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房地产行业2022中期策略研讨会：打破金融收缩，实物扩张在即。地产金融化的行为真相：土地量→土地价→楼市量→楼市价。土地信用机制，使得M2同步于房企负债，领先于土地市场，土地表现量在价先，M2领先房价约1年。以上现象的核心原因，就是土地资本化比例过高。

金融化退潮，需要找到新的信用承接方

将货币派生为信用，是过往房企的核心功能，去金融化过程当中，拿地行为弱化，需要找到新的信用承接方。2022年以来， REITs等表现突出，背后隐含对去杠杆背景下，对新的信用承接方的追捧。

去金融化过程，有息负债的难度加大，2018年以来，在低商品房库存叠加需求不差的背景下，新开工承接了房企的造血能力，而自2022年起，因为商品房库存累积叠加预售资金监管，竣工将成为重要的融资来源。

继续推荐地产中有超额收益的二线央国企，作为中期推荐，3季度开始为资产荒的验证阶段，同时，4季度的竣工将加大产业链机会。

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