万物云发展历程、品牌矩阵及业绩分析

国内物业服务行业领导者。

1、脱胎于万科，进入全面发展阶段

作为万科地产业务的物业配套服务，万物云已有超过 30 年的发展历史，伴随着万科开发业务板块走过风风 雨雨，从单一的住宅服务商逐步转向社区、商企、城市空间并驾齐驱的综合物业服务商，并逐步培养出自身的 内生增长能力和全新的品牌反哺开发业务，现已成为万科经营服务业务的明星板块之一。公司业务发展可以分 为以下三个阶段： 背靠万科，物业起步（1990-2011）：1990 年，作为万科下属部门开展住宅物业服务，率先在中国天景花园 提供住宅商管服务。1996 年，作为万科下属部门在全国首次物业服务行业公开招标中拿下深圳鹿丹村物业服务 项目，正式开启第三方外拓。2001 年，公司正式成立，成为独立经营实体。

创新前行，备受认可（2012-2017）：2012 年，公司引入增值服务，幸福驿站在万科蓝山花园首次亮相；2013 年，公司上线社区手机应用程序“住这儿”，并推出专有客户关系管理系统和呼叫中心。公司的不断创新逐步得 到行业内外的认可。2017 年，公司被中国房地产业协会和中国房地产测评中心评为中国物业管理企业价值第一 名，被国务院发展研究中心、清华大学房地产研究所及中指研究院评为中国物业服务质量领先品牌第一名。

全面发展，迅速扩张（2018 年至今）：2018 年，公司与珠海大横琴集团有限公司合作推出中国首个城市管 理生态系统。同年，推出朴邻，提供房屋销售及租赁经纪服务。2020 年，公司全面升级发展战略，更名为万物 云空间科技服务股份有限公司，并公布了专注跨社区、商企及城市服务业务协同的业务战略。同年，先后成立 与万物梁行、City Up 品牌，丰富了公司物业管理品牌矩阵。2021 年，公司先后收购伯恩物业及阳光智博，扩 大了华东地区（尤其是福建省）的市场份额，更好地实现了物业服务项目的协同效应，并开启高速拓展之路。

形成业务“三驾马车”，塑造强大品牌矩阵。经过不断业务发展和战略转型，公司建立了三大业务板块—— 社区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务、AIoT 及 BPaaS 解决方案服务，构建了一体化的品牌集群， 形成了强大的万物云品牌势能：1）社区空间居住消费服务——板块主要为满足业主和居民多元化住宅居住消费需求而设立，提供住宅物业 服务、居住相关资产服务和其他社区增值服务等一系列社区空间服务。该板块 2021 年收入占比 55.5%，毛利占 比 51.9%。

万科物业和朴邻是该板块的两大品牌。其中，万科物业为社区空间的业主和居民提供住宅物业服务，发展 令人瞩目。截至 2021 年底，万科物业的物业费收缴率达 94.7%，在管住宅项目留存率超过 98.6%，客户满意度 长期处于高位。不仅如此，第三方外拓也进展顺利，第三方在管社区项目数量达 1605 个，占所有在管社区项目的 56.9%。 另一品牌朴邻作为住宅物业服务延伸，开展包括房屋经济及租赁服务管理服务及房屋修缮和美居服务。截 至 2021 年底，朴邻已覆盖超过 50 个城市，拥有 600 多家门店，借助社区空间优势稳步发展。

2）商企和行业空间综合服务——该板块主要为商企、政府部门和其他机构客户提供物业服务及综合设施管 理服务、开发商增值服务以及城市空间整合服务。板块主要品牌包括万物梁行和万物云城。该板块 2021 年收入 占比 36.7%，毛利占比 34.4%。 万物梁行是公司与戴德梁行大中华区物业及综合管理设施业务整合形成的商企空间管理品牌。该品牌于 2020 年成立，公司与戴德梁行分别持股 65%、35%，由戴德梁行推荐 CEO、万物云控股并表，旨在打造大中华 区商写服务的旗舰。截至 2021 年底，来自独立第三方的物业及设施管理项目数量达 1316 个，占在管物业及设 施管理项目总数量的 84.1%；物业及设施管理项目留存率为 97.2%。

