REITs收益特征及在资产配置中的作用是什么？

REITs允许任何人像投资其他行业一样投资房地产资产组合-通过购买个别公司 股票或通过共同基金或交易所交易基金（ETF）。

1.REITs 收益特征

在证券投资注意力指标的构造上，本文主要采用股票波动率、分析师预测下股 票估值指标的分歧度、公司业务的复杂度来衡量，本部分主要介绍三类指标的构造 及至基金层面的适用性。

（一）REITs 在大类资产间的收益

分别以S&P Global BMI、彭博巴克莱债券综指、S&P Global REIT代表全球股 票、债券以及REITs的整体表现。根据Bloomberg，自1994.10.31至2024.10.21，全 球REITs相对股票与债券占优。

细分市场方面，近10年来澳大利亚REITs、美国REITs均有较强的收益表现。根 据Bloomberg，自2014.9.30至2024.10.21，澳大利亚REITs跑赢该国权益指数，美 国REITs跑输美股，但仍在可比细分市场有收益优势。

（二）与各类资产类型的相关性

REITs与权益资产有较低的相关性，在分散组合风险方面存在优势。分别统计 主要市场内权益资产与细分风格资产、REITs的相关性，从结果来看，美国、澳大 利亚、日本市场内REITs与权益的收益相关性均低于权益与细分风格资产的相关性， 即REITs具有一定的风险分散作用。

（三）细分行业风险收益表现

以行业中位数收益代替整体表现，2010年至2024年期间，截至2024.10.21，美 国REITs中自助仓库REITs、数据中心REITs、工业REITs、基础设施REITs有较好 的收益表现；办公楼REITs、M-REITs整体表现较弱。此外，博彩REITs与其他类型 REITs收益相关性较低。

以行业中位数回撤代替行业整体回撤表现，并统计历史年份内行业REITs的最 大回撤的极值，2010年至2024年期间，截至2024.10.21，美国REITs中自助仓库 REITs、基础设施REITs、工业REITs回撤风险相对较小。

澳大利亚行业细分REITs方面，2010年至2024年期间，截至2024.10.21，特种 REITs、保健REITs有较好的收益表现；办公楼REITs整体表现较弱。 以行业中位数回撤代替行业整体回撤表现，统计历史年份内行业REITs的最大 回撤的极值，2010年至2024年期间，截至2024.10.21，澳大利亚REITs中工业REITs 回撤风险相对较小，保健REITs回撤风险较大。

日本行业细分REITs方面，2010年至2024年期间，截至2024.10.21，酒店REITs、 工业REITs有较好的收益表现；特种REITs整体表现较弱。 以行业中位数回撤代替行业整体回撤表现，统计历史年份内行业REITs的最大 回撤的极值，2010年至2024年期间，截至2024.10.21，日本REITs中住宅REITs回 撤风险相对较小，酒店REITs回撤风险较大。

2.REITs 在资产配置中的作用

（一）海外 FOF 基金逐渐将 REITs 作为配置资产

REITs允许任何人像投资其他行业一样投资房地产资产组合-通过购买个别公司 股票或通过共同基金或交易所交易基金（ETF）。房地产投资信托的股东赚取所产 生的收入的一部分-而无需实际出去购买、管理或融资物业。根据Nareit，约1.7亿美 国人生活在通过401(k)、IRAs、养老金计划和其他投资基金投资于房地产投资信托 基金的家庭中。根据COHEN&STEERS测算，截至2017年末，不动产相关资产在养 老产品内已有相当份额。

REITs可以为养老组合提升收益并降低风险。Wilshire Fund Management曾测 算REITs在目标日期型基金(Target-Date-Funds)中的作用。根据该机构测算，加入 REITs后的最优组合降低权益与债券的配置，其中权益内小盘股、海外权益配置比 例降低，债券内抗通胀债券、高息债、海外债券配置比例降低，组合整体收益提升， 波动率更低。

（二）国内 REITs 发展及配置

自2021年6月首批REITs上市以来，我国REITs数量与规模不断壮大。根据Wind， 截至2024.10.31，当前市场上市REITs共51只，产品规模合计约1400亿元。

持有人方面，公募FOF对REITs的配置规模逐渐攀升。根据公募FOF季报统计， 公募FOF持有REITs规模自2023年末的3200万元上升至2024Q3的11500万元；持仓 占比方面，REITs仍为股票型FOF与混合型FOF配置中相对小众的品种，配置趋势 方面有所上升。

从公募FOF的配置偏好来看，特许经营权类REITs配置规模占比逐渐上升，产 权类REITs配置占比逐渐下降。行业方面，交通基础设施REITs配置比例逐渐上升， 生态环保REITs配置比例有下降趋势。

截至2024.9.30，配置REITs规模较大的为汇添富、华夏、中欧基金旗下FOF产 品，产品类型上多为混合型FOF。其中，汇添富添福盈和稳健养老目标一年持有A、 华夏养老2045三年A、中欧预见养老2035三年A配置REITs规模分别为：2005万元、 1250万元、1014万元。

截至2024.9.30，公募FOF配置较多的REITs有华夏中国交建高速REIT、平安广 交投广河高速REIT、富国首创水务封闭式REIT、中金普洛斯REIT，对应配置规模 分别为4109万元、1506万元、1183万元、1040万元。其中，公募FOF持有的流通 市值占比超过1%的REITs有华夏中国交建高速REIT、富国首创水务封闭式REIT。