房地产行业研究报告：生态初现，渠道出圈

上传者：潘*
时间：2021/03/14
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地产行业发展至今，对于未来如何发展的研究上，几乎没有任何“新鲜血液”，我们认为，地产也需要出圈，本报告作为开篇，先提供第一个万亿级市场之我见。金融属性受限，渠道冲击下，供应链或成房企的王牌。从2018年至今，政策限制房企融资，土地端的信用派生持续减弱，地产的金融属性将会被长期限制，房企尝试的多种转型最终仍然服务于地产本身，而高盈利的渠道环节被贝壳通过经纪人深度把控，倒逼房企重视融资和开发以外的转型，供应链是房企尚存的王牌，有望成为突破口。通过精装修，房企获得了供应链资源，而其隐含的机会经历了1.0到2.0模式的升级，我们猜想最终有望演变为渠道的3.0模式。1.0时代，房企做精装修，主要出于对自身土地成本及溢价追求；2.0时代，面对政府调控的限价令，精装修变为房企的融资工具；我们设想3.0时代，中小房企做精装修成本很高，关键在于标准化程度不高，未来龙头房企将发展成集采平台，为B端中小房企和C端二手房赋能。 3.0模式隐含的市场包含15亿平新房、7亿平二手房以及20亿平翻新，总计4.2万亿元年均GMV，且已出现四种探索模式。既然大型房企已经建立强管控的供应链，那么供应链平台赛道是房企未来最好的选择之一，我们测算按3%对GMV进行抽成，将达到1260亿元收入，毛利润率有望在80%以上。正是因为供应链的市场空间巨大，目前已经出现4种不同模式的探索：①万链家装，从二手房C端介入的重资产模式，但是规模扩张中忽视了品控，导致用户减少且投诉频发，最终万链的合作终止；②万科采筑，B2B建材电商平台赋能中小房企等；③保碧基金，聚焦产业链细分行业优势企业，对房地产上下游企业进行投资；④阿里京东，形成传统线上+新零售的生态。我们认为，以目前市场看，模式②优于③、优于④、优于①。我们设想的最优解：用自己的大B端供应链，向小b端房企赋能，并通过C端实现平台化和品牌化，工长将作为连接B和C的桥梁，目前尚无探索者。供应链的下游市场分为B端房前装（新房）和C端后装（二手房和旧房翻新），只有C端市场才能实现品牌化，并进一步做到渠道垄断，单纯B端是无法做到充当渠道的。同时，类比经纪人之于B端新房和C端客源，工长可能成为B端供应链和C端客源的桥梁。如此，将对现有线下装修采购市场产生极大冲击，将重构从出厂到交付的价值链条，利益分配格局也将发生变化，类比贝壳新房渠道对于房企。我们认为，这个市场只能由强供应链管理能力、且愿意分享、并保有互联网思维的龙头房企参与，推荐万科A，受益碧桂园。