万物云各项业务布局进展如何？

多线业务交织协同， 源流并重科技赋能。

1. 住宅业务筑基石：社区空间居住消费服务

在住宅物业领域，通过规模效应降本和通过提升单价增收是增加项目盈利两条道 路，然而由于群体决策问题，小区提升物业费单价较难，相较之下，规模效应， 或者说局部的规模效应在当下可行性更高。万物云的蝶城战略即是如此，通过以 街道为单位让更多的住宅项目距离更近，构成以劳动力为生产关系的可服务半径， 找到行业规模经济的解决方案。

公司在管项目数量保持增长，但增速有所回落。截至 22 年，公司物业在管项目数 量共计 3446 个，在管项目数量同比增速为 22%，与 21 年 37%的同比增速相比有 所回落，主要原因为 21 年公司进行了两单较大规模的并购。根据中国房地产报的 数据，22 年万物云在上市物企在管面积中排名第 2，仅次于碧桂园服务。

内生持续稳定输送。我们在前述分析中提到，22 年受房地产行业下行影响，大 部分房企拿地销售下滑幅度均较大，但得益于万科近年来较高的销售水平，为 万物云带来了稳定的内生面积增长，为公司在管项目数量的持续提升奠定了厚 实的基础。 市场外拓能力强，品牌影响力大。万物云作为较早市场化的物企，其外拓实力 较强，外拓经验丰富，在没有并购加持的情况下公司 22 年独立第三方项目数量 同比增速达 26.85%，显著高于 22 年百强物企管理面积同比增速 12.43%。

公司重视并购但不唯并购，谨慎扩展集团规模。21 年公司充分发挥在万物梁行 得到验证的投资整合能力。依靠充足的在手现金实施了两大并购，分别收购了 阳光智博以及伯恩物业并完成了职能部门、住宅物业部分与公司的顺利整合， 进一步搭建业务扩展新平台。

住宅物业服务作为社区空间居住消费服务最重要的组成部分，在收入增速上呈现 递增趋势。住宅物业服务收入历年来都构成了社区空间居住消费服务收入的最大 部分，每年占比均在 80%以上，反映了万物云在住宅物业服务这一传统核心业务 上的重视。居住相关资产服务作为社区空间居住消费服务中第二重要的业务，也 呈现出总体增长的趋势。其他社区增值服务收入每年都在收缩，表明万物云在社 区空间居住消费服务的发展态度，聚焦于前两个更核心的业务线。

单项目收入有所波动，单方物业费逐年增长。 19-22 年期间，公司住宅物业服务单项目收入从 411 万元提升至 430 万元，反映 了万物云在住宅物业服务方面十足的单项目增收能力，公司 21 年单项目收入明 显下滑主要原因为并购了阳光智博及伯恩物业，拉低了公司整体单项目收入。 虽然单项目收入有所波动，但公司单方物业费逐年增长，19-22Q1 公司整体单 方物业费从 3.06 元/月/平方米提升至 3.14 元/月/平方米，其中来自万科集团联合 营公司的物业费持续高于来自独立第三方的物业费。 同时，19-22 年居住相关资产服务的单项目收入受到房地产行业下行影响逐年下 降，而其他社区增值服务单项目收入（主要为车位销售收入）受市场行情影响 及车位去化影响亦有所下降。

社区空间居住消费服务整体毛利水平提升劲头放缓，毛利率受多重因素影响承压 下滑。近四年数据显示，整体毛利水平自 21 年起提升速度放缓，毛利率方面，社 区空间居住消费服务整体毛利率于近年承压下行。毛利以及毛利率出现如此表现 的原因在于：

