招商蛇口发展历程、股权结构、管理团队及经营特点总结

强信用央企，开发经营并重。

1.招商蛇口发展历程：回望过去，几代人的心血

招商地产发轫于蛇口工业区，前身为蛇口工业区建设指挥部房地产科。1984年 注册成立蛇口工业区房地产公司，2004年更名为招商局地产控股股份有限公司。招 商地产是我国最早的房地产公司之一，也是招商局集团地产业务的旗舰公司，在招 商局建设蛇口、开发深圳的历程中立下了赫赫战功。

作为中国最早的房地产开发商之一，招商蛇口见证了房地产市场的风风雨雨。 招商的发展跌宕起伏，独具特色。公司是国内最早最专业的中高端住宅开发商，所 营造的蛇口半山别墅群，是深圳历史最悠久的豪宅片区，在全国享有盛名。在城市 更新方面，公司亦经验深厚，亲历了蛇口工业区的三次升级改造，将其从一个原料 加工基地演变为具有国际魅力的滨海特色文化休闲娱乐中心、高端商务区和高尚生 活区。招商地产从蛇口起家，很长一段时间内，公司的业务都集中于深圳，2003年 公司开始走出深圳，走向全国，经过房地产行业发展的黄金十年，进入2015年在集 团资产整合战略的作用下，招商蛇口集合优势资源实现跨越式的发展。

具体来看，招商地产业务的发展大致经历了五个发展阶段：

第一阶段（1981---1997），扎根蛇口。1981年“蛇口工业区建设指挥部房地产 科”成立，为公司前身。1984年注册成立“蛇口工业区房地产公司”，在招商局集 团的部署下进行蛇口的开发建设。期间公司开发了多个住宅项目，主要是别墅和涉 外公寓，奠定了公司开发中高端住宅的基础。 第二阶段（1998---2003），上市、战略调整。1997年亚洲金融危机重创招商局 集团，随后开始战略重组，将地产业务确立为集团核心业务之一。1999年招商地产 通过资产置换注入内地上市平台，随后以上市公司“招商局蛇口控股”为主体，对分 属于招商局集团和蛇口工业区的多家经营地产业务的主体进行整合，剥离港口资产、 施华分校业务，并于2004年更名为“招商局地产控股股份有限公司”。 第三阶段（2004---2010），布局全国。2005年，公司进行股改，招商局集团将 旗下物业公司注入。公司先后进入了北京、上海、广州、天津、苏州等城市，初步覆 盖环渤海、长三角、珠三角三大经济圈。在全国范围内，树立了高端住宅开发商的形 象。蛇口是比较早注重管理的房企，05年“执行年”积极进取，06年完善三级架构， 07年“效率年”缩短开发周期，08年“销售年”积极营销，09年“服务年”谨慎投 资拿地，销售规模在09年首次破百亿（148亿元）。 第四阶段（2011---2014），加速扩张、积极转型。公司加大在二三线城市的布 局，并开始向中国一流的城市升级专家转型。2011年，派生成立了深圳招商商置投 资有限公司，全面承担公司旗下商业地产项目管理和经营业务。2012年，收购香港 上市公司“东力实业”，后更名为“招商局置地”，拟将其打造成公司海外的资源整 合平台。并全力发展城市更新、园区开发业务，确保在国家新型城镇化中发挥重要 作用。从2010-2014年蛇口实现了百亿到500亿的跨越（2014年销售510亿元）。 第五阶段（2015年之后），招商地产15年4月停牌之后经过多轮商讨和方案协调， 最终确定公司重组方案。将招商地产原大股东招商局蛇口整体变更为招商局蛇口工 业区控股股份有限公司（以下简称“招商局蛇口控股”），实现整体上市。

2015年整合完成后，16年公司明确了“社区、园区、邮轮”三大业务，17年定 义为“发展年”，成立并购小组、实施跟投制度，实现了从500亿到千亿的跨越（2017 年1128亿元）。18年实施组织架构变革，完善“依、雍、臻、玺”产品体系，19年 前海土地整备完成，加快存货周转，销售规模跨入两千亿（2019销售金额2205亿元）。 19-21年公司销售规模实现了两千亿到三千亿的突破。在经营层面，有三个比较 明确的方向。一是提升项目质量。18-19年公司规模快速扩张，叠加限价的影响下， 项目整体利润率承压下行。在19年公司换届后，公司强调可研报告的兑现率，20年 公司在年报中明确“考核导向坚持绩效优先，聚焦强调股东回报水平的提升；持续 深化提质增效，向管理要效益”，盈利能力改善。二是推进多元业务发展。19年末 招商积余上市，公司将20年定义为“资管年”，成立资产管理中心，协同招商积余 设立“招商商管”商业运营管理团队，整合成立“招商伊敦”酒店公寓管理平台，21 年以万融大厦、万海大厦为底层资产的蛇口产园REIT作为首批公募REITs之一成功 上市。三是利润结构优化。公司逐步摆脱了通过处置资产增厚利润的方式，取而代 之的是REITs及经营业务等贡献的利润，可持续性增强。

