房地产企业销售、拿地及融资情况如何？

审慎聚焦，静候行业拐点。

1.销售：百强房企跑输行业，头部房企相对更具韧性

百强房企销售整体表现弱于行业，10 月出现明显改善。根据亿翰的数据，2024 年前三季 度百强房企（公司可比口径）销售金额同比-36.8%，弱于全国商品房销售金额同比增速 （-22.7%）。进入 10 月，随着新房销售市场的好转，百强房企销售金额同比-30.0%，降幅 较 1-9 月进一步收窄 6.8pct。分梯队来看，各梯级销售金额入榜门槛降幅均有所收敛，其中 TOP10 房企仍维持相对领先的优势。

2.拿地：投资依旧保持谨慎，央国企仍为绝对主力

百强房企拿地仍然相对谨慎，第一梯队房企拿地金额下滑明显。2024 年 1-9 月，百强房企 拿地金额约 5128 亿元，同比下降 39%，降幅基本与全国水平一致，拿地总额占全国土地 出让金 43.1%，较去年同期基本持平，但较去年全年的 35%提升明显。各梯队权益拿地金 额均有下滑，TOP1-10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100 房企权益拿地总额分别同比 下滑 51%、31%、29%、24%，其拿地金额占百强房企比例分别为 38%、25%、14%、23%， 其中 TOP1-10 梯队房企占比较 2023 年降低 8 个百分点。2024 年至今，TOP1-10 梯队房 企拿地积极性没有明显超过其他百强房企。

央国企拿地份额再度提升，仍是土地市场的绝对主力。2024 前三季度 TOP30 拿地房企中， 央企、地方国企、民企和混合企业权益拿地金额分别同比下降 51%、21%、54%、56%， 占 TOP30 房企总拿地金额分别为 43%、35%、12%、10%，与去年同期相比，地方国企权 益拿地金额占比有所提升，而其他属性房企份额有所降低。各权属房企权益拿地金额同比 均有所下降，其中地方国企降幅相对较窄导致其份额被动提升。此外，除了典型的品牌央 企外，中字头央企拿地力度逐步提升，以中建系最为突出。前三季度，TOP30 房企中，中 建系（中建国际、中建一局、三局、二局、五局、中建东孚等）拿地金额达到 408 亿，较 去年的 256 亿增长接近 60%。中国铁建、中国中铁合计拿地 155 亿，分别位于 TOP30 房 企的第 10、15 位。 权益拿地金额在 50 亿以上的房企中，中建五局、北京城建、北京建工、中建一局、中国中 铁、中建三局、中建二局、中建国际、滨江集团在 2024 年前三季度权益拿地金额同比有所 增长。

3.融资：政策托底效果有望加码，未来关注房企境内债务整体重组的可能

2024 年前三季度房企融资现金流同比下滑，但降幅较 2023 全年显著改善，且降幅小于开 发投资，说明融资支持政策为房企现金流起到了一定的托底作用。根据国家统计局的数据， 2024 年前三季度房企融资现金流同比-8.3%，降幅较 2023 全年收窄 9.8pct；同期房地产开 发投资同比-10.1%，这是自 2021 年房地产融资现金流开始收缩以来，首次降幅小于开发投 资。分渠道来看：

1、政策支持推动开发贷和经营性物业贷款余额扩张。根据国家统计局的数据，2024 年前 三季度房地产国内贷款同比-6.2%，降幅较 2023 全年收窄 4.1pct，且小于开发投资的同比 降幅，主要得益于开发贷和经营性物业贷款在房地产融资协调机制和经营性物业贷款政策 支持下有所释放。其中，根据央行的数据，截至 2024Q2 开发贷余额为 13.77 万亿元，较 23 年末净增 8900 亿元；根据万科公告，上半年公司全口径新增落地经营性物业贷款达到 219 亿元。

2、境内债国央企继续实现净融资，境外债融资渠道尚待恢复。根据 Wind 的数据，2024 年前三季度房地产境内债发行规模为 3182 亿元，同比-21%，净偿还 321 亿元；其中，国 央企占境内债发行规模的 93%，较 2023 全年提升 2pct，继续实现净融资 128 亿元，而广 义民企净偿还 450 亿元。2024 年前三季度房地产境外债发行规模为 840 亿元，同比+45%， 但其中 93%为展期性质的交换要约，剔除后境外债融资渠道尚待恢复。

3、股权融资落地规模有限。根据 Wind 的数据，2024 年前三季度 A 股地产股权融资 41 亿 元，为福星股份、西藏城投、陆家嘴、中交地产的定增落地；港股地产（剔除 REITs 和以 持有型业务为主的港资房企）股权融资落地较少，融资规模仅 5 亿元。

9 月以来的地产“组合拳”有望延续和强化政策对于房企现金流的支持力度。9 月以来央行、 财政部、住建部等部委在国新办发布会上宣布了多项地产“组合拳”，延续呵护态度，其中 “白名单”、经营性物业贷款、政府收储、土地储备等方面的政策有望进一步改善房企现金 流。

24 年以来多家房企境外债务整体重组取得进展。中国奥园、中梁控股境外债务重组方案已 经落地生效，旭辉控股集团、远洋集团、龙光集团境外债重组方案框架已基本成型、正在 征求更多债权人同意。

未来需要关注房企境内债务整体重组的可能。回顾 21 年以来出险房企债务重组进程，多数 房企为境外债务设计了一揽子的化债方案，综合运用发行新债券、可转换债券、永续债、 公司或下属物管公司股权抵债等方式，给予债权人较大的灵活选择空间以匹配差异化需求， 最终实现存量境外债务（不仅是境外债，还包括境外贷款）的整体展期和削债。相比之下， 出险房企对于境内债务的重组方式较为单一，除华夏幸福之外，基本以部分或全部公开市 场债券的展期为主。随着时间的推移，部分房企可能面临再度展期的压力，而债券之外， 银行、信托贷款等其它有息负债的逾期问题亦亟待化解。因此，我们预计部分房企可能参 照境外债务的重组模式，针对境内债务推出系统性的一揽子化债方案，从而显著缓解中短 期流动性压力、构建更可持续的资本架构。