房地产行业2022年中期策略：黎明渐进，吹沙见金.pdf

房地产行业2022年中期策略：黎明渐进，吹沙见金。行业层面：地产销售 5 月拐点已现，下半年有望持续改善。1）5 月拐点 已现，统计局全国商品房销售金额 5 月同比-38%（4 月为-47%），销售面 积同比-32% (4 月为-39%)。2）6 月加速改善，30 大中城销售 6 月日均销 售套数较 5 月提升 33.9%，较去年 6 月同比-33.4%，5 月-46.8%（截至 6 月 26 日，剔除波动较大的苏州、青岛）。3）下半年销售有望持续改善， 政策效应显现下，销售环比有望持续改善，基数效应下，单月销售同比增 速有望持续收窄、转正。

地产政策仍将持续改善。1）与过往周期相比，政策改善持续时间可能更 长。回顾上一轮，地产政策持续改善直至单月销售、投资、房价同比均转 正。而本轮周期基本面下行幅度超过以往，且房企、购房者、金融机构信 心受冲击，政策改善的时间会更长。2）与过往周期相比，政策力度也仍 有较大空间。本轮因城施策为主，且目前对于改善性需求和核心城市力度 不足。

房企层面：行业供给侧改革持续，优质房企受益。 1、行业仍面临资金压力，出清仍将继续。销售弱恢复之下房企经营现金 流难见到快速改善，1-5 月房地产开发资金来源中销售回款同比下降 36%， 房地产开发资金来源同比下降 26%。 2、优质房企受益趋势确定，份额提升，利润率改善。1）份额提升。去年 第二批次至今年一批次，国央企拿地金额占集中供地金额比重分别为 76%、80%、79%，去年第一批次为 52%。2）拿地利润率改善。测算 2021 年来，五批次集中供地毛利率分别为 21.9%、25.0%、27.1%、28.7%、30.7%。 供给侧改革下，拿地利润率将在较长窗口期保持改善。3）优质房企拿地 力度有望提升。当前虽然优质房企拿地份额提升，但力度整体不高。随着 销售改善，头部房企也有望提升拿地力度。

复盘：积极配置优质房企。从过往复盘来看，有两点趋势：1）地产行业 绝对收益主要出现在三个阶段：销售转负预期政策放松、政策放松落地、 销售恢复阶段。当前销售恢复初期，政策也仍将较长时间保持改善，仍是 地产股配置阶段；2）每轮周期变化均有房企实现跨越式提升，上一轮是 敢干快干的拼胆时代，而本轮是供给侧改革受益房企的时代。