2022年是公司的“品质年”，公司坚定向开发经营并重转变、向轻重结合转变、 向差异化发展转变。“头部央企、核心资产、轻重结合”，是现阶段公司的代名词。

2.招商蛇口股权结构及管理团队

从公司的资本市场发展之路来看，招商地产在1998-1999年间通过资产置换注 入当时的上市公司“蛇口招商港务”，实现上市。其后借助资本市场的力量进行扩 张。从1999年至2014年公司通过3次增发、1次配股和2次债券融资，共融得资金118 亿。12年，公司收购东力实业，登陆港交所。15年在停牌5个月后公司公布了A股历 史上重大无先例的资本运作方案，以招商局蛇口为平台的整体上市，发行A股股份以 换股吸收合并的方式吸收合并招商地产，提供现金选择权交换社会投资者持有的全 部股票，招商地产在A+B股退市并注销法人主体。上市后向8名对象增发5.02亿股， 总股本达到79.04亿股。2019年2月至2019年6月，公司通过集中竞价方式累计回购 1.84亿股（占2.32%），36个月后，22年6月，公司完成了对应股份的注销手续，总 股本减少至77.39亿元。

截至22年中报，招商局集团及其下属招商局轮产合计持有公司64.83%的股份， 是公司第一大股东，招商蛇口是招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业， 是集团内唯一的地产资产整合平台及重要的业务协同平台。

管理层方面，根据公司公告，2019年8月19日，招商蛇口召开第二届董事会2019 年第九次临时会议，由于年龄原因，孙承铭先生辞任董事长，选举许永军先生为公 司第二届董事会董事长，同年10月25日，许永军辞任总经理职务，并推荐董事会提 名蒋铁峰为公司总经理，同时朱文凯先生辞去公司常务副总经理职务后，仍担任招 商局海南开发投资有限公司总经理职务，负责推进海南区域的业务发展。 19年以来，公司非独董及高管团队整体稳定。董事长为许永军先生（曾任招商 局物流集团总经理，后经集团举荐，担任招商地产总经理一职）。褚宗生、邓伟栋、 罗慧来三位董事分别是招商局集团董秘总经理助理、招商局集团战略发展部/科技创 新部部长、招商局集团产业发展部/业务协同部部长，体现集团对公司业务的支持。 总经理职务主要为内部培养，总经理蒋铁峰曾是华东、江南区域总，副总经理 聂黎明曾任华北、深圳区域总。蒋铁峰曾带领华东区域，在公司内部的销售排名持 续提升，21年华东销售面积贡献第一、江南区域面积贡献第二，体现出蛇口业绩为 导向的文化。黄均隆为公司财务总监，刘宁为公司副总经理及公司董秘，刘晔为公 司副总经理兼总法律顾问、招商伊敦及公寓管理总经理。

3.经营特点：开发经营并重，资产聚焦核心市场，安全边际高

公司定位成为中国领先的城市和园区综合开发运营服务商，业态多元，从公司 主营分拆的角度来看，主要分为社区运营、园区运营、邮轮运营三大板块。 社区开发与运营指的是传统地产住房开发业务，21年收入占比80%，园区开发 与运营业务，包含了住房开发、持有物业、产业招商业务，21年收入占比20%，邮 轮产业与运营业务主要为前港-中区-后城特色业务，21收入占比0.1%，包括邮轮运 营、持有物业、产业招商等。园区板块和社区板块共同贡献地产结算金额21年收入 占比90.4%，利润表收入结构来看重资产依然以总资产为主。根据21年年报，公司明 确要由重资产为主向轻重结合转变，经营及运营能力的培养是未来发展的方向。

21年公司土地储备（未竣工面积）5509万方，其中一二线占比72%，三四线占 比28%，分区域来看，长三角及珠三角面积占比过半（55%），资源布局能级较高。 我们按照10类城市（东部核心、东部非核心、中部、西部、东北，分别区分一 二线及三四线）进行划分，将长期基本面较好的5个板块（东部核心一二线、东部非 核心二线、中西部二线、东部核心三四线）定义为核心区域，从储备资源的分布占比 来看，招商蛇口土储21年在核心区域的占比为90%，高于绝大多数房企，同时，单 一省份最高的土储占比，蛇口为20%（江苏），低于滨江、越秀、绿城、首开、华发等房企。资源分布能级较高的同时，受单一市场变动影响小，资源抗风险能力强，是 头部开发企业中稀缺标的。