为什么选择仓储物流REITs？

仓储物流类 REITs 具有较强的抗疫情能力。

1、物流资产整体表现优异

物流资产整体表现优异，投资收益较高。据世邦魏理仕统计数据显示，北京、上海等一 线城市的物流地产投资净回报率在 6%-8%，远高于商业地产 4%-5%和住宅地产 2%-3% 的回报率。截至 2020 年三季度，全球主要城市包括上海、东京，物流地产投资收益回报 在 3.5-5%，整体领先于办公楼投资收益率 2.59%-5%和 5 年期国债收益率-0.11%- 3.01%，展现出较好的收益表现，并吸引了大量国家主权基金、养老基金及保险资金等 长期资本入局。

越来越多投资者入局物流地产。中国物流地产占大宗物业投资的比重从 2019 年的 5%大 幅上升到 2020 年的 14%。从海外经验来看，海外仓储物流类 REITs 相对其他类别 REITs 长期回报领先。从美国 REITs 市场上看，截至 2022 年 8 月 31 日，工业物流与自助仓库类 REITs 的规模分别位 列 REITs 资产的第四和第六名，是美国 REITs 市场上的主流品种。同时，仓储物流类别 的 REITs 长期收益率表现良好，根据美国 REIT 协会统计，1994 至 2021 年美国工业物 流 REITs 年均复合收益率 15.75%，自助仓库 REITs 年均复合收益率 18.83%，均处于前 列。

2、抗风险能力较强

从美国的 REITs 市场来看，仓储物流类 REITs 具有较强的抗疫情能力。2020 年疫情期 间，仓储物流类 REITs 在市场普遍收益率不佳的情况下依然表现突出，甚至成为全球表 现最优异的基础资产之一。美国 2020 年 REITs 市场的整体总收益率为-5.12%，而工业 物流 REITs 约 12.17%、自助仓库 REITs 约 12.91%，仅次于数据中心，遥遥领先于其他 类别 REITs 并保持正收益，体现了在疫情影响下良好的韧性。

从我国首批公募 REITs 上市至今的经验来看，仓储物流类 REITs 的抗风险能力凸显。 今年二季度疫情影响下，而仓储物流类收益回报优于其他各类资产。今年 2 季度仓储物 流 REITs 实现平均 6.08%的收益，表现最佳，回报高于产业园区、生态环保、高速公路 类 REITs。总体而言，所有类别中仓储物流类 REITs 表现出了较强的抗风险能力。

3、扩募路径清晰

9 月 27 日晚间，沪深交易所发布首批 5 单公募 REITs 拟扩募公告，仓储物流的两只 REITs 均在首次扩募的名单中，是首次发行的公募 REITs 中唯一全部参与首次扩募的底层资产， 这本身与仓储物流类资产的特性的相关的，仓储物流类产品整体扩募能力较强。 仓储物流 REITs 基础资产相对标准化程度高，扩募路径清晰。作为产权类 REITs，仓储 物流资产标准化较强，项目模式、运营模式、租户类别范围相对比较固定，对于专业物 流地产商，旗下的仓储物流储备资产也较为丰富，扩募路径清晰，扩募能力更强。

相比而言，特许经营权 REITs 的扩募资产在具体项目性质上可能与原有资产不同，生态 环保 REITs 的项目多样性较强，项目的业务稳定性、运营和盈利能力是新纳入资产的考 核重点；高速公路REITs可供扩募资产呈现出地域性和全国性的特点。各单产业园区REIT 的原始权益人持有项目地域性强，考虑到大部分持有项目与原有底层资产位于同一园区 或同一城市，底层资产质量有保障，但区域集中度较高。 从海外经验来看，美国市场中仓储物流类 REITs 平均扩募次数高于均值。扩募是海外实 现 REITs 市场规模增长的重要方式。若采用“扩募次数/存续数量”观察不同资产类型 REITs 的扩募能力，从 2000 年至 2021 年美国 REITs 市场平均每只 REIT 基金扩募 8.3 次，其中仓储物流类 REITs 平均扩募 9 次，位列第四，高于平均值。

首批拟扩募 REITs 已上市部分上市以来二级市场均有较好涨幅，当前拟扩募的新资产 现金分派率高于当前已上市部分，从而扩募可以提升整体项目现金分派率。目前根据 5 单首发扩募项目已披露的拟扩募说明书，拟扩募项目的现金分配率均高于扩募前基金的 净现金流分派率的预测值。