全球REITs发展现状及部分国家规则介绍

海外 REITs 基金稳步发展。

1. 全球 REITs 规模及数量变迁

20世纪60年代，第一只REIT在美国成立。在接下来的60年里，REITs蔓延至世 界各地，使各国投资者可以获得多元化、不断产生收益的不动产投资渠道。根据Nareit 统计，截至2023年末，共有42个国家和地区的金融市场已经出现REITs，且REITs 已经覆盖所有的G7国家和一半以上的OECD国家。 2006年以来，全球REITs经历了快速的发展，整体表现为REITs规模与数量的 持续增长。根据Bloomberg，截至2024.10.17，全球REITs规模自2006年末的6490 亿美元增长至26219亿美元。其中，受2008年次贷危机、2020年疫情、2022年美联 储大力度紧缩政策的影响，REITs整体规模有出现小幅萎缩。其余年份内，全球REITs 规模均表现出相对强劲的增长态势。此外，全球REITs数量自2006年末的289只增长 至969只，整体数量保持稳步增长。

从REITs规模的地域分布来看，美国、澳大利亚、日本、英国、新加坡等国家 或地区REITs存量规模较大。2006年以来，美国REITs保持历年全球REITs基金规模 的主导地位。根据Bloomberg，截至2024.10.17，美国、澳大利亚、日本、英国、 新加坡REITs规模分别为：16747亿美元、1646亿美元、1469亿美元、1320亿美元、 976亿美元，对应占比分别为：64%、6%、6%、5%、4%。 从REITs数量的地域分布来看，美国、西班牙、墨西哥、日本等国家或地区REITs 数量较多，且美国REITs数量依旧在历年间占主导。根据Bloomberg，截至2024.10.17， 美国、西班牙、墨西哥、日本REITs数量分别为：212只、80只、69只、58只，对 应占比分别为：22%、8%、7%、6%。

2. 美澳日REITs 发展

本部分以美国、澳大利亚、日本为例，介绍不同国家REITs形式及细分品种分 布。

美国。根据Nareit，美国REITs分为四类：权益REITs、mREITs、PNLRs、私募REITs。 其中，权益REITs为最常见的REITs品种，通过收取租金和出售长期持有的不动产来 产生收入；mREITs与权益REITs在投资标的上有所区分，主要是投资于商业和/或住 宅物业相关的抵押贷款或抵押贷款证券；PNLRs与私募REITs均为非上市型REITs， 即两类REITs均不在交易所交易，其中PNLRs在美国证券交易委员会注册，而私募 REITs不在美国证券交易委员会注册且仅可被机构投资者购买。

在REITs类型规模分布上，美国上市REITs以权益型REITs为主。根据Bloomberg， 截至2024.10.17，权益型REITs占上市REITs规模的97%。 细分行业REITs方面，零售REITs、住宅REITs、工业REITs、保健REITs、基 础设施REITs在美国REITs市场份额较高，其中零售REITs份额领先。根据Bloomberg， 截至2024.10.17，零售REITs、住宅REITs、工业REITs、保健REITs、基础设施REITs 市场份额占比分别为：21%、12%、11%、11%、11%，以上五种资产是上市REITs 的主要类型，合计占比约66%。

行业结构发展变迁方面，美国以零售REITs、办公楼REITs为代表的传统REITs 份额占比逐渐下降，以数据中心REITs、工业REITs为代表的新兴REITs份额占比逐 渐提升。根据Bloomberg，截至2024.10.17，零售REITs、办公楼REITs市场份额分 别由2006年末的30%、15%降至当前21%、4%；数据中心REITs、工业REITs市场 份额分别由2006年末的1%、3%增长至当前的8%、11%。

澳大利亚。与其他国家不同，澳大利亚REITs分为单位信托和组合证券(stapled securities)。 其中，组合证券通常将REIT与公司股份打包在一起，且两者不能单独交易。发行组 合证券的目的是让投资者同时接触不动产组合与基金管理公司或地产开发业务。 澳大利亚REITs市场以组合证券为主，单位信托规模相对较低。根据Bloomberg， 截至2024.10.17，澳大利亚以组合证券形式存在的REITs规模达1190亿美元，且各 类细分行业均有所涉及，以单位信托形式存在的REITs规模仅42亿美元，在细分行 业上仅有零售REITs、工业REITs、特种REITs及极少部分的多资产REITs。 细分行业REITs方面，工业REITs、多资产类别REITs、零售REITs是澳大利亚 REITs市场主要品种，其中工业REITs规模领先。根据Bloomberg，截至2024.10.17， 工业REITs、多资产类别REITs、零售REITs市场份额占比分别为：40%、24%、20%。

