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房地产行业专题：仓储物流行业日新月异，REITs风口加持腾飞在即。我国高标仓供需失衡将长期存在，缺口约为 1.43 亿方。我国仓储 物流设施总体供给充足，但其中高标仓占比仅为 7%，远低于美 国 22%的水平，无法承载当前受电商、医药、生鲜冷链等日益增 长的需求，我们判断高标仓的整体供需缺口将长期存在。若按美 国的高标仓占比水平计算，我国当前高标仓缺口约为 1.43 亿方。 从区域分布上看，供需失衡更为严重，一线城市供不应求，但供 地面临收缩；二三线城市近年来供过于求，推高空置率，尚需消 化时间。

高准入门槛使得我国物流地产商呈现一超多强的局面。我国政府 对物流地产有较高的投资强度和落税要求，大电商、零售客户有 更深绑定的头部物流地产商拥有更强的竞争优势，我国物流地产 形成了强者恒强的局面。行业龙头为轻资产模式的普洛斯，市占 率达到 27.8%。第二梯队是重资产模式的万纬、宝湾、宇培、丰 树四家公司，市占率均在 5%以上。轻资产高周转的模式，也使 得普洛斯在联合基金快速扩张其管理规模的同时，净负债率、资 产负债率也始终低于同业。

中国仓储物流 REIT 的发展盘活存量资产，推动行业扩容。REITs 是海外市场中物流地产商很重要的融资途径，美国物流地产商基 本把 REIT 当成唯一上市融资平台经营。以安博为例，其多次通 过 REITs 扩募的方式收购优质资产以扩大管理规模。对国内物流 地产商来说，中国仓储物流始终缺乏盘活优质资产的渠道，且由 于国内市场对仓储物流类资产以成本法入账，长期无法享受土地 增值收益（该部分约占物流地产商营业利润的 35%-70%），因而导 致内资物流地产上市公司始终处于低估状态。目前我国第一批 REITs 项目中已有 2 个仓储物流 REITs 试点，进一步增强物流地 产商融资能力，推动行业整体扩容。

仓储物流设施拥有充足屋顶资源，未来将受益于户用光伏普及。 仓储物流行业在物流运输过程和仓储过程对能源和用电需求比 较大，参与光伏发电有助于物流园区增厚利润；仓储物流设施拥 有充足屋顶资源，和光伏屋顶有天然的结合优势。龙头物流地产 商包括安博、ESR 等在部分园区上试点，普洛斯专门成立合资公 司参与屋顶光伏电站的建设及运营，内资物流地产商如南山控股 （控股宝湾物流）也通过入股中国核能科技这样的新能源建筑施 工商参与该项业务。