2023年房地产行业投资策略：曙光金海近，晴雪玉峰高.pdf

上传者：K********
时间：2022/12/30
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2023年房地产行业投资策略：曙光金海近，晴雪玉峰高。本轮行业下行周期演变及复苏路径推演：本轮行业下行周期始于供给侧去杠杆，当前房地产泡沫化金融化势头已得到遏制。供给侧信用修复和供给主体资产负债表修复是行业复苏的先决条件。针对房地产困境已从供需两端发力，从地方到中央陆续出台多轮放松政策，且力度与频次逐渐加强，供给侧在信贷融资、债务融资和股权融资三方面的通道均已打通，后续融资渐次落地将开始改善优质房企现金流情况。明年行业复苏将遵从“供给主体现金流恢复—需求侧刺激政策推进—各方市场主体预期扭转—销售回暖”的路径演绎，目前仍然处于第一阶段。

中长期房地产市场需求稳定，至 2030 年商品住宅仍能维持 12 亿平的销售规模中枢。根据我们《未来中国房地产市场规模还有多少空间？》报告的测算，预计 2022 年我国每年新增城镇居住需求约 12.6 亿平方米， 2030 年需求为 12 亿平方米。改善性需求将在 2026 年超越城镇常住人口增长带来的需求成为最大需求。

供给侧调整推动行业格局优化。1）销售：优质民企及龙头央国企销售企稳，预计明年二季度后全国销售回暖。未来市场或将不再“唯规模论”，继续扩张规模的将主要是龙头央国企及个别优质民企，注重区域深耕和产品品质的房企将行稳致远，大部分民企缩表存活后将成为区域型房企。2）土拍：央国企及城投扩表，预计明年土地市场略滞后于销售回暖。2023 年土地市场真正迎来回暖的关键在于民企拿地能力何时会恢复，民营房企作为过去土地市场拿地主力，根据过往历史周期经验，房地产投资能力恢复一般来说滞后于销售恢复 3-6 个月。3）融资：央国企背靠信用优势具备更好的融资能力，相对融资优势将持续扩大，而民企信心复苏滞后于行业整体，资产负债表修复将需要更多的时间。

对投资适当乐观，对销售谨慎乐观，对新开工不悲观。中性情景假设下，我们预计 2023 年全国房地产销售面积、新开工面积、投资金额、竣工面积分别同比为-3.9%、-13.1%、-3.5%、-3.9%。