住房租赁市场现状及企业经营表现分析

回顾住房租赁行业年内的发展，不管是在政策导向、企业 发展，还是在市场表现上，都发生了一些变化。

1.市场参与主体呈多元化发展

上半年，在政策和金融的支持下，住房租赁市场快速发展。同时，市场化租赁企业继续深入布局，行业金融创新发展 也在同步加速。在观点指数统计的租赁样本中，已开业规模超十万间的企 业包括相寓、万科泊寓以及龙湖冠寓，规模优势显著。同时， 已开业规模超 5 万间的企业包括魔方生活服务集团、乐乎 集团、百瑞纪集团以及瓴寓国际。 据万科披露，上半年公寓业务新项目拓展 1.5 万间，较去 年同期增长 85.3%，现管理租赁住房 24.5 万间，累计开业 18.4 万间，继续保持集中式长租公寓管理规模全国第一的 水平。 值得一提的是，随着住房租赁市场逐步走向成熟，市场参 与主体呈多元化发展，其中包括投资机构、国资企业等正 加速扩大市场占有率。

市场如棋盘，棋手在变。其中，国资企业正逐步成为不可或缺的重要力量。包括招商伊敦、有巢公寓，城投住房、郑州城发、保利公寓、 上海城方、微棠、浦发有家、城投宽庭、融通融寓、陆家 嘴乐居、绿地菁舍等国资背景企业持续深耕，发展势头强劲， 并逐步成长为住房租赁市场的主导力量。 市场格局基本稳定的同时，行业的房源体量也正稳步增长。

观点指数选取 22 家住房租赁企业作为样本，监测其产品的 开业情况。 据观点指数不完全统计，2024 年 1-6 月，样本企业共计新 增开业 87 个租赁项目，同比增长 2.35%，房企系、酒店系、 创业系等租赁企业均有开店动作。 其中龙湖冠寓、万科泊寓、招商伊敦分别位居开业项目数前 五，新开项目数的整体占比分别为 9.2%、9.2%、8.05% 。 新增开店产品囊括白领公寓、人才公寓、租赁社区、蓝领 公寓以及服务式公寓等，包括改建、新建、R4 新建、城中 村改造、非居改造等多种改造方式，企业的多元化产品体 系逐渐成型。

值得注意的是，超千套以上租赁社区产品的发展势头强劲， 租赁企业正稳步加大发展力度。代表案例可详见上表，观点指数列举了上半年一部分新增开业的租赁社区代表项目。 观点指数认为，企业扩张开店速度往往与市场需求以及企 业的发展信心相关，从持续增长的入市项目数可以判断， 企业对行业的发展前景保持乐观。

城市布局上，上海新增开业的住房租赁项目数连续多年位 居全国城市首位。今年上半年，样本企业在上海新增开业 24 个项目，占比 27.59%。同时，杭州、北京、深圳、广州、 成都等同样是租赁企业长期重点布局的城市。

2.租赁企业创收能力再提高， 出租和续租率表现可圈可点

营业收入上，从已披露 2023 年业绩的租赁企业来看，全年 创收超 10 亿元的包括万科泊寓、龙湖冠寓以及招商伊敦， 均实现同比增长，涨幅分别为 6.79%、6.25% 以及 6.15%。

除此之外，图表中已披露 2023 年业绩的 10 家租赁企业全 年创收均实现同比增长，涨幅处于 1.9% 到 329.23% 不等。 其中城投宽庭同比涨幅居于首位，其次是中海长租公寓。 服务式领域的代表企业雅诗阁在营收上的表现同样值得肯 定。凯德投资在 2023 年财务业绩报告中披露，雅诗阁已成 为整体业务收入的主要贡献者，2023 年全年管理费收入录 得 3.31 亿新币，同比增长 28%。 值得一提的是，雅诗阁旗下的住房产品并不局限于服务式 公寓，长租公寓、学生公寓、乐龄公寓、共享公寓等产品 也同样有涉及。 同时，百瑞纪集团在租金收入端也有不错的增长。据其官 微披露，今年一季度，百瑞纪集团租金收入环比增长 7.37%， 并呈现稳步增长的趋势。

可以明显看到，租赁企业的创收能力持续提高，当中离不 开企业成熟期项目的稳健经营（主要体现在企业的出租率 和续租率据中）以及新增入市项目带来的“额外”收入。 出租率数据方面，租赁企业继续展现稳健的项目运营管理 能力。包括自如资管、万科泊寓、龙湖冠寓、瓴寓国际、 有巢公寓、乐乎集团、金地草莓、百瑞纪集团等在内的多 家租赁企业在出租率方面有着不错的表现，成熟期项目平 均出租率超 90%。 续租率表现上，2023 年万科泊寓和瓴寓国际全年平均续租 率分别为 63% 和 56%，城家公寓续租率超 50%；今年一 季度，百瑞纪集团续租率录得 67.8%。 租赁企业在出租率和续租率上表现可圈可点，在营项目实 现稳健经营。上文提及，今年上半年样本企业开店积极性 高涨，包括万科泊寓、瓴寓国际、有巢公寓、龙湖冠寓、 招商伊敦、城家公寓等多个租赁企业继续深入布局住房租 赁市场，这些项目实现长期稳定经营后，也将成为营收的 重要组成部分。

结合案例来说，城投宽庭 2023 年全年新开 5 个社区，新增 房源数量 9357 套。截至 2023 年底，其在运营的社区总数 达 7 个，已入市租赁房源累计约 1.2 万套。 2023 年全年，雅诗阁在华新开 20 余家物业、超 5000 套公 寓及酒店单元，今年规模扩张步伐继续加快。据雅诗阁官 微披露，2024 年计划在华新推出 27 个项目，布局全国 18个城市，将带来超 8000 套客房的增长。