无形资产摊销压缩毛利空间。出于对阳光智博和伯恩物业的收购这两大原因， 公司采取谨慎的财务政策对无形资产进行摊销，这对于毛利水平的增长起到了 很大的阻碍作用，解释了近三年社区空间居住消费服务毛利水平为何难以有所 突破，而 22 年住宅物业服务经调整的（剔除无形资产客户关系摊销后）毛利率为 11.6%，与去年同期水平基本一致。 受客观因素及市场环境影响，原先毛利较高的业务于 22 年受到较大影响。居住 相关资产服务及其他社区增值服务收入占比下降，毛利率亦呈下行趋势。

2. 非住业务引支流：商企和城市空间综合服务

在非住领域，面对日益激烈的竞争及跨区域大型公司的综合物业管理需求不断提 升的局面，IFM（integrated facility management）成为物业管理新趋势之一， IFM业务来源于客户需求，物企服务客户内容从传统的“四保”向礼宾、团餐、能 源管理、设施管理、项目咨询、空间规划等企业个性化服务延展。从一定程度上 讲，客户只需要一家合作商就能解决全域行政管理的需求。在此前提下，万物云 采用了客户多元战略，以客户的视角做发展规划，服务更多更高支付能力的行业， 服务行业里发展较好的客户，服务单一客户的更大规模，服务客户的更多方面。 万物云的商企和城市空间综合服务近年来收入占比不断提升，其中主要以物业及 设施管理服务为主。截至 22 年，公司旗下“万物梁行”品牌新增包含新能源、高 端制造等领域的 24 个 500 强独角兽企业客户，在高端制造行业为数十个厂区提供 精密特殊设备维护服务，对企业总部客户提供高端礼宾等生态服务，全年定制服 务签约 2.6 亿元，同比增长超 100%。

物业及设施管理服务是商企和城市空间综合服务最主要的构成部分，其收入逐 年递增，同比增速趋于稳定。物业及设施管理服务收入呈现出稳定的增长，由 19 年 25.7 亿元增长至 22 年 75.4 亿元的水平，复合增长率达 43.21%。 开发商增值服务作为商企和城市空间综合服务的第二大板块，其业务占比呈现 收缩态势。由于总体市场的影响，房屋交易市场一减当年热度，近年房屋交易 体量得不到显著提升，因此也削弱了开发商增值业务的发展与扩张。 城市空间整合服务作为处于萌芽的业务线，近四年表现出突飞猛进的成长势头， 其收入由 19 年仅 0.3 亿元增长至 22 年的 6.6 亿元，复合增长率达 179.03%，反 映了城市服务这一赛道的良好市场前景，同时也凸显了公司对于这一处于较为 初期的业务线的重视。

单方物业费逐年提高，单项目收入于 22 年明显改善。 物业及设施管理服务整体单方物业费逐年提高，且来自关联方的项目物业费单 价持续高于第三方，主要是由于关联方在管项目业主/租户大多以中小型物企为 主且较为分散，相较单一大客户而言议价能力较低。 单项目收入于 21 年有小幅下滑，主要是由于公司于 21 年新增拓展独立第三方 项目较多，项目数量同比增速达 68.29%，而部分第三方项目体量较小，故单项 目收入有所减少。

受到近年来非住领域激烈的竞争及无形资产摊销影响，公司商企和城市空间综合 服务整体毛利水平提升势头放缓，毛利率有所下滑： 物业及设施管理服务毛利稳健提升，但是毛利率略微下滑。由于万物云在商企 和城市空间中和服务项目数量上的提升，该业务线的总体毛利水平依旧能够呈 现出稳定的成长。然而由于物业行业非住领域近年来竞争较为激烈，根据亿翰 物研的数据，22 年全年物业板块外拓项目中住宅物业占比仅为 28.5%，物企外 拓以非住领域为主，在竞争日益激烈的情况下公司需要投入更大的成本以保证 业务质量，亦需要提前组建人员团队，因而压缩了物业及设施管理服务毛利空 间，使得该业务线的毛利率略微下滑。当然，21 年公司不再享有社保基金的减 免以及历史收购产生的无形资产摊销亦是影响公司此部分毛利率的因素。 开发商增值服务毛利总体减少，毛利率大幅下跌。由于项目数量的扩张，该业 务线的毛利在前三年还能保持略微的上升，但是受到总体经济形势和房地产市场的冲击，该业务线的毛利率出现了大幅下跌，由 19 年 28.1%跌落至 22 年仅 13.9%的水平，主要受到开发商资金情况紧张影响。 城市空间整合服务毛利水平总体稳健提升，但 22 年毛利及毛利率有所回落。作 为商企和城市空间综合服务中较新的一个业务线，城市空间整合服务的毛利也 呈现出蓬勃成长的势头，近年来总体保持稳定增长，且这一发展形势在 19-21年 三年的毛利率中也有所表现。然而，22 年该业务线的毛利及毛利率有所回落， 主要为此项业务在直接委托模式下的毛利率低于小股操盘的业务模式。

