REITs分板块市场、业绩及运营情况如何？

整体业绩降幅有所走扩，保障房稳健依旧，园区、仓储压力 凸显、能源、生态环保可供分配有所波动。

1、产业园

2024Q3 市场追踪：多地空置率获得改善，但租金降幅有所走扩，未来六个月新 增供应规模环比减少 Q3 市场情况：

北京—中关村软件园空置率走低，租金同比跌幅扩大，至 8%：本季度全市 由于以 TMT 为主的企业因组织架构、业务等方面的调整继续出现面积整合 腾退的现象，使得整体市场季内净吸纳量录得历史新低新租需求有限，全市 仅中关村软件园和顺义录得正吸纳；中关村板块园区租金同比跌幅扩大，至 8%。上地区域空置率环比上升 3.3pct 至 28.7%，租金水平同比下降 8.7%。

上海—张江板块空置率有所下行，租金同比降幅扩大，至 10%：本期供给 环比收缩，主要是两处新增供应，分别是位于金桥的金环·金钥项目和位于张 江的创澜湾，净吸纳量同比环比下降，租赁需求主要来自于 TMT、工业品制 造业和医药及生命科学。张江板块空置率小幅走低，租金下行较多。

深圳—3C 电子产品、企业管理咨询推动空置率改善明显，租金同比降幅略 有扩大：本期未录得新增供应入市，在 3C 电子产品、企业管理咨询为主的 研发办公需求贡献下，净吸纳量同比及环比均显著上涨，空置率改善明显， 租金同比降幅略有扩大。

苏州—新项目入市推动空置率小幅走高，并拖累租金同比下行较多：本季度 总部基地及元和板块共有两个项目入市且新入市项目去化速度快，整体空置 率同比微升 0.9pct。Q3 专业服务、零售贸易、TMT 和金融行业为推动市场成 交的主力，但楼宇置换为主，净吸纳量同比下降较多。租金均价同比降幅扩 大，主要系新增供应项目租金均价较低且成交面积较多+核心区优质楼宇成 交面积较少+以价换量策略。

杭州—TMT、专业服务支撑需求，空置率环比持平，租金同比降幅有所收 窄：位于未来科技城的未来天空中心三期交付，推动单季度供应小幅走高。 TMT、专业服务业为主需求保证相对较高净吸纳规模，兜底全市整体空置率 环比持平，Q3 全市租金继续下行，但同比降幅略微收窄。

2024Q3 业绩情况：多数降幅环比走扩

完成率方面，招商蛇口完成率较好，华安张江、湖北光谷业绩完成率环比走 低。1）可供分配层面，招商蛇口和湖北光谷底层资产运营完成率较高；2） 经营业绩层面，招商蛇口基本达成，湖北光谷、华安张江完成率下滑较多， 其中湖北光谷判断系 Q2 部分新租享受免租导致，华安张江判断系哲库补足 差额条款届满，免租期及租金下滑在业绩中开始体现。

业绩同比方面，东久新经济、合肥高新、招商蛇口相对好转，其余 REITs 各 业绩指标多有下滑且降幅环比走扩。1）可供分配方面，招商蛇口、临港创新 和湖北光谷同比上升，其中临港创新同比增幅较大主要来自于应收应付项目 变动，其余 REITs 本期可供分配金额均有所下降，且较 Q2 降幅进一步扩大。 2）经营业绩层面，东久新经济收入及 EBITDA 实现双升且环比走强，合肥 高新收入及 EBITDA 降幅均有所收窄，招商蛇口收入实现同比正向增长，其 余同比下降且降幅较 Q2 走扩。

2024Q3 运营情况：一线出租率趋稳爬升，二线产园出租率由增转降

整体运营情况来说，本期二线产园出租率均有所下滑，租金降幅略有扩大，其中 华安张江出租率继续回升，东久新经济租金走弱。

出租率方面，改善类：张江产园出租率继续提升，招商蛇口、东久新经济、 临港创新整体持平，2024 年前三个季度相对稳健；走弱类：一线中关村部分 租户出于业务调整，缩减承租需求，出现提前退租和到期不续租的情况，合 计退租面积 20,871 m²（对应影响达 2024 预测收入的 2.3%）。二线产业园均 有所下滑，其中湖北光谷软件园下滑较多，其次为受孵化园拖累的和达高科， 东吴苏园出租率转降，合肥高新相对稳定。

