房地产行业土地市场专题研究：“两集中”施行两年，地市楼市的变化与展望.pdf

房地产行业土地市场专题研究：“两集中”施行两年，地市楼市的变化与展望。“两集中”下土地市场由热转冷，低溢价与城投托底成普遍情况。（1）2021 年随着土拍政策的完善，土地市场的成交热度大幅降温，适逢地产销售下行、融 资收紧，房企拿地意愿和能力下降。21 年 22 城三批次土地成交金额分别为 10552/6441/5940 亿元，土地成交面积为 10794/7208/6314 万平，溢价率从 首批的 14.8%降至第二/三批的 4.0%/2.6%，流拍率从首批的 2.6%升至第二/三 批的 8.8%/14.8%。（2）2022 年住宅销售低迷、房地产行业整体景气度持续下 行，尽管地方政府不断优化土拍规则，房企观望情绪浓、竞争抢地意愿弱。22 年 22 城前三批土地成交金额分别为 4968/5413/4894 亿元，土地成交面积分别为 3903/4230/3983 万 平 ， 流 拍 率 降 至 10.5%/4.7%/4.9% ，溢价率 仅 达 4.7%/4.1%/2.6%。（3）大部分民企退出，城投托底拿地成主导。22 城 2022 年 第三批次中城投拿地建面占比 67%，市场化国企/央企拿地建面占比 14%，民企 拿地仅占 17%。

楼市行情未完全修复，整体止跌在即，但全面回暖仍需时间调整。（1）住宅 销售下滑，房价走弱。2022 年全年商品房销售面积 11.46 亿平，销售金额共 11.67 万亿，同比下降 27%/28%。成交房价自 21 年持续下跌，直至 22 年下半年逐渐 回升，22 年 12 月成交房价 10550 元/平米，较 21 年底回升了 7%，仍低于“两 集中”之前的水平。（2）市场去化能力下降，库存出清时间长。截至 2022 年 12 月底，全国商品房待售面积 56366 万平，同比增长 10.5%，存销比达到 5.98。

土地政策先紧后松，刺激效果不佳。（1）“两集中”前以零散的常态化供地 为主，地价高企，“地王”频出，土地财政依赖程度高。（2）为维护房地产平稳发 展，中央推出集中出让制度，21 年土拍政策逐渐完善，严控地价、售价。2021 年第二批土拍 22 城均设置了限地价的要求，并将溢价率上限统一下调至 15%， 其中 14 城设置限售价。第三批竞拍规则基本不变，出让门槛和出让条件有一定 程度的放松，如取消竞配建、竞自持、竞品质等，流拍率高的城市放松幅度更大。 （3）2022 年政策继续松绑，降资质、降地价、提限价，政府让利房企。各地政 府在维持“限地价、限房价”基本出让条件不变的同时，在竞拍规则、开发资质、 资金门槛等多维度进行松绑，并且优化挂牌地块，提高中心区域比重。

楼市政策先紧后松，坚持“房住不炒”不动摇。（1）销售端：2021 年受“五 档分类”管控的影响，房贷收紧，利率偏高。2022 年央行两次降准，三次降息 （5 年期以上 LPR 利率），全国首套房贷利率下限降至 4.1%，与年初相比累计降 幅超 140bp。2022 年“限购、限贷、限售、限价”等政策由严转松，295 个省 市共出台 595 次房地产松绑政策。（2）供应端：2022 年中央为保交楼推出 2000 亿专项借款和 2000 亿再贷款支持计划，并且自下半年起支持房地产企业信贷、 债券、股权融资政策陆续落地，融资环境有实质性改善。