住房租赁市场供给端现状如何？

关于住房租赁市场供给端现状，在《2022中国住房金融发展报告》中有提及，更多内容可以查找原报告了解。更多内容前往原报告进行下载查看。

1. 租金价格水平普遍上涨

从中原地产统计的四个一线城市、 两个二线城市的租金数据来看， 2021 年， 北京的租金水平同比上涨了 13. 41%， 深圳的租金水平同比下降了 4. 59%， 上海的租金水平同比上涨了 9. 84% （见图 7-4 上图）， 广州的租金 水平同比上涨了 3. 73%， 天津的租金水平与 2020 年同期持平， 成都的租金 水平同比上涨了 2. 01% （见图 7-4 下图）。 从总体形势来看， 受疫情影响较 大的住房租赁市场在 2021 年第一季度开始逐渐复苏； 在第二季度、 第三季 度， 伴随着毕业季的到来， 旺盛的住房租赁需求带动租金价格季节性上升， 样本城市的住房租金价格普遍上涨 （深圳除外）， 且北京、 上海这两个机构 化租赁占比较高的城市租金价格的累计涨幅较大； 从第四季度开始， 随着住 房租赁传统淡季的到来， 租金价格有所回调。

从样本城市的情况来看， 北京、 上海这两个城市的租金价格涨幅较大， 原因可能如下。 一是国内疫情控制得相对较好， 住房租赁市场全面回暖， 叠 加毕业季的到来， 住房租赁市场需求较为旺盛。 二是受疫情影响， 2020 年， 住房租赁市场需求下降， 住房租赁企业普遍亏损经营， 2021 年， 在市场回暖 后， 长租公寓的租金普遍上涨， 以弥补前期亏损。 三是在机构化租赁占比较 高的城市， 长租公寓的租金已经成为业主直租住房进行租金定价的重要参考； 长租公寓价格上涨可能推动普租房租金出现同步甚至更大幅度的上涨。 发展 租赁住房市场 （尤其是加快发展长租房市场） 解决新市民、 青年人等群体的 住房困难问题， 已经成为政府部门政策重点支持的方向， 但部分城市住房租 金大幅上涨， 可能会促使地方政府出台 “控租金” 政策或发布租金政府指导 价格。 在 2020 年成为全国住房均价最高的城市之后， 2021 年， 深圳的住房租 金水平反而持续下跌， 究其原因： 一方面， 前期住房市场投资、 投机氛围较 为浓厚， 在房价下行时， 投资者将持有的部分空置住房投入住房租赁市场， 寻求通过 “以租养贷” 的方式减少资金压力， 等待房价回升时再将持有住房 出售， 因此， 市场供给增加； 另一方面， 高房价对人才流入产生负面影响，租赁市场的需求较少。 人力资本是推动经济长期发展的重要因素， 作为国内 经济最有活力的城市之一， 深圳对人才吸引力的下降引起地方政府充分重视。

2. 多家头部住房租赁企业实现赢利

构建 “租购并举” 的住房制度的核心任务是补齐住房租赁市场欠发达的 “短板”， 发展由专业化住房租赁企业主导的长租房市场是关键。 发展长 租房市场， 可以增加住房租赁市场的有效供给和提高住房租赁市场的服务水 平。 由于长租房市场可以提供租赁关系稳定可期、 居住环境安全舒适的居住 空间， 租赁长租房居住现已成为新市民、 青年人群体解决住房问题的重要方 式之一。

虽然长租房市场需求较为旺盛， 但由于住房租赁企业赢利困难， 市场供 给难以快速匹配。 长租房的经营普遍具有前期投入高 （获取房源、 改造、 运营成本均较高）、 回收期长 （依靠租金和服务费回收成本， 回收时间漫 长， 一般需要 3～5 年）、 行业利润率低等特征。 这些行业特征加上住房租赁 市场租金收益率过低的市场现状， 直接导致我国住房租赁企业普遍存在赢利 难的问题。 从我国一线城市和部分二线城市的住房租金收益率来看， 2021 年末， 4 个一线城市的平均住房租金收益率约为 1. 77%； 9 个二线热点城市 的平均住房租金收益率约为 2. 00%， 8 个二线非热点城市的平均住房租金收 益率约为 2. 24% （见图 7-5）。 在 2%左右的住房租金收益率背景下， 对于 采取自持物业的重资产经营模式的住房租赁企业来说， 无论新建住房还是改 造或收购存量住房， 均面临投资收益率过低问题， 难以实现盈利； 对于采取 转租经营的轻资产经营模式 （ “二房东” 模式） 的住房租赁企业来说， 住房 产权人要求获得相应的租金回报率， 导致获取房源的直接成本会占租金收入 的 70%左右， 加上较高的租赁住房改造装修和运营的成本， 也难以实现赢 利。 赢利困难、 持续巨额亏损正是前期住房租赁企业持续爆雷的直接原因 之一。