租金方面，增长类：和达高科药谷及东吴苏园国际科技园继续保持增长，东 久昆山、东久常州相对景气；下行类：中关村租金持续相对大幅下滑，东久 (金山)租金有所承压，其余项目租金均呈小幅下滑，且降幅较 Q2 有所扩大。

储备租户方面，中关村截至 2024 年 9 月 30 日，基础设施项目储备意向客户 9 组，面积约为 11,117m²,预计可提升出租率约 8.75pct；张江光大园 9 月末的 签约率为 91.66%，张润大厦目 9 月末的签约率为 92.44%，其中张江光大园 尚存较大提升空间。

运管措施方面，东吴苏园，关于苏州 2.5 产业园之运营管理协议明确，运营 管理机构所运营的基础设施资产年度净收入超过对应目标金额时，将不低于 50%的绩效管理费作为团队绩效激励到岗位个人。若当年度基础设施资产净 收入未达到对应目标金额时，运营管理机构也将参考公司年度目标考核责任 书对员工进行绩效扣减。在行业下行压力下，运管方主动统筹协调水平对资 产经营表现存在较大效用，期待行业及个股后续更多强激励措施出台，推动 运作向好。

2、仓储物流

2024Q3 市场追踪：北京净吸纳持续下滑，深圳保税保持高景气，广州供需格局 有所走差 Q3 市场情况：

深圳—进出口贸易保持景气，拖底存量项目稳健运营：保税仓项目在无新增 供给+进出口贸易的快速增长下，空置率保持低位，租金环比稳定。

北京—顺义空港及通州空置率相对稳定，通州租金同比下滑较多：无新增高 标仓储物流项目，新增需求疲软，退租及降级搬迁频发致使净吸纳量连续第 三个季度为负，全市平均租金加速下行，平谷马坊、顺义其他、大兴京南等 空置率较高的子市场领跌；顺义空港、马驹桥等传统核心子市场跌幅较小。

广州—合资车厂产值收缩拖累黄埔及增城等片区出租率，租金同比略有下 滑：东部供应持续增长，需求侧高标仓储租赁搬迁升级问询有所增长，但跨 境电商扩张需求有所放缓。今年广州合资车厂产值收缩，对花都和广州东部 （黄埔及增城）两个主要制造基地的仓储需求带来影响，片区空置率有所上 升，租金下跌，带动全市租金在第三季度下跌幅度略有扩大。

佛山—跨境电商侧需求旺盛推动空置率下行，租金略有下降：高标仓储物业 持续受益于跨境电商，新增供给及制造业退租项目均得到消化，同时制造业、 第三方物流有所扩张，共同推动本期空置率下行，租金相对平稳。

廊坊—以价换量推动空置率持续走低：以价换量策略持续激发市场活力，季 内净吸纳量环比提升 56%，制造业、第三方物流为主要新增租户，全市空置 率持续走低。

未来供应预测： 深圳：未来六个月高标仓市场将迎来 2 个项目、超 30 万平方米的新增供应 入市，包括普洛斯龙华以及深国际坪山智慧物流园。预计空置率小幅上升。 租金依然保持稳定增长，但涨幅有所收窄。 北京：未来六个月预计将有 42 万平方米的新增项目交付（过去六个月为 55 万平方米）。 廊坊、天津：预计将合计交付 60 万平方米（过去六个月廊坊新增供给为 167 万平方米）。 广州：2025 年将迎来供应高峰，预计接近 80 万平方米的高标仓储物业投入 市场，给现有项目带来去化压力。

