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万科A（000002）研究报告：地产龙头，多元先锋。地产龙头，多元先锋。公司耕耘房地产开发行业 30 余年，历经多轮周期， 开发实力领先，全国化布局品牌认可度高。销售规模始终位于行业前三，2021 年签约销售额 6278 亿元，市占率为 3.5%。同时，公司积极发展物业管理、 物流仓储、长租公寓、商业地产等多元业务，2021 年房地产开发、物业管理 及其他业务收入占比分别为 95%、4.4%、0.7%。

成熟晚期赛道仍宽，“快周转”走向“慢时代”。我们测算 2020-2030 年商 品住宅需求年均 12 亿㎡，行业并不会急剧萎缩，房地产开发仍是一个相对 宽阔的赛道，标杆房企有望维持增长。短期基本面仍未好转，政策博弈将持 续进行。长期房地产金融属性淡化，向制造业靠拢，一直坚守财务底线的低 杠杆房企脱颖而出。

地产开发主业基本盘扎实。2021 年，房开业务收入 4299 亿元，同比增长 7%。 毛利率降至 21.7%，预期伴随高价项目出清以及快周转模式退出止跌企稳。 公司谨慎投资量入为出，2021 年拿地强度 30%，新增土储覆盖销售倍数 70%。 2021 年 Q1 末，总土储建面 1.47 亿㎡，仍能满足未来两三年的开工需要。

多元业务领先优势明显。2021 年，公司物业管理业务收入为 164 亿元，同比 增长 29%，毛利率 17.4%；其他业务收入近年来在 30 亿元左右浮动，毛利率 始终保持在 60%以上。物管服务万物云明确社区、商企、城市空间三驾马车 协同驱动，已于 2022 年 4 月向港交所递交招股书；万纬物流持续发力高标 仓储和冷链物流，冷链仓储规模国内第一；租赁住宅泊寓开业规模和运营效 率均跻身行业首位；商业地产依托印力平台，管理规模居前、追求轻重并举。

经营稳健，财务无忧。公司坚持稳健运营，2021 年加权 ROE 水平为 9.8%， 较上年下降 10 个百分点，主要受利润率下行影响，为保障投资人收益上调 分红比例至 50%。公司重视财务安全，2021 年经营性现金流净额为 41 亿元， 连续 13 年为正。“三道红线”始终保持绿档，融资成本持续降低至 4.11%。