住房租赁市场企业的主要融资渠道有哪些？

目前， 住房租赁市场企业的主要融资渠道为银 行贷款、 股权融资、 住房租赁专项债融资、 资产证券化融资和中央财政专项资 金补贴。

1.银行贷款

为落实国家租购并举的政策要求， 从 2017 年开始， 商业银行和政策性 银行探索信贷渠道支持住房租赁市场发展的模式， 银行融资渠道向住房租赁 企业打开了大门。 中国建设银行、 中信银行、 中国工商银行、 交通银行、 中 国农业银行、 中国银行、 国家开发银行、 招商银行、 浦发银行、 华夏银行、 北京银行、 徽商银行等多家银行涉足租赁住房市场， 与房地产开发企业或住 房租赁企业签订合作协议和住房租赁贷款授信意向。 从住房租赁贷款业务种 类来看， 目前， 商业银行和政策性银行向住房租赁企业提供租赁住房开发贷 款、 住房租赁支持贷款、 住房租赁应收账款质押贷款、 租赁住房企业经营贷 款等多种信贷产品， 基本覆盖了项目的启动 （租赁住房土地的获取）、 项目 的获取 （建造、 购买或租赁房源）、 项目的设计 （改造、 装修、 家具家电的 配置） 及后续的日常运营等住房租赁项目全生命周期的金融需求。

随着住房租赁市场进入快速发展阶段， 住房租赁企业同质化竞争激烈， 违规经营频现， 持续性赢利困难。 银行逐渐意识到住房租赁贷款业务资金需 求大、 资金占用周期长、 收益率低、 风险较高且住房租赁企业缺乏有效抵押 物等问题， 这显然与商业银行的效益性、 安全性、 流动性经营原则有所背 离。 因此， 为降低住房租赁贷款业务风险， 银行开始加强对客户的选择和项 目风险研判， 对住房租赁贷款的发放更为审慎。 这在一定程度上导致商业银行向住房租赁企业提供融资支持的意愿下降， 住房租赁企业从银行信贷渠道 获得住房租赁资金的规模愈加有限。 现阶段， 银行贷款的投入更倾向于政府 主导的公共租赁住房 （公租房、 廉租房、 人才公寓） 项目或政府支持的保 障性租赁住房、 政策性租赁住房①项目。

目前， 中国建设银行是国内开展住房租赁贷款业务的主要金融机构。 2020 年， 中国建设银行先后与广州、 杭州、 济南、 郑州、 福州、 苏州、 沈阳、 南京、 合肥、 青岛、 长沙 11 个城市签订 《发展政策性租赁住房战略合作协 议》， 计划在未来 3 年内提供 3000 亿元的信贷支持， 专门用于支持上述城市政 策性租赁住房项目的建设。 截至 2021 年末， 中国建设银行的住房租赁贷款余 额超过 1300 亿元， 与 2020 年末相比增长了约 824. 4 亿元； 其中， 向各地区已 纳入和计划纳入保障性租赁住房计划的项目累计投入超过 630 亿元。

2.股权融资

住房租赁企业的股权融资方式主要包括风险投资 （VC）、 私募股权投资 （PE） 和 IPO 融资。 据不完全统计， 2012～2021 年， 住房租赁企业发生的股权 融资事件次数超过 120 次， 总融资规模超过 400 亿元 （不包括房地产企业和头 部住房租赁企业为快速占领住房租赁市场而进行的内部注资行为）。 从 VC、 PE 融资的情况来看， 早期融资规模较小， 直至 2015 年才开始有所上升。 但从 2018 年开始， 行业融资出现分化现象， VC、 PE 资金主要集中投向头部住房租 赁企业， 中小规模住房租赁企业已经较难获得融资。 与此同时， 行业股权融 资事件的数量也开始下降， 单笔融资规模大幅增加。 从 IPO 融资情况来看， 2019 年 11 月， 青客公寓在美国纳斯达克股票市场挂牌上市； 2020 年 1 月， 蛋 壳公寓顺利在美国纽交所挂牌上市； 之后再无住房租赁企业能够顺利 IPO 上 市。 图 7-6 列示了 2012～2021 年住房租赁企业股权融资的情况。

