国内REITs发展情况如何？

2004 年起步，2021 年公募REITs上市。

目前国内公募 REITs 产品结构主要通过“公募基金+ABS计划”的交易结构持有底层资产，主要原因是公募基金不允许直接投资非上市公司股权。为了税务优化，有时候也会在ABS及项目公司之间会设计 SPV，并在基金成立后进行反向吸收。

公募 REITs 主要特点： 公募 REITs 作为一种区别于股票、债券和现金的第四类金融资产，其风险与收益介于股票与债券之间。与股票相比，公募REITs 具有投向明确和强制分红等特点；与债券相比，公募REITs 虽然有稳定的分红率，但并不等同于固定利息回报，具有权益性质。 公募 REITs 底层资产要求较为严格。试点期仅基础设施和租赁住房可作为底层资产发行公募REITs。试点3 年后，底层资产有扩容趋势。2024 年 7 月的发改委1014 号文，将试点行业范围拓展至 12 个大类，新增储能、燃煤发电、市场化租赁住房、养老等资产类型；放宽旅游景区至4A 级，消费基础设施至商业街区、商业综合体、专业市场等；允许产业园区、消费基础设施、文旅基础设施符合要求的配套酒店、商办、底商可一并入池。

REITs 在国内起步较晚。2004 年，国务院发布《国务院关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》，开启资产证券化业务的探索。2007 年中国人民银行、中国证监会和中国银监会分别成立 REITs 专题研究小组，国内监管部门开始中国境内REITs 市场建设工作，中国REITS 市场才正式正式进入研究论证阶段。2007-2013 年间，REITs 市场主要以在境外发行REITs和银行间 REITs 产品为主，代表产品有越秀REITs，凯德商用中国信托、天房集团保障房资产支持票据等。2014 年中国人民银行和银监会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，提出积极稳妥开展REITs试点。2015年住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，明确提出要积极推进 REITs 试点，并积极鼓励投资REITs产品。2018 年深交所战略规划纲要提出全力开展REITs产品创新。这一阶段市场以基于 ABS 架构的类REITs 产品为主代表产品有中信起航 REITs、鹏华前海万科REITs、保利租赁住房REITs、菜鸟仓储物流基础设施类 REITs 等。2020 年 4 月证监会和发改委发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，同时发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》，境内基础设施公募 REITs 试点正式起步。

2020 年 8 月，发改委发布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》。同年9月，上交所和深交所分别发布《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务办法（试行）》、《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务办法（试行）》。2021年1 月，上交所和深交所正式发布REITs 业务配套规则，为基础设施公募 REITs 业务明确了相关业务流程、审查标准和发售流程。 2021 年 6 月，首批公募 REITs 在国内沪深交易所成功上市，截至 2024 年 9 月底，累计发行上市只数为45 只，市值合计1250亿元。2024 年 7 月 26 日，发改委公开印发《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（发改投资〔2024〕1014 号，下称1014号文）。该文件的发布，标志着公募REITs 试点阶段结束，正式迈入常态化发行新阶段。

中国 GDP 增长三驾马车中，投资贡献度很高，1990至2023年，投资贡献度平均占比为超过40%，其中政府为主的基建投资占比最高。

基础设施投资是固定资产投资的重要组成部分，在固定资产投资中的占比逐年增长。2003 年基础设施投资投资增长17.7%，占固定资产投资（不含农户）的比重为28.7%。2001年至2021年间，我国基础设施累计投资额总和为184 万亿，年复合增长率达 16.1%，目前已进入基础设施存量时代，积累大量能够产生良好收益的资产。

近十年，我国地方政府债务规模不断扩大，从2016年的15.3万亿升至 2023 年的 40.7 万亿，增幅为166%。债务率和负债率均处于较高水平，债务风险不断累积。

2023 年中央金融工作会议提出要“建立防范化解地方债务风险长效机制”。2024 年《政府工作报告》指出要统筹好地方债务风险化解和稳定发展，进一步落实一揽子化债方案，妥善化解存量债务风险、严防新增债务风险。有效盘活存量资产，提高基础设施运行效率，为化解地方政府和国有企业债务提供增量资金，这是当前地方政府和国有企业的迫切需求。从国际经验看，公募不动产投资信托基金（REITs）是市场化盘活资产的一个有效途径。相比其他盘活方式，公募REITs 以资产真实出售、上市发行，成为有效的盘活方式。利用公募 REITs 解决地方政府债务问题的主要作用机制是将地方债形成的优质基础设施资产进行打包并完成资产证券化，融资之后替换原有的银行贷款，从而完成化解地方债务的宏观经济目标。同时使企业通过公募REITs 提前回笼资金并投入到新项目，形成投资内部的良性循环，从根本上减轻地方政府对基础设施项目的投资压力。

我国公募 REITs 市场起步于2021 年，与美国等成熟市场比较，发展程度较低。截至 2024 年8 月，公募REITs 总市值为1200亿元（约 714 亿美元），仅为美国REITs 规模1.3万亿美元的5.39%。 展望未来市场空间，从国外主要市场REITs 市值占股票市值比重来看，剔除新加坡与澳大利亚两个市场波动较大外，其余市场比值相对较稳定。2020 年该指标介于0.5%-2.7%之间。截至 2023 年 8 月末，中国股票市值约为70 万亿元，据上述指标推算中国公募 REITs 市场规模约为0.35-1.89万亿元间，中值为 1.12 万亿元。