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房地产行业分析：判断房地产销售、竣工和新开工的拐点。销售端现状：今年上半年出台的宽松政策对商品房销售的带动作用有限。今年 3、4 月份国内商品房销售出现断崖式下跌，为稳住房地产行业，地方政府在 5 月份密集出 台多项政策刺激购房需求，虽然 6 月份销售出现一定的反弹，但受疫后消化需求基本 完成以及断贷事件影响，7 月地产销售数据依旧疲软，当月同比下跌接近 30%。

销售端存在问题：当前供给端、需求端、外生变量均对商品房销售造成冲击。供给端 方面，今年以来房企的债务违约风险让居民担忧期房交付问题，进而抑制居民购房需 求。需求端方面，在当下居民收入预期不佳的情况下，商品房销售难有显著改善；此 外，由于当前房价波动减少，占比接近 30%的投资性需求被严重打压。外生变量方面， 疫情影响人员流动以及政策落地出现偏差也是商品房需求提振不力的重要影响因素。

销售端未来展望：考虑到（1）政府在三季度出台多项保交楼政策；（2）二手房占（一 手房+二手房）的比重在今年四季度出现回落；（3）地方政府持续加码因地制宜的地产 宽松政策。预计 2022 年商品房销售累计下跌超过 20%，商品房销售有望在四季度当月 同比跌幅缩窄至 15%。

投资端现状：投资未见起色，竣工与新开工大幅下跌。在当前房企到位资金仍然严峻 的情况下，7 月地产跌幅持续扩大，当月同比跌幅超过 10%。与投资密切相关的竣工与 新开工在资金限制下持续疲弱，竣工与新开工当月同比跌幅均超过 35%。

投资端存在问题：房企资金腹背受敌，行业分化加剧。随着房企的债务风险持续爆发， 当前房企资金来源显著受限以及债务压力持续抽血等因素对地产投资带来明显冲击。 此外，行业分化使得前期地产投资主力的民企在资金来源方面更加受限，进而拖累全 行业投资持续下滑。