2024Q3 业绩情况：财报始显压力，盐田港出租率 Q4 有望上行

完成率方面，红土盐田港和华夏深国际完成率较好，中金普洛斯除可供分配 外各项完成率较 Q2 继续下行。业绩同比方面，均有所走弱。可供分配方面，普洛斯及嘉实京东小幅增长， 红土盐田港因出租率下行等经营因素拖累有所下滑；经营指标相关的营收及 EBITDA 方面，本期相关表现均由增转降/降幅扩大，显示一定经营压力。 出租率方面，嘉实京东保持稳定，红土盐田港、中金普洛斯出租率略有下滑。 其中中金普洛斯出租率微降，考虑已签订租赁协议但尚未起租的面积后出租 率为 89.83%。红土盐田港持续受对外贸易形势影响+区内仓储物流空仓增加、 客户退租增加的影响，现代物流中心项目出租率继续下降，目前项目已与数 家客户接洽，其中在 2024 年第四季度需求意向约 2 万平方米，对应现代物流 中心项目可租赁面积的 8%，有望推动四季度整体出租率有望回升。 租金方面，相对坚挺。普洛斯租金微升，盐田港现代物流中心租金微降，其 余基本持平。

3、消费基础设施

Q3 社零情况—必需品景气+可选品以旧换新推动社零回升，专业店>超市>专卖 店>百货，新一线>一线及其他：1）整体来看，2024 年 9 月社零总额 41112 亿元， 同比增长 3.2%，增速环比+1.1pct，较 2019 年 9 月增长 19.18%。剔除汽车销售影 响的社零总额 36573 亿元，同比增长 3.6%，增速环比+0.3pct。必需品持续景气+ 政府以新还旧政策支撑可选品下，9 月社零增速自今年 1~2 月以来首次高于 wind 一致预测；2）分零售业态来看，专业店、超市表现较好，前者 9 月略有走弱，后 者增幅扩大；百货店、专卖相对承压，前者同比降幅扩大，后者有所收窄。3）分 城市来看，青岛、武汉、成都、湖南、杭州社零同比增长，但青岛、武汉同比增速有所放缓，成都、湖南及杭州相对走强；上海、北京、济南仍处承压，且降幅 走扩。

2024Q3 市场追踪:多地空置率有所改善，租金环比降幅走扩

Q3 市场情况：

杭州—餐饮属于供给消化主力，新增项目推动空置率环比微升，租金微降： 杭州奥体中心的莲荷里入市，为奥体中心板块打造继湖滨、武林、钱江新城 之后的第四大商圈拉开序幕。餐饮品牌的更新迭代是市场需求的主要驱动力， 截至季末，受新增供应及部分项目品牌调整的影响，全市空置率环比上升 0.9pct，租金环比微升。

上海—大体量新增供应推动空置率略升，租金延续下滑：浦西新兴商圈的上 海荟聚入市，推动空置率环比上升，存量市场核心板块多个项目品牌调整进 程有所放缓，次级与新兴商圈个别项目去化压力尚存，各层级商圈租金走势 成不同幅度下跌。

广州—空置率相对持平，租金持续下探，但环比降幅有所放缓。番禺广场改 造项目入市，及特色餐饮带动本季吸纳量提升，空置率基本稳定，而租金仍 在下探，但跌幅小幅收窄，季末首层平均租金环比下跌 1.1%，较第二季度减 少 0.1pct。

深圳—新增供应良好消化及存量改善下空置率有所走低，竞争加剧致使租 金环比下行较多。本期新增供应较多，但得益于前期良好的预租，新项目开 业入驻率均在 90%以上，同时存量高品质购物中心空置率在零售、餐饮及港 人北上消费助力下继续改善，整体市场空置率环比降低 0.5pct 至 4.1%，保持 低位。竞争加剧叠加消费端修复缓慢，租金继续环比下跌较多。

成都—空置率环比微降，租金跌幅走扩。本期成都零售物业市场供应暂缓， 未录得新建购物中心开业，次级商圈且空置率较高的购物中心以价换量+高 能级首店及本土品牌扩张提速推动空置率下行，租金跌幅走扩，环比跌 0.7%。

