房地产开发行业REITs专题研究系列一：春江水暖，提速正当时.pdf

房地产开发行业REITs专题研究系列一：春江水暖，提速正当时。在经济发展趋缓的大背景下，我国大力推行公募 REITs 时机已经成 熟。纵观他国 REITs 的出台契机与经济周期之间的关联，发现如下 特征：i）在经济换挡下，尤其是 GDP 增速疲软时 REITs 作为存量 市场资产管理工具，吸引力逐步显现。美国/英国/日本/新加坡推行 REITs 时，GDP 增速分别收窄至 3.0%/2.9%/2%/-1.0%；2019~2021 年我国 GDP 增长率为 6.1%/2.3%/8.1%，2022 年 GDP 预计增长 5.5%左右，正处于增长速度换挡、结构调整阵痛、疫情反复影响叠加 阶段。ii）城镇化率处于较高水平，此时房地产行业成长性转弱，各 类不动产步入存量改革期，REITs 通过促使资产流动性及运营提升带 来整体估值提升。2019 年我国城镇化率首次突破 60%关口，美国/英 国 / 日 本 / 新加坡在各自 REITs 推出年份 城镇化率分别高达 70.0%/80.5%/78.6%/100.0%。iii）人口结构变化叠加租房意愿提升， 传统“重购轻租”市场格局迎来改变。REITs 作为解决住房租赁融资 来源的重要方式，将有效促进形成租赁项目的投融管退良性循环。

多重投资优势加持，底层资产类别有望扩容

REITs 拥有流动性高、风险分散、收益率高、波动小等优势。1）低 门槛。我国首批 REITs 门槛大致在 100~1000 元之间，低门槛带来 了投资方的大众化的优势。2）投资种类丰富。根据收益属性，REITs 分为抵押型、权益型、混合型。可满足不同投资者的风险回报需求。 3）回报率较高，且收益更稳定。据统计美国近 10 年 REITs 平均回 报率在 10~13%，普遍高于股市回报率，回报标准差也低于美国股市。 保障性租赁住房设施将成为第五类公募 REIT 底层资产。2022 年 5 月证监会及发改委办公厅联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试 点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通 知》。政策端催化下，红土创新深圳人才安居保障性租赁住房及中金 厦门安居保障性租赁住房相继获得深交所、上交所受理，成为首批上 报的两单保障性租赁住房 REITs。保障性租赁住房具备潜在建设规模 大、长期收益稳定波动小及政策后续可能存在土地出让金减免的可能 性，建议关注底层资产位于一线及核心都市圈内二线城市的REITs产 品。

首批公募 REITs 底层资产：仓储物流及产业园区

仓储物流：经过 2019~2021 供给大跃进，目前处于行业供给大于需 求阶段，预计接下来随着电商持续发展，仓储空置率下行是大趋势。 具体细分如下：①高标仓占比低，需求缺口仍处高位；②冷链市场规 模仍具备成长性，从人均与美日相比仍处于低位；③行业呈现“一超 多强”格局，2020 年 CR10 达 73%，其中普洛斯市占率接近 30%， 但是 2~4 位的万玮、宝湾和宇培仅占 8%/7%/6%。物流仓储作为REITs 底层资产具备规模经济效应，日常租赁价格受疫情影响小，位 于核心物流节点的仓储用地稀缺性凸显等特点，同时目前资产价格偏 贵。首批公募仓储物流类型 REITs 有中金普洛斯以及红土盐田港共 计 2 支。 产业园区：目前盈利模式由土地运营收益为主，随着改革步入深水 区，政府对风控要求的加强和缩减债务规模，开发商也逐渐出现以下 变化：①杠杆经营转向以精细运营为主，趋向“专业化、科创化、聚 集化”；②开发商角色从“开发土地”转型为“资产管理”；③融资模 式从“自有资金+银行借贷+PPP”转向“基金+REITs”。产业园作为 REITs 底层资产具备权属清晰、长期收益稳定等优势，但是也要考虑 到资产缺乏规模效应、供应偏充裕及经营高度分化的情况。首批公募 产业园区类型 REITs 有华安张江光大、博时蛇口产园、东吴苏园产 业、建信中关村共计 4 支。