行业结构变化方面，多资产类别REITs、办公楼REITs份额有所下降，多资产类 别REITs份额下降幅度较大；零售REITs、工业REITs、保健REITs份额占比有所提 升，其中零售REITs份额在大幅提升后有小幅萎缩，工业REITs份额在小幅下降后保 持持续增长态势。根据Bloomberg，截至2024.10.17，多资产类别REITs、办公楼 REITs市场份额分别由2006年末的56%、9%降至当前24%、5%；零售REITs、工业 REITs、保健REITs市场份额分别由2006年末的7%、24%、1%增长至当前的20%、 40%、5%。

日本。根据日本证券交易所，J-REIT是一种金融工具(投资信托或共同基金)，其计划 是投资公司利用其通过股权融资(发行新投资单位)和债务融资(借入资金、发行投资 公司债券等)获得的资金收购不动产，并分配其从租赁或出售自有物业中获得的收益。 投资信托(共同基金)大致分为两类：公司型投资信托(投资公司型)和合约型投资信托。 目前上市的J-REITs均为公司型，没有合约型J-REITs。 细分行业REITs方面，办公楼REITs、多资产类别REITs、工业REITs、住宅REITs 在日本REITs市场份额较高，其中办公楼REITs份额领先。根据Bloomberg，截至 2024.10.17，办公楼REITs、多资产类别REITs、工业REITs、住宅REITs市场份额 占比分别为：34%、22%、19%、13%，四类资产合计占比约88%。

行业结构变化方面，日本REITs市场内办公楼REITs、零售REITs份额有所下降， 办公楼REITs份额下降幅度较大；住宅REITs、工业REITs份额、酒店REITs占比有 所提升。根据Bloomberg，截至2024.10.17，办公楼REITs、零售REITs市场份额分 别由2006年末的57%、13%降至当前34%、8%；住宅REITs、工业REITs市场份额 分别由2006年末的4%、3%增长至当前的13%、19%。

3. 重点国家 REITs 规则

美国。1960年美国国会创建了房地产投资信托基金，小型投资者得以接触到资产规模 较大、不断产生收益的地产投资工具。 美国REIT制度主要由税法规范，基本规则来源于《国内税收法》(Internal Revenue Code)第856条、857条。此外，美国REIT相关制度自成立以来经过多次修 订。最近一次修订是在2022年的《降低通胀法》(Inflation Reduction Act)。 在成立程序上，公司需要在当年提交一份特殊的税务申报表(Form 1120-REIT)， 无需事前申请审批或提交预先通知。此外，REIT必须每年向股东发送信函并提供受 益股份所有权的详细信息。 成立要求方面：(1)REIT必须可以转让。从REIT成立的第二个应税年份开始， 房地产投资信托基金必须有至少100名权益人，5名及以下个人或者非公募基金会在 纳税年度后半年内持有的股份不超过50%；(2)所有持有人平权(2015年起针对”公开 发售”REITs的”优先股息”规则被废除)；(3)除可能的”FIRPTA”(外国权益人被视为在 美国做生意)后果外，对外国权益人没有限制。