3.科技引领：AIoT 及 BPaaS 解决方案服务

作为目前市场上少数能将其科技产品商业化的物管公司，万物云的科技战略亦是 其实现行业引领的举措之一。公司的 AIoT 解决方案服务主要以万睿科技平台对外 输出，通过对外销售获得更多的场景进而迭代升级产品。此项业务目前在总收入 中占比较低，但由于毛利率较高，且为目前大多数物企的中点发力方向之一，未 来前景更为广阔。 公司通过搭建 AIoT 系统，实现了无线传感器等智能硬件的数据连接。主要对空间 中各类设施设备进行 7*24 小时监控，在大幅减少反应时间的同时，保障了服务品 质。同时，公司结合 AIoT 系统和远程运营能力打造了各类 BPaaS 解决方案，产 品形态主要包括：云巡检、云维保、云调度、云客服以及云通行。

以上智能物联系统主要作用为实时监测设备设施运行状况，减少日常巡检频次。 出现异常即时告警，提高故障解决的时效性，降低设备异常带来的风险，在保障 服务品质的同时尽量减少人工监控的失误以及节约一定的人员成本。 AIoT 解决方案服务收入稳定提升，但是增速放缓。该业务线为公司整体业务提 供较为基础的科技支撑。万物云拓展了众多外部客户，增加了智慧园区的 AIoT 收入。由于 AIoT 解决方案的客户多数为开发商、物业管理者及政企客户，22 年 其收入增速有所下滑。 BPaaS 解决方案在 AIoT 及 BPaaS 解决方案服务整体收入中占比逐年提升，其 增速也保持高位。BPaaS 解决方案是万物云又一处于成长期的业务线。作为科 技赋能业务，对于城市空间整合服务的智能化起到了较为关键的支撑作用。随 着万物云商务服务以及城市业务规模的不断扩张，BPaas 解决方案的成长规模 也得到了相应的提升。

AIoT 及 BPaaS 解决方案服务单项目收入都显示出了增长趋势。其中 BPaaS 解决 方案收入跳跃式增长，为整体单项目收入的稳定提升奠定了基础，这主要是基于 万物云拓展了商务服务、信息技术服务业为代表的行业客户，提升了该业务线的 科技赋能水平。

毛利实现较高增长，增速显著高于营收增速，毛利率稳健提升。截至 22 年，公司AIoT 及 BPaaS 解决方案服务毛利达 7.5 亿元，同比增长 35.86%，毛利率由 19 年 21.2%提升至 22 年的 31.6%。 AIoT 解决方案毛利稳健增长，毛利率波动上升。集团不断优化AIoT解决方案的 多样化服务，实现 AIoT 盈利能力的稳健提升。 BPaaS 解决方案毛利由负转正，毛利率增长较快。19 年 BPaaS 解决方案毛利 为负的原因在于 BPaaS 解决方案作为起步未久的业务线，需要较多的初期投资 以支撑后续业务的进行，因而表现出负的毛利及毛利率。在业务线发展逐渐成 熟后，BPaaS 解决方案的毛利及毛利率于 21 年实现增长较快，反映了万物云在 该业务线的运营成效。