住房租赁市场的金融支持存在的问题有哪些？

现阶段， 我国住房租赁市场的金融支持存在以下两个主要问题。

第一， 金融支持的总量不足。 当前， 我国住房金融主要支持住房开发和住房购买， 对住房租赁市场的金融支持的总量严重不足。 从产品视角来看， 银行贷款对住房租赁企业支持不足的原因是： 住房租赁贷款业务资金需求量 大、 资金占用时间长、 收益率低、 风险较高且住房租赁企业普遍缺乏有效抵 押物， 这显然与商业银行的效益性、 安全性、 流动性经营原则有所背离。 股 权融资对住房租赁的支持在近年来也呈现衰减趋势。 此外， 住房租赁专项债 和资产证券化债券等融资方式的发展也较为缓慢， 一方面， 这类金融产品相 对小众； 另一方面， 这类产品的发行具有较高的规模门槛， 只有实力较强的 企业才能发行， 不具有普适性。

第二， 金融支持的方式欠妥。 长租房的租金收益率偏低， 前期投资多， 需要获得大额、 长期、 低成本的资金支持。 在国内长租房市场的主要融资方 式中， 与长租房市场建设更为匹配的 REITs 权益资金和长期低息的政策性贷 款缺失， 主要融资渠道为商业银行贷款、 住房租赁专项债和资产证券化债 券， 它们的融资成本均相对较高， 期限较短。 以住房租赁专项债为例， 迪马 股份发行的住房租赁专项债的规模为 4. 5 亿元， 期限仅为 3 年， 票面利率达 到 8. 50%； 佳兆业发行的住房租赁专项债的规模为 2 亿元， 期限仅为 2 年， 票面利率达到 7. 00%。 从国际经验看， 发展租赁住房 REITs 是支持租赁住房 市场的有效金融工具： 第一， 它是 “长钱”， 与租赁住房资金需求周期长的 特点相匹配； 第二， 它的资金融通的链条短， 解决了过去租金贷运用过程中 链条长、 权责被分离的问题； 第三， 它具有强制分红的特点， 保证了产品的 可持续性。 2021 年 7 月， 保障性租赁住房项目被纳入公募基础设施 REITs 试点范围， 对推动住房租赁市场的发展具有重大意义。