募集资金的投资活动限制：(1)至少75%的资产必须是地产、政府证券或现金； (2)75%的资产测试与95%的收入测试；(3)除其他地产投资信托基金或应课税地产投 资信托基金附属公司外，不能拥有另一家公司超过10%的股份；(4) 除另一REIT或 应课税REIT附属公司外，任何一名发行人的证券可代表其资产价值的不超过5%(不 考虑100%拥有的“合格REIT”附属公司的所有权);(5)不能以一个或多个应课税REIT 附属公司的证券拥有超过20%的资产。 杠杆限制：美国REIT并无法定或监管杠杆上限。然而，2017年12月通过的税收 改革法案将从2022年开始，商业权益的可抵扣性限制在纳税人税收版本EBIT的30%。 从事房地产贸易或业务的纳税人可以选择不受这些限制，但必须为其可折旧房地产 资产使用更长的成本回收期。 利润分配义务：美国法律要求REIT每年以股息的形式分配其至少90%的普通应 课税收入。在分配时间上，如果REIT在今年最后一个季度宣布股息，但在明年1月 底前支付股息，股息分配将被视为是在前12个月发生。若REIT未能在产生收入的年 度内分配其至少85%的收入，则需征收4%的消费税。 投资者税收规则：(1)境内机构投资者：收入、资本利得和资本分配回报的税率 为21%；(2)境内个人投资者：资本利得股息的最高税率为23.8%，资本利得税可递 延，截至2025年个人可以在普通REIT股息中获得20%的税率减免；(3)境外机构投资 者与个人投资者：股息收入征税30%，资本利得利息征税21%，资本利得征收10%；

澳大利亚的单位信托基于《信托契约》建立。由一群投资者汇集投资的某些信 托也可能符合公司法规定的管理投资计划的资格。ITAA 1936(信托收入规则)第6部 分规定了信托(非归属管理投资信托(AMIT))获得的收入的税收，而ITAA 1936(公共 贸易信托制度)第6C部分有效地评估了一些信托作为公司(取决于信托从事的活动类 型），1997年所得税评估法(ITAA 1997)第275和276部分分别监管了管理投资信托 (MIT)和AMITs的税收。符合预扣税管理投资信托(预扣税MIT)资格的单位信托(包括 AMIT)向非澳大利亚投资者的分派，根据税单附表1第12-H分部所载的预扣税规则征 税。 成立要求方面：除了必须至少有一个名义上的信托财产主体的要求外，没有最 低的初始资本要求。 募集资金的投资活动限制：(1) 公共单位信托基金和MITs投资土地的目的必须 是或主要是为了获得租金(合资格的投资业务)；(2) 从事交易业务的公共单位信托基 金(即不完全包括合格投资业务的业务)不被给予流动处理，从事交易业务的单位信托 基金将不符合MIT资格；(3)可投资于单一物业; 杠杆限制：澳大利亚税法对单位信托结构没有具体的杠杆限制。然而，如果财 产信托由非居民基金单位持有人控制及/或由外国实体控制，那么一般资本弱化投资 规则可适用于有效施加杠杆限额。如果总债务扣减(包括联营公司的扣减)为200万澳 元或以下，或非外国控制的澳大利亚境外投资者的平均澳大利亚资产(包括联营公司 的资产)占其平均总资产(包括联营公司的资产)的90%或以上，则适用资本弱化投资 规则。

利润分配义务：没有规定最低分配条款(除了与MITs有关的规则)。然而，为确 保受托人不按最高边际税率(目前为45% + 2%的医疗保险税(如适用) )对财产信托的 应课税收入征税，基金单位持有人目前必须有权在年底获得信托的所有信托法收入。 因此，财产信托通常至少每年分配其信托收入(包括递延税项金额)，上市信托一般每 季度或每六个月分配一次。MITs被要求分配至少等于他们应纳税收入的金额。如果 MIT分配的收入少于其应纳税收入，受托人将按最高边际税率对该部分应纳税收入征 税。在AMIT制度下，目前的信托税收权利制度被归属制度取代，在该制度下，受托 人在公平合理的基础上将信托的所有应纳税收入分配给基金单位持有人。受托人将 不必就信托的应课税收入纳税(相反，基金单位持有人将根据受托人分配的信托的应 课税收入纳税)，并明确界定规则以结转上一年度以下/以上的金额。此归属制度仅适 用于已作出不可撤销选择以适用归属规则的合格MITs。 投资者税收规则：(1)机构投资者：对信托在全球应纳税收入的份额征收30%的 税，包括资本利得；出售份额的资本利得，税率为30%；(2)个人投资者：该信托在 全球应纳税收入中所占份额的税率高达47%(包括医疗保险税)；居民个人在分配资本 利得和出售份额时可获得50%的CGT折扣；(3)养老金：按信托基金全球应税收入(包 括资本利得)15%的税率征税；在分配和处置单位的某些资本利得上，养老金基金可 能会获得33%的CGT折扣；

