房地产行业-深圳楼市半年刊.pdf

上传者：J****
时间：2022/07/27
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房地产行业-深圳楼市半年刊。2022 年上半年中国经济继续承压，一季度 GDP 增速 4.8%，二季度增速预计将远低于一季度， GDP 增速显著放缓。一方面，去年底中央就提出我国经济将面临“需求收缩、供给冲击、预期转弱”三重压力，上半年三重压力继续加大，特别是需求端持续萎缩，对经济冲击进一步加大。另一方面，全球疫情扩散，国内也快速传播且多点扩散，深圳、上海、北京等全国主要城市都有疫情暴发，国内防疫措施严格，国内外经济交流受阻，进一步加剧了经济下行。同时，俄乌冲突也加剧了国际紧张局势，大宗商品价格飞涨，世界经济不确定性增加。

为稳住经济大盘，中央出台了一揽子政策，从财政、货币、促消费等方面稳经济。首先是财政政策上，积极主动，宽财政保经济。一方面扩大投资规模，主要发力基建、制造业投资；另一方面，进一步减税降费，缓解企业经营压力，解决就业问题。针对中小微企业，上半年已累计新增退税减税降费及缓税缓费超 2 万亿元。其次是货币政策上，随着经济形势的恶化，货币政策力度也不断加大，总量加结构性货币政策轮番上阵，1 月、5 月两次下调 LPR，4 月降准，提前上缴结存利润，同时多方面引导金融机构加大对重点领域的信贷支持，保证流动性合理充裕。在促消费方面，地方政府发放消费券或采用消费补贴形式鼓励居民进行大宗消费。多项政策形成合力，市场资金面宽裕，利率持续走低，消费逐渐企稳，缓解了经济下滑压力。

财政与信贷的宽松不仅支持了实体经济，也利好房地产市场的复苏。上半年萎靡的房地产市场加剧了经济的下行，一季度房地产行业进入了深度调整，商品房销售量大幅下滑，房地产开发投资累计同比首次负增长。无论是一二线城市，还是三四线城市，一季度成立量都跌至谷底，房地产市场需求明显疲弱，整体供大于求。究其原因，一是经济下行，居民收入预期下滑，置业者更为谨慎；同时，市场对房地产未来预期减弱，观望情绪较浓，需求明显下降；多个知名房企暴雷也是一个重要因素，置业者对于期房存有疑虑。房地产作为经济的重要支撑，稳定房地产市场至关重要。自 3 月开始，中央频繁释放积极信号，房地产税也推后，各地政府开始逐步放宽调控，层层递进，从一季度的三四线城市到近期的二线新一线省会城市，从限购到限贷限售松绑，房地产调控步入全面放松阶段。而随着调控的松绑，信贷的放宽，加上疫情好转，4 月开始，全国房地产市场陆续触底回升，但经济环境、市场预期未能转向，刚需客户观望情绪依然浓厚，房地产交易活跃度未能明显回暖。

虽然调控松绑不断深化，但是也要看到中央对于房住不炒、因城施策总体原则的不动摇。6 月 2 日，央行强调将继续坚持房住不炒基本定位，因城施策实施差别化住房政策。政策松绑还是集中于二线或者新一线，北上广深四个一线城市尚未见明显放松，政府对于一线城市的放宽还是很谨慎。再加上武汉政策一日游，广州接力贷一日游，南京发布政策 2 小时就撤回，多个城市政策一日游。可以看出，虽然调控松绑是主旋律，但是房住不炒、因城施策这个底线仍是不可触碰的。

深圳市场来看，上半年深圳房地产市场步入历史低谷，二手成交不过万套，创近 15 年半年度成交的新低。新房市场打新热也退潮，去化率走低，日光盘难现。一季度，受春节假期、疫情以及经济大环境的影响，深圳二手成交持续创历史新低，2 月二手成交不足千套。二季度，全国调控步入宽松周期，深圳贷款利率下行，加之深圳调控松绑传闻不断，市场触底反弹，需求小幅释放，二手成交恢复至 2000 套以上。但由于政策迟迟未能落地，且全国市场回暖不及预期，进入六月，深圳市场再度小幅走低。上半年低迷市场中表现相对亮眼的是豪宅市场。新房市场核心区域豪宅表现都非常不错，去化好于热点区域刚需盘。二手市场中豪宅也占据主要力量，成交占比大幅度的上升。

展望下半年，随着防疫政策的调整，疫情冲击减小，加上大规模的经济刺激持续，积极的财政政策与宽松的货币政策将合力托底经济。房地产市场随着政策救市上半年已完成触底，但也难掩需求的疲弱。深圳市场上半年触底反弹，下半年政策能否出台将成为市场能否继续回升的关键。