未来供应预测： 上海：未来六个月预计迎来约 52.3 万平的新增供应，其中包括位于核心板块 南京西路的吉宝静安中心，亦有位于北外滩、苏州河、前滩等非核心商圈的 优质零售项目。 杭州：未来预计将有 21.1 万平新项目入市，包括杭州 IFC 和香港置地的光环 梦中心。 北京：预计有约 96 万平的新增供应，其中不乏新建项目，如海淀大悦城、昌 平沙河万达广场，以及改造更新项目，如昌平超级合生汇·西区、朝外 THE BOX B 座等。 成都：Q4 将迎来 3 个购物中心，合计约 32 万平的新增供应，包括大源的保 利时光等。

2024Q3 业绩及运营情况：业绩及经营表现持续亮眼

完成率方面，板块个股均达预期，底层经营上嘉实物美、华夏华润相对出色： 1）可供分配层面，本期板块可供分配均达预期，其中华夏金茂、华夏华润及 华安百联均超预期完成目标；2）经营业绩层面，板块整体完成率较高，其中 嘉实物美 EBITDA 及营收完成情况大幅超预期，华夏华润 EBITDA 完成率较 高，华夏金茂营收未达目标，完成率较上期微降 1pct。 经营数据方面：1）出租率，板块整体经营稳健，其中华夏金茂基本持平，嘉 实物美小幅回落，其余小幅度上升；2）租金，华夏金茂主力店租金较 Q2 回 升，环比+7.6%，专门店继续保持增长态势，环比+3.6%；3）租约结构，华安 百联经销、联营比例有所压降，租赁占比提升明显，为后续经营稳健提供支 撑，同时推动整体剩余租期年限较初始有所延长；4）租户结构，华夏华润主 力店租赁面积占比有所下降、专门店租赁面积占比环比继续提升，已超过初 始占比，华夏金茂租户结构保持稳定；5）销售额及客流量方面，华夏华润 Q3 客流量同比保持双位数增长，华夏金茂销售额及客流同比均延续增长态势。

4、保租房

2024Q3 市场追踪： 上海保租房、深圳市场化房源供给持续放量：根据克而瑞，截至今年三季度，核 心八城集中式公寓规模超110万间，保租房规模38.4万间，市场占有率达到34.6%。 核心八城集中式公寓房源供应整体环比基本持平，同比有所增长。其中上海、深 圳集中式公寓规模远超其他城市，分别达到 33 万间和 28 万间，占比达 30%、25%。 上海供给同环比双升，增速领先其他城市，且以保租房供应为主，年内累计供应 16.1 万间。深圳以市场化房源供应为主，年内累计供应 17.3 万间。杭州供给同比 增长较快。广州、北京、南京同比供给增速相对较低，处于相对稳定态势。 上海出租率较年初略有下滑，北京、深圳相对坚挺：受大量保租房加码入市影响， 供应绝对量较大的城市，如上海、杭州集中式公寓出租率呈现下滑态势，其中杭 州集中式公寓整体出租率下降较多， 9 月份时点出租率下降至 63.2%。八城中仅 北京、深圳、武汉、成都集中式公寓整体出租率微有上升。

租金下滑趋势不改，厦门同比降幅略有收窄。一、二线城市市场化租赁住房租金 同比仍处下行通道，但一线城市 6 月以来降幅已有所收窄，二线仍呈加速下行态 势。三线城市租金同比保持增长，但增幅已经略有收窄。保租房 REITs 所处城市 租金在本期均有下滑，其中厦门降幅有所收窄，苏州走扩。

业绩情况：保租房 REITs 经营保持稳健，厦门安居相对稳健，收支变动致使北 京保障房、深圳安居可供分配有所下滑

营收、EBITDA 整体表现相对稳健，其中厦门安居、华润有巢底层经营表现 较好。可供分配金额，厦门安居持平，北京保障房略有下滑，深圳安居、华润有巢 下行较多；深圳安居、北京保障房及华润有巢可供分配金额与 EBITDA 增速 差异较大，其中华润有巢 REIT 和北京保障房 REIT 均主要受到应收和应付 调减项变动较大的影响，深圳安居 REIT 主要受到未来合理期间内运营费用 调减项较大影响。 城投宽庭单季度可供分配金额及 EBITDA 完成度略低于 100%但偏差较小。