日本的房地产投资信托基金称为日本房地产投资信托基金(J -REIT)。它是在 2000年11月《投资信托和投资公司法修正案》(J投资信托法或”ITL” )中引入的。国 际投资条例规定了两种不同类型的投资工具：“投资信托”和“投资公司(toshi hojin)”。 当前所有的J-REITs均为投资公司的形式成立。ITL对J-REITs采取外部管理结构，相 关投资公司禁止雇佣员工，必须通过与注册资产管理公司、资产托管人和总管理人 签订合同来外包管理。自2007年9月起，以《金融工具和交易法》(“FIEL”)为形式 的新的综合法规开始实施，以监管金融服务。尽管ITL下的法规继续适用于J-REITs， 但在监管投资公司的资产管理公司方面，FIEL取代了ITL的一部分。 成立要求方面：第一步是成立一家资产管理公司，并分别从当地市政府和土地、 基础设施、交通和旅游部(“MLIT”)获得”建筑地块和建筑交易代理许可证”和”全权交易 代理许可证”。在获得这些许可证后(或至少申请被MLIT正式接受)，资产管理公司可 向FSA申请注册为投资管理人。投资管理人注册的要求包括最低实收资本/净资产 5000万日元，并拥有足够的经验丰富的人员，特别是包括一名合规官和一名首席投 资官。注册完成后，注册资产管理公司可注册成立J-REIT作为投资公司的发起人。 在J-REIT成立后，必须在当地财政局注册，才能开始其作为J-REIT的业务。J-REIT 将遵守金融服务管理局、证券交易监督委员会和地方财政局的报告和检查要求。 J-REIT的份额只有一类，这类份额具有投票权，被称为投资单位。根据ITL要求， J-REIT的最低股本为1亿日元。

募集资金的投资活动限制：(1)根据ITL，成立的J-REIT，主要投资于”合格资产”。 原则上，日本房地产投资信托基金只是一个资产持有工具；J-REIT不得拥有雇员， 且须将资产管理、资产托管及一般行政职能外包予外部专业人士；(2) ”合格资产”包 括：证券(包括典型证券和信托受益权)、衍生品权利、房地产、房地产租赁权利、地面权利、本票、货币债权、在tokumei kumiai (TK)合伙企业(非证券)中的权益、商品、 某些商品衍生品、可再生能源发电厂和公共设施运营权。”主要”被解释为超过总资产 的50%。 融资活动：J-REITs可以发行股票和债券，从金融机构获得贷款； 杠杆限制：ITL对J-REIT借款或负债比率没有限制。通常，J-REIT在年度证券报 告中披露的财务规则中规定了负债比率(LTV比率)的限制，约为总资产比率的55%至 60%。为满足根据《特别征税办法》内扣除股息分配的规则，J-REIT可能无法不会 自非机构投资者借款。 利润分配义务： 根据《特别征税办法》，J-REIT若要获准扣除已分配股息，必 须满足若干条件。其中一个条件是，J-REIT必须在同一适用税务期间向其投资者分 配其可分配利润的90%以上，这是一个基于会计利润并进行某些调整的金额。为了 满足这一要求，不将资本收益与普通收入区分开来。虽然ITL没有最低分配要求，但 ITL要求该分配仅能基于董事会议批准的指定财务区间内经审计的财务报表。J-REIT 的财务区间一般为六个月(有时为一年)，而J-REIT的应课税期间通常为其财务区间。 较短的财政年度允许J-REIT每年进行多次分配的分配。 投资者税收规则：(1)机构投资者：股息方面，按标准实际企业税率计入应纳税 所得额，不适用已收股息扣减(DRD)，通常应将股息预扣税抵减企业税负债，任何 超额部分均应退还；份额卖出时的资本利得：按标准实际企业税率计入应纳税所得 额；(2)个人投资者：股息方面，原则上以计入应纳税所得额为准的累进所得税税率， 然而纳税人通常选择只通过预扣税单独征税；份额卖出时的资本利得：与其他收入 分开征税，2037年以前适用的累进所得税税率为20.315%(2037年以后适用20%)；