就 2021 年的相关发展情况而言， 住房租赁企业的股权融资仍维持在冰 点， 年内仅有安歆集团在 2021 年 9 月获得前海母基金 Pre-D 轮数亿元融资 （具体融资金额未透露）， 行业未再发生其他融资事件。 究其原因可能如下： 其一， 行业企业频繁出现的 “爆雷” 事件， 打消了权益资本的投资热情； 其二， 在行业探索发展的过程中， 投资者逐渐意识到这个行业不具有 “互 联网+” 的性质， 难以获得爆发式增长， VC、 PE 不再那么青睐该行业； 其 三， 伴随着蛋壳爆雷后的黯然退市和青客的破产， 在没有探索出明确的赢利 和可持续经营路径之前， 住房租赁企业难以在短期内再次获得资本市场的认 可， 未来， 住房租赁企业 IPO 之路将更为艰难。

3.住房租赁专项债融资

得益于政策对住房租赁企业的支持， 住房租赁企业可以通过发行住房租 赁专项公司债券进行融资， 从债券市场获取专项资金以用于发展住房租赁业 务。 2017 年 8 月， 《国家发展改革委办公厅关于在企业债券领域进一步防范 风险加强监管和服务实体经济有关工作的通知》 表示， 相关部门可以积极 组织符合条件的企业发行债券以专门用于发展住房租赁业务。 监管机构为住房租赁市场特设绿色通道， 住房租赁专项公司的债券发行也不断加速推进。 重庆龙湖企业拓展有限公司的住房租赁专项公司债券 （发行总规模不超过 50 亿元， 期限不超过 15 年， 主体和债项评级均为 AAA 级， 分期发行） 于 2017 年 12 月 28 日获中国证监会核准后， 在 2018 年 3 月 21 日完成首期 30 亿元的发行， 在 2018 年 8 月 17 日完成二期 20 亿元的发行。 这标志着全国 首个公募住房租赁专项公司债券正式落地， 债券融资渠道实现了从 “0” 到 “1” 的突破， 开启了债券市场支持住房租赁市场发展的新途径。

目前， 监管机构对房地产开发企业发行的住房租赁专项债券仍持支持的 态度， 希望通过帮助房企获得低成本资金支持住房租赁市场发展。 2021 年， 我国住房租赁专项债的发行数量为 13 只， 发行规模为 124. 87 亿元， 较 2020 年的 154 亿元同比下降 18. 92%； 发行期限最短为 2 年， 最长达 7 年； 加权 平均票面利率为 3. 98%， 其中最高为 8. 50%， 最低为 3. 17%。 从获准发行住房租赁专项债的主体来看， 它们均为进行房地产开发业务的企 业， 且利率水平与发行主体的实力和信用评级密切相关。 受前期行业持续 “爆雷” 影响， 出于对风险的考虑， 采取转租经营的轻资产经营模式的住房 租赁企业目前已难以通过发行住房租赁专项债获取资金。

4.资产证券化融资

推进住房租赁资产证券化， 有助于盘活住房租赁存量资产， 提高资金使 用效率， 为住房租赁企业提供更灵活的融资方式和退出机制， 从而促进住房 租赁市场发展。 2017 年 1 月， 魔方 （南京） 企业咨询管理有限公司发行了我 国首个住房租赁资产证券化债券———魔方公寓信托受益权资产支持专项计划， 总金额为 3. 5 亿元， 产品期限为 1～3 年， 采用优先级/ 次级支付机制， 其中优 先级共设三档。 其开启了我国住房租赁企业通过资产证券化融资之路。