为解决住房租赁企业赢利难问题， 政府部门从土地、 财税、 金融等多个 方面给予政策支持， 包括支持利用集体经营性建设用地、 企事业单位自有闲 置土地、 产业园区配套用地和存量闲置房屋建设租赁住房， 给予住房租赁企 业税收优惠， 给予规模化住房租赁企业中央专项资金支持， 鼓励金融机构加 大对住房租赁企业的金融支持力度， 将保障性住房项目纳入公募 REITs 试点 范围等。 在政策支持下， 住房租赁企业的运营成本有所下降， 而且随着住房 租赁市场的全面复苏， 租金水平上升， 住房租赁企业进行更加精细化的运营管理、 提升服务质量和探索新的赢利模式。 2021 年， 头部住房租赁企业的规 模效应逐渐显现； 在进行转租经营的轻资产住房租赁企业中， 自如、 相寓已实现整体赢利； 在以重资产经营模式为主的住房租赁企业中， 龙湖冠寓首次 实现赢利。 盈利是市场经济中企业的第一目的， 部分头部住房租赁企业顺利 实现赢利， 意味着我国长租房市场的发展逐渐走上正轨。

3. 保障性租赁住房成为政策支持的重点

为解决大城市中新市民、 青年人等群体的住房困难问题， 2020 年 10 月， 党的十九届五中全会通过的 《中共中央关于制定国民经济和社会发展 第十四个五年规划和二○三五年远景目标的建议》 特别提出要 “增加保障 性住房供给”， 保障性租赁住房的概念首次被提出。 保障性租赁住房是指由 政府或市场化主体建设运营， 政府部门给予土地、 财税、 金融等政策支持， 主要面向符合条件的新市民、 青年人等群体 （一般不设收入门槛）， 以建筑 面积不超过 70 平方米的小户型为主且租金低于同地段同品质市场租赁住房 租金 （一般要求低 5% ～20%、 租金年度涨幅低于 5%） 的租赁住房。

为缓解住房租赁市场结构性供给不足问题， 2021 年， 保障性租赁住房 成为住房租赁市场政策支持的重点。 为降低保障性租赁住房的建设成本， 快 速增加保障性租赁住房的有效供给， 2021 年 7 月 2 日， 国务院办公厅发布 了 《关于加快发展保障性租赁住房的意见》， 明确有关保障性租赁住房的基 础制度， 并在土地、 财税、 金融、 审批制度、 水电气价格等方面给予政策支 持。 2021 年， 近 30 个省区市发布了加快保障性租赁住房建设的实施细则， 进一步落实保障性租赁住房支持政策。 这些支持政策的出台和落实能够大幅 降低保障性租赁住房建设难度及运营成本， 充分调动各类市场主体参与保障 性租赁住房建设和运营的积极性， 为增加保障性租赁住房供给提供了良好的 政策环境。 从住建部公布的有关保障性租赁住房市场建设情况的数据来看， 2021 年， 全国 40 个城市新筹集保障性租赁住房 94. 2 万套 （间）， 超过原计 划的 93. 6 万套 （间）； 2022 年， 我国将继续大力增加保障性租赁住房的供 给， 以人口净流入的大城市为重点， 全年预计建设筹集保障性租赁住房 240 万套 （间）； 在 “十四五” 期间， 全国 40 个重点城市计划新增保障性租赁 住房 650 万套 （间）， 占新增住房供应总量的比例超过 25%。 在政策的重点 支持下， 预期我国保障性租赁住房市场将进入快速发展阶段。