万物云城（City Up）作为城市运营品牌，为城市公共空间的各受益者提供城市空间整合服务。截至 2021 年底，万物云城已辐射全国深圳、武汉、佛山、成都、北京、厦门等 22 个城市，项目数量合计达 47 个。

3）AIoT 及 BPaaS 解决方案服务——在服务三种业态之上，公司还开发了自己的空间科技服务系统并实现 对外输出，在报表上体现为 AIoT 及 BPaaS 解决方案服务，包括人工智能物联网（AIoT）以及流程及服务（BPaaS） 解决方案服务两项内容。该板块 2021 年收入占比 7.8%，毛利占比 13.8%。

2、规模排行业第二，业绩增长稳定

万物云管理规模和收入体量位居行业第二。截至 2021 年底，公司合约面积达到 10.0 亿方，在管面积达到 7.8 亿方，是行业第二大的物业管理公司，仅次于碧桂园服务；2021 年收入体量达到 237 亿元，同样位列行业 第二，仅次于碧桂园服务。

业绩快速增长，利润率保持稳定。2019-2021 年期间，公司营业收入 CAGR 达到 30.5%，归母净利润 CAGR 达到 27.9%。2021 年，公司实现营业收入 237.0 亿元，同比增长 30.6%；实现归母净利润 16.7 亿元，同比增长 13.9%。受营收结构变化影响，公司利润率有所下滑。2021 年综合毛利率和归母净利率分别为 17.0%、7.0%， 较 2020 年下降 1.5、1.1 个百分点。但公司费用管控能力保持稳定，2021 年销售管理费用率为 8.7%，较 2020 年提升 0.4 个百分点。ROE 稳中略降，主要由于利润率下滑所致。2021 年公司 ROE 为 20.7%，较 2020 年下滑 4.2 个百分点，下 滑由归母净利率、权益乘数、资产周转率均下滑所致，其中归母净利率的下滑是主要原因。

3、由万科控股，管理团队经验丰富

公司上市后股权结构如下：万科企业直接和间接合计持股比例 56.60%，是公司控股股东；公司于 2017 年 分别引入战略投资人 Radiant Sunbeam Limited（博裕资本全资子公司）和 Dream Landing Holdings Limited（58 同城姚劲波旗下公司），目前分别持股 15.42%和 2.57%。其中博裕资本是专注于中国的另类资产管理公司，其投 资组合主要覆盖科技、医疗健康、消费品和零售、以及商业和金融服务行业；58 同城为一个线上分类平台，致 力于本地商户及消费者的连接，共享资讯及开展业务。 此外，万科企业于 2015 年为其从事物业服务的员工引入内部事业合伙人机制，并逐步修订成员工持股计划。 根据员工持股计划，万科云向 394 名员工授出奖励，朱保全及其他员工持股平台共持股 7.71%。

2021 年 9 月 15 日，阳光城发布公告拟以其持有的阳光智博 100%股权战略投资万物云，换取万物云 4.8% 的股份。随后在 10 月阳光城便将持有的 3060.2 万股万物云股份以对价 30.54 亿元转让给万科全资子公司，转让 完成后阳光城持股比例降至 1.89%，上市后持股比例进一步摊薄至 1.60%。

其中，公司两大战略股东分别在上市前做了部分股份转让： 2021 年 11 月 26 日，博裕资本转让了 6.66%的持股，分别以总代价 29.94 亿转让给香港瑞轩（琳珠集团的 附属公司，琳珠集团主要从事房地产开发及经营、城市景观建设、基础设施建设及产业投资）；以 19.96 亿转让 给睿达第三有限公司（员工持股平台）；以 19.96 亿转让给珠海达丰（华能贵诚信托附属公司），合计转让对价 达到 69.86 亿元。 2021 年 12 月 31 日，58 集团将持有的 1996 万股转让给海南云胜，总代价 19.91 亿元。

管理团队经验丰富，创新驱动发展。公司执行董事和高级管理团队在公司普遍任职 10 年以上，在房地产和 物业服务行业拥有丰富经验和旗帜性的业界地位，对于公司发展战略和发展文化高度认同。同时，管理层拥有 较强的自我驱动能力，不断优化调整公司业务结构、创新升级战略，构建了区域市场和以区域客户为中心的服 务体系，树立了业界标杆。