目前， 我国住房租赁资产证券化产品主要分为两大类： 一是以资产支持 债 券 （ Asset-Backed Securities， ABS ）、 资 产 支 持 票 据 （ Asset-Backed Medium-term Notes， ABN）、 商业房地产抵押贷款支持证券 （ Commercial Mortgage Backed Securities， CMBS） 为代表的债权型产品； 二是以房地产投 资信托基金 （Real Estate Investment Trust， REITs） 和类 REITs 为代表的偏权 益型产品。 ABS、 ABN、 CMBS 为纯债类产品， 具有债权或收益权属性， 其 基础资产通常包括租赁住房租金收益权和租金分期贷款两种。 类 REITs 是以 租赁物业产权和租金收益权为底层资产， 以物业为抵押， 将基于未来租金形 成的应收账款注入资产池。 一般由基金管理人发起设立契约型私募基金， 由 私募基金通过 SPV 间接持有项目公司的股权， 项目公司持有标的物业。 专 项计划发行资产支持证券募集合格投资者的资金， 以用于收购和持有私募基 金份额， 进而间接享有标的物业产权。 类 REITs 是国内法律和金融制度不完 善背景下嫁接国外 REITs 的产物， 其与国外主流的 REITs 的差别是它并非公 募产品。 在类 REITs 底层现金流在经过两层 SPV 传递后， 投资者并不享有资产升值收益， 产品依然具有较强的债权属性。 国内公募 REITs 采用 “公 募基金+ABS+项目公司” 模式， 由符合规定条件的基金管理公司设立封闭 式公募基金， 在公开市场发售基金份额募集资金， 公募基金管理人将募集的 基金资产的 80%以上用于购买与其存在实际控制关系或受同一控制人控制 的管理人设立发行的资产支持证券， 并取得该 ABS 的全部份额； 由资产支 持专项计划购买持有底层资产 100%所有权或经营权的项目公司的 100%股 权。 在 REITs 底层现金流在经过两层 SPV 传递后， 投资者享有租金收益和 资产升值收益， 其产品具有典型的股权属性。

2021 年， 我国住房租赁资产证券化产品成功发行的规模仅为 36. 32 亿 元， 较 2020 年的 85. 55 亿元下降 57. 55%， 且仅有保障性住房租赁企业的 资产证券化产品获批发行 （见表 7-5）。 整体而言， 资产证券化融资渠道 较上一年大幅收紧， 我国对相关产品的发行审核趋严。 主要原因是资产证券化各类产品从 2017 年初的数亿元规模级别的发行， 迅速攀升到 2018 年 50 亿元、 上百亿元规模级别的储架发行， 其有异化为房地产开发企业变相 融资渠道的趋势。 在中央层面再次全面收紧房地产开发企业融资政策的背 景下， 从 2019 年开始， 大量开发商的住房租赁资产证券化产品在向交易 所申请阶段被否。 对于轻资产模式， 以应收租金或租金贷款本息为基础资 产的证券化产品由于行业爆雷频发、 基础资产现金流不稳定等原因， 未再 获准发行。

从现金流的特点来看， 资产证券化技术是非常适合支持住房租赁市场发 展的。 国际经验也表明权益型资产证券化产品 REITs 对推动专业化住房租赁 企业的长期发展具有重要作用， 这是开展住房租赁企业资产证券化融资的主 要方向。 有鉴于此， 2021 年 7 月， 国家发改委将保障性租赁住房项目纳入 基础设施 REITs 试点范围， 预计住房租赁 REITs 会在 2022 年顺利落地。

5.中央财政专项资金补贴

为加快培育和发展住房租赁市场， 加大对住房租赁企业的支持力度， 2019 年和 2020 年， 财政部和住建部分两批将北京、 长春、 上海、 南京、 杭州、 合肥等 24 个城市作为中央财政支持住房租赁市场发展试点城市， 并给予它们为期三年的中央财政货币资金补贴， 补贴金额为直辖市每年 10 亿元、 省会城市和计划单列市每年 8 亿元、 地级城市每年 6 亿元。 该专项 财政资金由地方政府向区域内具有一定规模且符合相关要求的住房租赁企 业发放。