销售市占率3.8% 提升了2.2pct，其中一类城市提升显著，从4.6%提升至9.3%，二类城市从3.5%提升 至3.6%，略有提升。如果仅参考两集中资源（不考虑非公开市场的土地），公开市 场招商蛇口在21年以来的5批次供地当中，一线拿地市占率持续提升，从21年第一批 次的4.3%提升到了22年二批次的13.5%。

公司具备销售金额增至5000亿元的规模增长潜力。假设招商蛇口布局的一二类 21个城市市场容量保持稳定，按照目前投资端集中度的趋势，一线城市提升至9.3% （22年前10月均值），那么一类城市规模从944亿元上升至1890亿元，二类三类不 变的情况下，总量可将突破4000亿元；若在此基础上二类城市市占率从3.5%提升至 5.0%，那么总量可突破5000亿元。另外一种思路是，若仅一线市占率提升至13.5% （22年二批次水平），二类城市规模保持不变，那么一线城市贡献2746亿元，总量 也可突破5000亿元。